房地产开发企业会计核算的难点和重点探讨

李 倩

（北海新世纪高科技产业有限责任公司，广西 北海 536000）

近年来，随着房地产开发行业在国民经济中占比不断上升，房地产开发企业经济效益日益受到关注。由于房地产开发企业业务范围较广，涉及土地开发、房地产项目建设、项目运营等，且其经营活动周期长，建筑工程投资金额大，故会计核算内容繁杂，会计核算难度大。但是会计核算作为房地产开发企业业务经营的记录与反映，其数据准确性、有效性直接影响企业经营决策，并对企业经济效益产生关键性作用。故只有提高房地产开发企业的成本核算与控制，提高企业会计核算准确性，提高企业经营管理科学性，方可增强企业核心竞争力，为企业经营决策提供有效依据，并为房地产开发企业健康可持续发展奠定坚实的基础。

1.房地产开发企业会计核算难点问题和重点问题分析

房地产开发企业会计核算难点问题和重点问题主要体现在收入核算复杂、成本核算难度大、借款费用资本化确定和预交税费处理等方面。

1.1 会计核算难点问题

1.1.1 收入核算复杂

房地产开发企业收入核算时间跨度长、情况各异，导致会计核算难度较大。企业收入主要来自于房屋销售、房屋租赁等。由于自行开发销售的建筑项目建设周期较长，一般为2至3年，甚至长达3至5年，为了提高资金流动性，企业一般采用预售方式，导致销售收入确认标准存在一定的争议。部分会计人员认为应以房屋预售合同并取得的房屋价款作为收入，其理由是企业已取得预售许可证，各类条件基本确定，加之房屋销售合同非特殊情况不可撤销，故应以预售收入确定为企业经营收入。部分会计人员认为预售房款作为企业收入存在一定的风险，其中存在一定的变化因素，容易造成企业会计核算混乱，主张以工程施工进度确认收入。部分会计人员认为应基于审慎角度出发，将预售房款作为预收款项体现，于建筑工程验收合格并房屋交付客户使用后，方将预收款确认为营业收入。

1.1.2 成本核算难度大

在计税成本核算中，对当期发生的各项费用支出，应按其发生性质、用途进行整理、归类，并区分是按成本对象计入成本或是计入当期税前扣除的期间费用，并按规定对预提费用和分摊费用进行计量和确认。针对应计入成本对象的实际支出、预提费用和待摊费用，应划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定进行归集、分配。但由于成本核算对象划分方法不一，可按区域、产品形态或按整个项目等划分成本核算对象。在小型建筑工程项目中此类问题并不显著，但随着房地产工程项目规模不断地扩大，产品形态日益丰富，确定成本核算对象随之日益复杂。同时，在确定成本核算对象后，成本分摊方法也困扰会计核算人员。主要是土地拆迁补偿款、公用基础设施费用等成本费用应按何种方式进行分摊，现行税法和会计制度均未明确规定分摊原则，导致成本费用分摊方式不统一，增加了成本核算的难度。

其次，在会计核算中，核算周期也是会计人员面临的难点问题，如按整个项目建设周期划分，则会计周期过长，如按会计年度划分，容易造成项目会计核算缺乏连续性，难以获得准确的会计数据。此外，在房地产开发项目竣工结算时，因参建主体经济纠纷、资金、质量问题等原因，导致竣工决算不及时，成本核算难以及时、准确，给房地产开发项目成本核算提出了新的难题。

再者，在代建工程项目中，由于建材市场价格波动频繁和工程量增加等原因造成人工和材料成本上涨，导致实际成本与预算成本差异较大，最终影响企业的经济效益。企业要求会计核算时需重点核算预算造价与实际成本的价差，作为企业与代建方协商调整的依据，以保障企业的经济利益，此类问题同样增加了成本核算的难度。

1.2 会计核算重点问题

1.2.1 借款费用资本化确定

当前，房地产开发企业经营过程中大多都采用融资方式筹集项目开发资金。偿还借款的周期较长，且利息金额较大，合理地处理借款费用是企业会计核算面临的重点问题。针对该问题，会计核算人员需确定借款为一般借款或专项借款，明确各项目使用的资金金额和借款期限。在房地产开发项目实施过程中，会计人员需结合实际情况判断借款是否满足资本化条件、判断借款利息资本化的开始、暂停和终止等，由此造成借款利息核算难度增加，进而影响成本和利润测算。

1.2.2 预交税费处理

房地产开发涉及的税种较多，除增值税、各项附加税费、所得税外，还需缴纳土地增值税、土地使用税等，且各项税种缴纳时间不一。企业在取得预收房款后，根据税法的规定按预缴率预缴增值税、土地增值税和企业所得税等，并在项目竣工交付后对各税种进行清算。税务账面处理较为复杂和特殊，要求会计核算人员准确计算税额并及时缴纳税款，并根据税收政策合理筹划，提高房地产开发企业资金流动性，避免资金占用过大而导致企业资金链紧张。因此，预交税费处理也是房地产开发企业财务核算的重点问题。

