房地产企业成本管控问题研究

吴昊

（联发集团有限公司，福建 厦门 361006）

在“房住不炒”的政策背景下，“三道红线”“集中供地”“银行限贷”等一系列房地产调控政策的出台，极大地考验着房地产企业的整体运营能力，而成本管控无疑是房地产企业运营管理中非常重要的一环，是房地产企业能够在极度竞争时代中“活下去”的重要技能，提高房地产企业的成本管控能力，在异常激烈的竞争中取得成本优势，对房地产企业的生存乃至发展都有着重要的战略意义。

一、成本管控对房地产企业的重要性

（一）成本管控有助于提高房地产企业的管理水平

房地产企业成本管控主要是对勘察设计、招标采购、施工安装、竣工验收等各阶段成本关键控制点进行把控，良好的成本管控要求房地产企业在上述各阶段不断完善相关管理制度，强化制度执行力度，从而倒逼房地产企业对整个项目开发过程实施规范化的管理。同时，在实际成本管控过程中，房地产企业全体员工的共同参与，各部门全过程的协同合作，都有助于推动改善房地产企业的经营管理水平。

（二）成本管控有助于增强房地产企业的竞争实力

在当前市场竞争激烈如火、暗涌如潮的房地产市场，行业利润率的持续下降，已然成为众多房地产企业持续发展面临的主要难题之一，通过加强房地产企业的成本管控，严控各项成本费用开销，促使工程建设等成本显著低于竞争对手，有利于房地产企业取得成本优势，在行业竞争中抢占先机，让企业有更多的资金等资源可投入到新的发展领域，为房地产企业高质量发展夯实基础，全面增强企业的竞争实力。

（三）成本管控有助于提高项目经济效益

房地产开发项目普遍具有开发周期较长、涉及环节较多，投资金额较大，经营风险较高等特点，其经济效益受宏观经济、行业政策、市场行情等多方因素的影响存在较大的不确定性，房地产企业只有通过不断地降低成本、增加效益，才能有效降低投资成本，增强抗风险能力，而成本管控水平的升级是房地产企业“降本增效”的重要手段，加强成本管控能使房地产企业取得价格优势，增加其销售定价空间，加速库存去化，减少资金占用，从而能有效提升房地产项目的经济效益，改善房地产企业的整体盈利能力。

二、当前我国房地产企业成本管控中存在的问题

（一）成本管控相关内控制度不健全

当前我国多数房地产企业都经历过行业高速发展阶段，由于以往房地产开发项目投资收益较高，大多实行的是粗放式管理，管理层往往只注重房地产商品的开发和销售，不重视房地产企业的成本管控工作，致使当前我国很多房地产企业成本管控相关内控制度不完善，在事前、事中、事后各环节均缺乏有效的制度规范。部分房地产企业虽有建立成本管控相关制度，但未严格执行，相关职能部门也未对制度的执行情况进行监督与检查，导致成本管控制度形同虚设、流于形式。

（二）规划设计阶段成本管控介入不足

规划设计阶段是房地产项目成本管控的首要环节，尽管设计费在房屋建筑成本和设施设备安装总成本中占比较低，一般在百分之二以下，但对工程的建造价格影响可达百分之八十以上，因此从源头上控制成本显得相当重要。然而，不少房地产企业由于项目整体开发节奏较快，设计、施工、销售等各个时间节点都比较紧迫，往往对设计阶段的成本管控不够重视，成本管控部门介入较少甚至不介入，设计方案在定案前缺乏成本管理人员与设计人员之间有效的沟通与优化，致使在规划设计过程中多重视设计细节而忽略经济效益，没有进行合理的造价控制。

（三）项目招标管理不到位

招标管理作为房地产开发过程中承上启下的关键环节，无论是在保证项目工期、降低工程造价，还是在提高房地产企业建设质量上都有着重要意义。但在实践中，不少房地产企业对项目招标管理并不重视，招标活动流于形式，未对投标单位进行严格审查，缺乏严格细致的市场调查，招标控制价脱离实际市场行情，招标文件编制不严谨，工程量清单出现漏项缺项或少算多算现象，评标阶段过于看重投标单位的报价而忽视投标单位的实际管理水平，导致施工阶段因施工单位现场管理能力不足而引起施工成本的骤增，对房地产企业成本管控带来了较为严重的负面影响。

