规划核实竣工测量与房产测量的区别和联系分析

高翔

（内蒙古亿恒测绘有限公司，内蒙古 包头 014010）

竣工测量是城市规划批后管理工作重要的组成内容，其测量成果的质量，直接关系到城市发展规划行政主管部门对于规划的审批、监督和管理工作。但随着城乡规划法的实施，还必须更合理地对其开展社会影响评估，以作为依法行政审批的依据，从而更好地满足城乡规划服务的要求，并促进城市测绘事业的发展。

一、规划核实竣工测量与房产测量概述

（一）建设工程规划核实竣工测量

在建筑工程中，规划核实竣工测量是根据国家颁布的《城市测量规范》（CJJ/T8-2011）、《国家基本比例尺地形图式》（GB/T20257.1-2007）、《建筑工程建筑面积计算规范》以及所在地省市政府颁布的相应规范，同时结合委托方提供的规划设计条件、批准的设计方案、建设工程规划许可证及附件、施工设计图（包含最新的设计变更方案）、土地使用权证及土地宗地图等，对建设工程的平面位置、建筑面、层数、高度、立面造型以及绿化面积等进行现场实测，最终出具一系列信息核实表，包括地块规划核实信息表、实测平面位置详图（含用地红线图、四至界限、退距、层数、围墙、地下室出入口、红线图标注间距等）、分栋建筑规划核实表（实测建筑高度、建筑面积实测分层图）、车位平面图、照片、1：500 地形图等成果资料。

（二）房产测量

房产测量则是指根据《房产测量规范》（GB/T17996.1-2000）、《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建筑房[2002]74 号、《城市测量规范》（CJJ8/T8-2011）、《测绘成果质量检查与验收》（GB/T24356-2009）等相应的规章制度，通过全面采集房屋建筑以及房屋建筑相关的信息，并进行完整的表述，从而为房屋的不动产权办理、房地产开发和利用、房屋交易以及城区规划建设等工作提供准确的数据参考。

二、规划核实竣工测量与房产测量的区别分析

（一）测量的侧重点不同

在建设工程中，规划核实竣工测量主要针对当前我国规划红线内所有的建筑进行实测，带有一定的强制性。而且测量的主要内容时测定相关建筑物和构筑物拐点的坐标、高度、高程等内容，同时还要测量建筑密度和绿化面积，并计算容积率与绿地率，以有效核实建设施工单位是否严格按照施工图纸施工作业。

而房产测量工作则主要是针对建设单位申报的内容进行实际测量，如果不办理产权登记，可以不进行测量，属于自愿的行为。而且该测量工作的主要内容时对房屋的建筑面积、分户面积、套内面积以及公摊面积等进行测量测定。

（二）成果的用途不同

在建设工程中，规划核实竣工测量的成果与房产测量的果果用途也具有较大的差异。一般来说，规划核实竣工测量主要是进行用地红线、建筑控制线以及各建筑物之间实际距离的核实测量，同时检验建筑物的退让线、道路以及建筑物与河道和围墙之间的距离，并且核实建筑的实际面积以及容积率等是否与建筑审批方案相一致。因此，测量采集数据所获得的测量成果需要与原规划的内容相对比，检查两者之间存在的差值是否合理，是都在规定允许的误差范围之内，并在最后的测量报告中加以详细说明，能够直接反映出被测量建筑物是否按照施工图纸施工作业，是否存在着移位和扩建等情况。而房产测量的成果主要是用于房产产权的办理和管理、房地产的开发和利用，以及房产交易、税费征收和房屋拆迁等方面。

（三）执行的标准与计算口径不同

除了上述两个方面存在着较大的差异以外，在建设工程中，规划核实竣工测量与房产测量执行的标准以及计算的方式也各不相同。一般来说，规划核实竣工测量需要执行我国政府颁布的《城市测量规范》（CJJ/T8-2011）、《国家基本比例尺地形图式》（GB/T20257.1-2007）和《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）的相关规定，同时还要执行各省市地方政府针对本地实际情况颁布的《城市规划管理技术规定》以及《城市建筑面积与容积率指标计算有关规定》的内容和标准。而在进行房产测量时，一般是执行国家颁布的《房产测量规范》（GB/T17996.1-2000）、《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建筑房[2002]74 号）、《城市测量规范》（CJJ8/T8-2011）以及《测绘成果质量检查与验收》（GB/T24356-2009）等相关的规章制度。

三、规划核实竣工测量与房产测量的联系分析

在建设工程中，规划核实竣工测量与房地产测量都是对同一建设项目进行测量，虽然测量的内容、执行的标准以及成果用途不同，但二者之间是串联测量，都需要严格按照相应的标准进行测量工作，而且部分测量数据可以互通共用，能够减少很多重复的工作，避免人力、物力和财力的不必要浪费现象。此外，将二者联系起来，并与国土测量工作相结合，实现“三测合一”，还能为建设项目业主提供更高效、更完善的测绘服务，并促进测绘单位技术水平和服务能力的提升。

结语

综上所述，当前在建设工程中，规划核实竣工测量与房产测量工作，都是为建设项目业主提供测绘服务的工作，应积极借助“多测合一”系统平台，融合建设项目的设计、审批以及验收等管理工作于一个系统当中，有效精简工作流程，从而达到“一次委托、统一测绘、成果共享”的目的，并且推动我国不动产登记工作的有序、平稳进行，推进我国建筑行业的健康发展。