2.房地产开发企业在会计核算重点难点问题处理建议措施

针对上述问题，房地产开发企业会计核算人员应结合企业业务的特点，以及会计准则和税务法律、法规政策合理应对。

2.1 收入核算与结转标准确定

在房地产开发企业核算收入时，根据不同的情况，应进行统一规定。当预收房款满足风险报酬转移条件，且企业未保留预售商品管理权和控制权，并满足收入、成本可计量的条件时，即可视满足收入确认的条件。根据该标准，可以房地产项目竣工验收并交付房屋作为收入确定的界限。房地产开发企业自行开发的项目，在竣工结算前收取的预售款项，由于项目建设期间房屋的控制权、管理权尚在企业手中，加之销售合同对建筑面积、建筑质保期等方面都未能明确确定，风险也尚未完全转移，应将预收款项列入负债项目。在取得预售许可证、验收报告、竣工验收备案等证件并交付房屋后，再根据销售合同金额确认并核算营业收入。同时，在核算营业收入时，应考虑按揭贷款付款方式、一次性付款方式和约定分期付款方式等差异性问题。付款方式差异将影响营业收入的确认时间，如按揭贷款应结合贷款的到账时间确定收入，而非首付款缴纳时间；合同约定分期付款时，应结合合同中明确分期付款的时间确认收入，并非按实际到账时间确认收入。

2.2 成本核算问题应对

在成本核算时，会计人员应结合项目建设规模、产品类型和开发周期等因素确定成本核算对象。针对建设规模大、周期长的项目，可按建设规划审批确定的开发期数作为成本核算对象，并以此进行成本费用的归集。针对产品形态多样化的房地产项目，可按产品形态作为成本核算对象进行归集，以保证成本费用划分的合理性。成本费用划分时，需根据房地产开发企业确定的分摊方式进行分配，可采用占地面积比例法、建筑面积比例法、层高系数法等方法分摊成本费用。结合房地产开发项目的实际情况确定分摊方式，并将分摊方式纳入管理制度中，规范整个项目成本费用的分配，保障成本核算数据的有效衔接。在项目竣工结算时，会计核算人员应根据竣工结算时间及时进行成本决算，并列明或有成本费用项目，确保房地产开发企业合理地控制成本，保障企业经济效益。

2.3 确定借款费用资本化标准

针对一般借款与专项借款之间的利息差异，房地产开发企业会计人员核算时，应区分各项目使用借款的性质和金额，并根据借款发生的初衷予以判断。同时，为确保借款资本化处理方式的统一，企业应确定借款费用资本化标准，包括费用支出发生、构建活动开始、资本化时间节点和条件等，并根据制定的标准及时对借款费用的资本化进行账务处理。

2.4 加强税收筹划

由于房地产企业承担的税种种类多、税额大，故而要求会计人员认真对待税负资金的核算，积极研究税收优惠政策，通过合理税收筹划达到降低企业税负和提高企业经济效益的目的。在会计科目设置时，应根据企业规模合理区分一般纳税人和小规模纳税人，小规模纳税人与其他行业企业纳税一致。而作为一般纳税人时，应考虑本月涉税行为及涉税业务，及时完成涉税核算，并在规定时间内完成税款的缴纳。以某一般纳税人为例，企业应先计算出缴增值税销项税额，扣减可抵扣的进项税额和已预缴的税额，核算出应缴纳增值税税额。如本月已预缴纳税款30万元，可抵扣进项税额20万，应缴销项税额为213万元，则企业当月实际应缴纳增值税税额为163万元。在本月的会计分录中，应记为借：应缴税费-应缴增值税163万元，贷：应缴税费-未交增值税163万元。至下个月纳税申报期，企业在申报上个月应缴纳增值税时，会计分录应记为：借应缴税费-未缴增值税163万元，贷：银行存款163万元。同时，会计人员应结合进项、销项抵扣政策，根据营业收入计提销项税额，合理筹划销、进税额的相互抵扣，提高财务税收筹划的科学性、合理性。此外，为增强企业资金流动性，会计人员可结合税收政策，提出房屋附属设施分离的建议措施，以此降低房地产项目总价，降低土地增值税与增值税税基，以此降低税款总额。

3.结语

新时期背景下，房地产行业竞争日益激烈，企业资金紧张问题日益突出，要求会计人员深入研究会计核算难点、重点问题，结合税收政策、财经制度确定收入核算、成本核算和费用资本化标准，并加强税收筹划，提高会计核算准确性，提高房地产开发企业经济效益，为企业经营决策提供准确依据，并促进企业健康可持续发展。