（四）设计变更与现场签证未严格控制

房地产企业项目施工阶段，受工程建设周期较长、施工条件复杂多变等各种不确定因素影响，往往会产生大量的设计变更和现场签证，房地产企业成本管控部门通过严格控制不必要的变更、签证，能够减少无效成本对项目带来的损失。但在实践中，不少房地产企业在施工过程中忽视了对工程变更以及造价的控制，项目施工过程的设计变更未经监理、房地产企业工程部等的确认，变更造价、成本测算等未经过较为严格的审核；现场签证方面随意性较强，事前无书面确认资料，往往是施工单位在做完后再进行审批，这些不规范的管理行为给了个别施工单位进行不合理变更甚至是弄虚作假的机会，工程内容的真实性及工程量的准确性均无法得到保证。

（五）绩效考核及审计问责机制缺失

不少房地产企业未将成本管控工作纳入绩效考核，未建立成本管控奖惩机制，对于在成本管控工作中取得成效的部门或个人未给予奖励，对于成本失控的责任部门或个人也未予以相应处罚，其结果导致相关部门对成本管控工作的重视程度不足，员工参与成本控制的积极性较低。同样，很多房地产企业也未建立完善的内部审计监督体系，缺乏有效的审计问责机制，实际也未对工程项目进行专项审计，部分房地产企业虽有开展相关审计业务，但对审计发现的各种违法违规行为并未严格追责问责，审计威慑力不足，审计监管的缺位使房地产企业成本管控制度在实施过程中缺乏必要的监督。

三、加强房地产企业成本管控的对策建议

（一）建立健全成本管控内控制度

健全有效的成本管控制度应保障房地产企业经营活动合法合规、财务信息真实可靠，并能有效防范舞弊行为，房地产企业应结合实际情况，建立健全以下制度。

一是招标、采购及供应商管理制度，房地产企业应当根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》以及各级政府相关规定，建立招标管理相关制度规范，明确招标工作的管理组织机构与职责、招标范围、招标方式、招标工作程序、招标文件管理、招标考核等内容；应当建立商品房项目服务采购管理相关制度，加强房地产企业商品房项目服务采购管理工作，规范商品房项目服务采购方式，明确采购验收流程及采购付款流程等内容，切实防范舞弊风险；应当建立供应商管理信息系统和供应商黑名单管理制度，进一步规范房地产公司供应商的管理工作，加强对供应商基本信息、考察入库、区域变更、履约评价等的管理，有效规范供方选择，在保障公开、公正、平等基础上以充分竞争的方式选择合作方。

二是房地产开发项目各个阶段的成本管控制度，包括工程项目设计管理规定、工程成本管理规定、工程合同管理规定等，对施工图管理、设计变更、现场签证、工程物资采购、工程合同管理、工程项目监理、工程价款结算等行为进行规范。

三是工程项目成本后评估管理制度，明确后评估管理应重点将结算成本与目标成本进行全面比对，对差异成本进行全面总结。同时，制度颁布后应及时进行宣讲和培训，日常应加强对制度执行情况的监督和检查，确保制度得到有效执行。

（二）加强规划设计阶段的成本管控

成本管控部门应从源头控制成本，加大设计阶段的成本参与力度，做好以下成本管控工作：首先，要引进竞争机制，综合考虑设计单位的质保体系、服务质量、资源保证、历史业绩等方面因素，通过招标择优选定工程勘察设计单位，从而确保项目工程设计方案的科学合理，从源头上避免因设计问题而造成的建设成本增加。其次，要不断提高设计人员业务素质和造价经济意识，积极推行限额设计，在保证达到使用功能的前提下，通过优化设计，制定明确的限额指标，控制建设投资规模，控制房地产项目工程造价。再次，在设计合同中，应当细化设计单位的权利与义务，在工程设计合同中增加有关合理设计、造价控制、施工阶段配合等相关条款，对设计单位进行约束及风险控制。最后，要做好施工图的审核工作，房地产企业应指定设计分管领导负责牵头组织设计、工程、成本、物业等相关部门召开施工图内审会，各部门应从工程质量、品质提升、后续维护、成本优化等多维度对施工图设计进行审核，房地产企业相关部门应积极参与，对于各个专业之间图纸的矛盾尽早发现，及时沟通问题，修改不符合实际或错误的图纸，从而提高设计质量，规避因设计缺陷导致的成本增加，施工图会审会议应形成书面的会议纪要。

