商业地产企业加强业财融合探讨

文/罗萍（SM 广场（成都）有限公司）

一、业财融合概述

业财融合，主要是指基于企业战略发展目标作为方向，依赖业务与财务融合的手段，来有效防控企业运营风险，从而为企业领导层重大决策活动提供参考依据，有助于现代企业提升自身风险防范应对能力，有效降低企业损失，为实现既定运营目标提供有效工具。

二、商业地产企业推进业财融合的意义

（一）防范财务风险

商业地产企业经营具有一般房地产企业的特点，属于高风险、高收益、高投资型企业，该类企业在建设过程、未来发展进程中都存在多项运营风险，一旦风险处理不及时，则会对该企业造成巨大损失。因此，从风险防范角度出发，需要财务工作人员深入至前端业务工作中，了解、掌握各项运营信息，进一步完善企业现行财务管理体系与内控监管体系。同时，根据业财融合要求，对于财务与业务工作人员专业素养有着更高标准，要求业务与财务工作人员以专业的知识结构与技能来加强内部控制，实现风险降低的最大化。

（二）提高企业经营竞争力

商业地产行业市场迅猛发展的现状，与企业的竞争与高速运行模式有直接联系。不同地区商业地产企业为了自身市场竞争地位，都在探索符合自身发展需求的道路。例如部分商业地产企业会集中在二三线城市间发展，放弃一线城市的竞争；而部分商业地产企业会以打造经典产品的方式来引进客户；部分地产企业利用加强执行力度的手段来获得市场地位。业财融合的推行，便于商业地产企业精准掌握自身发展优势，对具有的优势进行深入研究。在明确自身优劣势下，充分利用优势，弥补短板，以此来提升企业整体经营管理水平及质量[1]。

（三）为企业决策提供支撑

商业地产企业中项目建设主要包含投资与融资决策两种，其中投资前期管理工作极为关键，对项目建设成果具有直接关联。而投资决策的运行流程具体有以下几点：环境分析、设计确认投资计划、评价投资成果等。关于投资决策运行步骤，需要企业业务部门结合市场运行情况，就环境、行业发展情况、企业资源等内容编制报告，由财务部门提供历史数据作为参考；预估项目现金流量与收益率，需要业务部门提供的相关内容，以及现金流量发生的时间点，之后由财务部门采取有效手段来计算项目相关指标，便于掌握项目具体实施收益情况。与此同时，融资决策也需要在财务部门了解项目及资金规划等前提下，完成融资规划匹配、风险管控、成本降低等工作。

三、商业地产企业推进业财融合面临的问题和挑战

（一）财务部门和业务部门数据信息不通，沟通效率较差

首先，财务部门与业务部门交流过程中，大多存在财务数据专业性较强，业务部门无法精确理解的情况，例如销售回款率差，时间延迟，财务工作人员仅提供几项关键指标，而业务人员对该类专业信息不了解，造成两部门之间的无效交流沟通。其次，企业业务部门更侧重项目建设过程中产生的指标，例如业务出租环节产生的各项指标，而财务部门更为注重项目建设成果产生的指标，这种部门之间缺乏逻辑思维、换位思考的交流方式，会对商业地产企业业财融合的推行产生阻碍。

（二）财务部门和业务部门管理目标不同，难以通力合作

商业地产企业作为资金高度密集型发展的领域，在预售证没有拿到前需不断投入大量经费，具体有建设成本、信贷成本等，一旦企业无法确保资金正常运行，则会使得企业面临资金链断裂的危机。同时，根据地产行业具备的高杠杆属性，通常会选择向金融机构贷款的方式完成融资活动，加之高杠杆带来的压力，一旦企业后期销售款项不能及时完成资金回笼时，同样会面对现金流危局，无法实现企业资产的正常运转。所以，企业财务部门更侧重当前相关工作内容的使用，如何合理处理资本结构与债券之间的联系，来应对日趋加剧的资金压力。面对销售情况不良好时，不仅无法及时偿还高利息借款，而且会导致企业财务运行更为严峻化。由于地产企业业务部门与财务部门之间没有形成统一的观念与目标，对于企业运营缺乏有效交流沟通，财务部门无法向业务部门、管理者提供及时高效的财务服务，影响商业地产企业经济效益的提升[2]。

（三）业财融合信息化手段落后，业财数据难共享

商业地产推行业财融合，对一线销售数据、销量波动、资金规划、运行数据等内容及时完成整合、分析工作是前提保障，而创建以大数据技术与云计算手段为主的先进分析模式，便于企业业务有效运行[3]。但是，当前信息化手段在地产企业的应用未实现全面化、深入化，软件硬件的融合不到位，不仅会影响业务与财务数据的对接工作，增加交流沟通成本，而且会降低信息传递的时效性与精确性。商业地产企业信息共享化落实不到位，信息资源不充分，不利于后期平台数据的运算与处理工作，最终对地产企业业财融合的实施造成阻碍。另外，信息的安全性也会受到很大影响，无法保障企业重要信息的保密性与安全性，无疑会加剧信息风险的发生。

