物业服务合同性质及效力认定探讨

梁延龙

（中国电子系统技术有限公司，山东 济南 250000）

近些年，我国城镇化政策的推行，极大地促进了物业管理行业的发展。但是与此同时，物业行业鱼龙混杂，物业管理公司与业主之间的矛盾屡见不鲜，已经影响到了社会的安定与和谐。基于此，为了更好地缓解物业管理公司与业主之间的矛盾，就必须要在法律层面对物业服务合同的性质以及效力进行清晰的界定，使物业管理公司或者业主在自身权益受到侵害时能够利用法律武器来维护。

一、我国物业服务合同的性质

结合当前物业服务企业的管理实际过程，法律风险的防控无论是对于物业管理企业来讲还是对业主、租户来讲，都是非常重要的。在法律风险防控过程中，既要做到企业内部管理流程符合规范要求，同时也要保证企业在物业服务合同签订过程中满足风险防控要求，使整个法律风险防控能够达到防控要求，解决法律风险防控问题，使相关方在物业管理服务以及接受服务的过程中能够达到规范要求，避免在合同签订、企业内部管理以及整个物业管控过程中存在法律风险影响物业管理的实效性。所以，对物业服务合同性质进行认定是非常必要的。

（一）委托合同性质

在住宅小区中，存在很多面积的公共区域，业主自身无法实现对这些区域的有效管理，因此，会与物业管理公司签订合同，使物业公司来完成住宅小区内的安保、保洁、绿化、车辆管理、电梯维保等相关服务，为业主营造更加舒适的居住空间。所以，物业服务的合同是物业管理公司与业主在公平、公正、资源的前提下签订，合同受到我国相关法律制度的保护。在物业服务合同中规定了物业管理公司以及业主的权益以及义务。由于这种合同形式与委托合同的表征存在非常多的相似之处，因此，很多人把物业服务合同的性质认定为委托合同。

但是笔者认为物业服务合同与委托合同在法律层面上还是存在较大区别的，不应该直接将其归属于委托合同。物业服务合同比传统的服务合同存续时间更长久，且在存续时间内要持续、高效、专业化为业主提供相关服务。另外，物业合同中涉及的服务主体非常多，这与传统委托合同有着较大的差异；还有非常重要的一点是，委托合同中只要一方想要终止合同，就能够随意进行终止，但是物业合同中业主并不具备随时终止合同的能力。

（二）服务合同性质

物业管理公司在某种程度上可以归属于服务类型的公司，因此，物业管理工作中很大一部分内容是服务性质的，而服务合同性质是在结合物业管理工作实际情况的基础上对物业合同进行的一种全新的定义，在该合同框架下，业主向物业缴纳的是服务费用，物业工作人员收取费用后要为业主提供相应价值的服务。在这一合同框架下，对业主来说，自身向物业公司缴纳服务费用是确保合同持续的必要条件，这种特性仅仅在某一个方面体现出物业合同的性质。

（三）无名合同性质

基于物业服务合同规定的相关权利以及义务来进行分析，物业服务合同具有无名合同的某种特性。通过对物业服务合同所涉及的内容进行分析，能够得知，物业服务合同是基于建筑物基础的，不但涉及对人的管理同时还涉及物业涵盖范围内建筑的维修、保养以及维护，所以直接将物业服务的性质确定为某种无名合同并不恰当。

（四）独立合同性质

物业服务合同在一定程度上体现出了综合性、复杂性以及多样性等特性，并且与传统合同有着较大区别的是，不同的物业服务合同涉及范围以及管理内容可能存在较大的差别，因此这明显体现出了物业服务合同的相对独立性与自主性，物业服务合同并没有完全限定在《中华人民共和国合同法》所明确的类别中。［1］因此，随着现代物业行业的发展，在物业服务合同签订过程中应该有相关法律来进一步明确其性质，从而推动其朝着专业化以及规范化的方向发展。