（三）提升招标管理水平

招标工作应遵循公平、公正、公开的基础原则，建立长期稳定的供应商合作体系，以实现充分的市场竞争，建议房地产企业应做好以下成本管控工作：首先，应做好招标前的准备工作，对可能参加投标单位应就其行业资质水平、承包能力、企业信誉、经济实力、技术质量、以往施工项目和施工管理水平等进行全方位的考察，同时，应对建材市场进行充分调研，保证招标控制价编制的合理性和准确性。其次，应重视招标文件编制的规范性，招标文件的编制必须遵守国家有关法律及各级政府相关规定，招标文件应避免带有排他性条款，不得以不合理的条件限制潜在投标人，招标文件中的合同条款需要根据具体工程项目的特点进行编写，预估项目建设中可能遇到的问题并提前进行约定，招标文件中的评标办法应有依据、可量化、可操作。最后，采用工程量清单招标，营造一个让投标单位充分竞争的环境，并且在评标和定标过程中，采用合理低价中标，避免投标单位的低价恶意竞争现象。

（四）加强对工程变更的成本管控

加强对设计变更、现场签证的控制是施工阶段成本管控的难点，也是该阶段成本管控的重点。房地产企业要不断完善工程变更相关制度规范，严格执行工程变更相关业务流程。对于设计变更，应在设计合同中明确要求设计单位提供到施工现场全方位的服务，尽可能避免不必要的设计变更，对确需的变更，要严格变更前的成本评审，使投资能得到有效控制，因责任人过失造成设计变更的，应当实行责任追究制度；对于现场签证，应加强对现场签证的管理，变更发生时应及时记录变更时间、变更部分、变更原因等内容，及时进行变更、签证的梳理并预估金额，录入成本管理系统，除特急工程指令外，其他工程指令均需事前经过估价与审批程序后方可实施，严禁出现事中不记录，事后补签证的“倒签证”现象。对于隐蔽工程，签证单必须包含变更发生前后的图纸、隐蔽部位的照片、施工记录等，并且在其覆盖之前完成签字盖章确认。成本管控部门应不定期对隐蔽工程进行抽查，对实际现场与签证不符情况所涉及的责任人及施工单位进行严肃处理。对于工程变更价款，房地产企业要防止施工单位虚列工程费用，应对变更价款的支付实施更为严格的审批制度，请款单位应当提供完整的书面证明资料及相关审核审批手续。只有做到工程变更管理的制度化、科学化、规范法，才能有效减少不必要的设计变更、现场签证事项，降低项目施工阶段的成本。

（五）建立绩效考核体系及审计问责机制

房地产企业应建立成本管控绩效考核体系及审计问责机制，激励房地产企业各部门增强成本管控意识，约束成本管理中的违法违规行为。首先，在绩效考核方面，建议将成本管控工作纳入绩效考核，结合企业实际经营情况，采用定性与定量相结合的方法设定成本管控绩效考核指标，对相关部门的管理人员和员工进行严格考核与评价，相关责任落实到具体部门和个人，并将考核结果与奖金挂钩，对于考核中不能胜任岗位要求的员工，特别是重要的成本管理岗位，企业应当及时暂停其工作，安排再培训或调整工作岗位。通过建立科学的成本管控奖惩机制，充分调动相关部门管理人员和员工参与成本管控工作的积极性。其次，在内部审计方面，房地产企业应建立健全内部审计监督体系，在保证内部审计独立性的前提下，定期或不定期对工程项目开展专项审计工作，重点关注招投标、工程变更、工程物资采购、工程合同管理、工程价款结算、工程资金支付等舞弊多发的高风险领域，对相关环节的制度建设和制度执行情况进行全面检查，对审计过程中发现的各种违法违规行为严处罚、严问责，建立健全房地产企业的审计追责问责机制。

综上所述，在当前经济形势与“房住不炒”的政策调控背景下，优秀的成本管控能力已成为房地产企业的核心竞争力，成本管控由粗放式管理转变为全过程的精细化管理，已是房地产行业发展的必然趋势。因此，房地产企业唯有不断增强全员成本管控意识，完善企业成本管理机制，加强开发项目各阶段成本控制，加强成本管控绩效考核体系建设以及落实审计问责机制，才能进一步提升房地产企业的盈利能力，促使其能在激烈的市场竞争环境中生存下去并实现自身的可持续健康发展。