（四）专业业财融合人才匮乏，业财融合工作难落实

商业地产企业在推行业财融合过程中，不同于固有财务管理模式，对于相关工作人员自身素养及能力均有着更高要求，要求地产企业从战略化视角来推动业财融合工作的实施。首先，针对商业地产企业现行运营模式与销售模式进行优化升级，无形中对业务运行产生影响。但是，对于当前商业地产企业而言，该层面人才缺乏，更多集中在业务部门，业财融合人员比例不足，企业内也缺少加强业财融合人员培训意识，多凭借历史经验进行人员管控，从而给业财融合建设造成影响；其次，引导性不足，财务人员在未经专业培训的情况下，无法深入到一线业务中，不能深层次探索存在的问题，对提升运营效率无法提供有效建议。

四、商业地产企业加强业财融合的策略

（一）树立业务系统性思维，将财务语言业务化

地产企业财务部门与业务部门进行交流沟通中，需注重使用双方均能理解的语言，尽量减少专业性财务语言的使用，以防无效交流。例如在分析销售回款环节中，实现针对性、具体性分析模式，不论是按揭回款迟缓、收付回款不到位、银行审批资料未通过等问题，均需提前明确具体是何种问题，才能有助于业务部门根据此找寻原因，进而解决处理问题。与此同时，财务工作人员在业务工作中，需及时添加关键性指标，如交付延迟后或者开盘前对企业现金流产生的影响、销售或者项目竣工后的价值，只有实现指标全程监管，才能确保工程项目建设到位。另外，进一步提升管理水平、提出纠正修订措施，保障结果性指标的有效性，防止在结果产生后总结汇总的无效事件。

（二）为财务部门和业务部门确立统一的目标导向，发挥财务管控优势

在商业地产企业中，业务与财务的运行是相互关联、相互制衡的关系。例如建设部门的项目工期管控与资金借贷成本具有紧密关联，一旦交付不及时，则需要地产企业按照规定交付违约金；建设成本管控也对企业整体利润具有一定影响；企业销售部门制定的营销措施、产品价格确认也与产品收益具有关联性。企业表面上没有业务往来的部门，实际上需确定统一化的发展目标，以企业价值最大化为目标实行统筹规划。商业地产企业具体可以从预算管理、成本管控等工作中实现统一化模式。首先，由地产企业业务部门确定预算、财务部门完成审核工作；其次，促进地产企业业务与财务部门的交流，定期完成彼此数据信息的传递工作[4]。

（三）构建业财融合系统平台，推进业财一体化

面对信息化技术的飞速发展，商业地产企业也应紧随其后，逐渐将信息化手段、业务嵌入至企业业财融合建设工作中，进而提升地产企业运行的高效性、完善性，便于地产企业掌握更为先进的管理手段。首先，做好业财融合信息化建设的顶层设计，设立符合共同需求的业财管控平台，其中具体包含预算管理、资金管理等内容，将管理流程与信息系统相结合，以此达到降低实际风险的发生几率，实现数据统一化模式有利于后续财务部门的收集整合工作；其次，积极做好软硬件与信息平台的对接融合工作，通过充分整理现有资源，形成良好的系统管理环境，提升系统的安全性与保密性，借助现代信息技术来降低可能存在的风险。

（四）构建业财融合人才队伍，完善相关岗位配置及权责

业财融合的推行无疑打破了商业地产企业固有的会计工作模式，从业务视角来看，需建立全新的财务管理模式。首先，地产企业需加强对业财融合推行的引导，要求财务人员知识结构与能力不能停留在基础会计能力上，而是需要从该行业以及企业整体出发，从战略、业务角度系统化推进财务工作，树立较强的逻辑思维，实现有序的目标分解和针对性的分解目标；其次，提升财务工作人员学习能力，优化现有知识框架，改变固有的工作方式，促进与业务部门的交流沟通，及时提出有效的改善措施，来提升财务管理水平与效率；最后，正确引导财务人员深入到前端业务运行中，采取跨部门实操等活动方式，不断提升业财融合的匹配度。

五、结语

综上所述，目前商业地产企业普遍采取高运转率、高开发速度的运行模式。为了保障资金使用效率，需不断健全财务管控，制定有效的决策机制，组建专业性更强的团队，而这一切与地产企业业财融合的推行紧密相关。因此，商业地产企业需特别注重业财融合人才的培训，为实施推进业财融合做出更大贡献。