二、我国物业服务合同的效力认定

《中华人民共和国合同法》指出，合同双方主体具备相应民事行为能力、双方意思表达真实以及内容符合法律规定是判定合同具有效力的三个基本要素。合同的效力是我国法律赋予的依法签订的合同所具备的约束力。通常来讲，合同效力有广义以及狭义之分，下文所阐释的合同效力为狭义上的概念。

（一）合同主体效力认定

我国物业服务合同签订过程中，主体通常较为复杂，涉及物业管理公司、业主、业委会、地产建筑建设单位等，重点探讨业主委员会是否为合同主体一方。在物业服务合同中，业主作为合同主体是无可置疑的，但是有学者质疑业主委员会成为合同主体的合法性与合理性。我国物业行业中非常重要的法律条例——《物业管理条例》中并未对业主委员会的法律地位进行明确。但是通过欧美国家物业管理方面的实践经验我们能够得知，其物业服务管理合同的双方为物业管理企业与全体业主。另外，基于我国《物业管理条例》的立法原意进行分析，业主委员会是经由全体业主所共同推选出来的，他们能够作为业主代表并行使全部业主的部分权利来对物业管理企业的服务进行监督和评价。［2］因此，从法律层面上进行分析，业主委员会虽然能够代表业主进行物业服务合同的签订，但是却无法代表其成为物业服务合同的当事人。

（二）物业管理企业问题效力认定

物业管理自身必须要拥有相应的资质与资格才能够与业主签订物业服务合同。首先，物业管理企业必须要在工商局进行合法登记并取得企业法人资质，才能够成为我国法律认定的具备单独承担民事责任的主体资格。然而，长期以来，由于我国行业管理的不规范性，使得很多建筑物在建设开发过程中就设立了物业管理公司，这种做法显然是与我国法律的相关规定不相符的，未到工商部门进行登记的物业管理部门显然不具备与业主签订物业服务合同的资格。其次，物业管理企业在成立过程中需要对其人员数量、队伍专业性以及管理先进性等方面进行资格审查，只有通过审查之后才可以经营物业管理行业。所以，物业管理企业必须要在工商部门进行合法登记，且通过行业资格审查认定，其与业主签订的服务合同才具有法律效力。

（三）合同双方真实意见的效力认定

因为在服务合同的签订过程中，通常都是由业主委员会代表业主进行签订的，但是业主委员会是否能够公正、公平、公开地按照业主意愿来进行合同签订则无法确定。实际上，业主委员会虽然是由业主进行推选出来的，并且能够行使业主的部分权利。业主委员会如果想要与物业服务企业签订或者解除合同，也都需要通过业主全体大会来共同商讨，所以，从这一角度来分析，能够说业主委员会签订的服务合同是具备法律效力的。然而实际上，却通常会出现下面一些问题：（1）业主委员会签订的物业合同内容是否违背业主的真实意愿，假如业主委员会在签订合同的过程中采用欺骗、隐瞒等方式导致签订的合同内容并不是业主的真实意愿，那么这种合同就不具备法律效力。（2）业主大会所签订的物业服务合同内容可能会不符合部分业主的要求。假如在之后的意见表决流程以及决议意见形成分歧，这时出现异议的业主会拒不履行相关义务，在当前的法律层面上异议业主这种不履行相关义务的行为是违反法律规定的，物业管理企业有权向相关部门进行申诉。［3］

总而言之，伴随着我国现代城市的高速扩张，城市高层以及超高层住宅建筑小区数量迅猛增长，为了更好地服务和管理小区，物业管理企业随之产生。物业管理企业在服务于业主的同时，企业和业主双方的矛盾也不断涌现。尤其是近些年，物业管理公司与业主的矛盾更是成了社会中的一个热点问题。通过前文分析我们能够得知，物业服务合同的签订主体、服务内容都有其独特性，想要更好地解决双方的矛盾，就有必要对物业服务合同的性质以及效力进行认定，使物业服务企业与业主都能够遵从合同相关规定和要求，行使自身的权利和义务，从而更好地构建和谐社会。