新税收政策下房地产企业纳税筹划刍议

莫海燕

（柳州华运房地产开发有限公司，广西 柳州 545000）

一、新税收政策对房地产企业纳税筹划的影响

（一）征地阶段

征地阶段是为取得土地使用权而进行的经营活动，主要包含契约税、印花税等税收种类。在一般情况下，房地产公司通过两种方式获得土地，一是土地转让，二是土地出让。作为企业之间土地交易的土地转让，实际上就是企业之间转让土地所有权，并且按照交易额9%的税率缴纳增值税，在此基础上还能实现税额抵扣。但不同的是，土地流转属于企业与政府之间进行的土地交易，此时的进项税额不能扣除，因为企业没有办法获取政府的增值税发票。

（二）产品设计阶段

新税制改革政策出台后，对于产品设计的环节，企业一般要从筹集资金和纳税两个方面考虑纳税筹划。一般情况下，企业融资手段包含税后留存收益、股权融资、债务融资和债券融资等。对增值税进行计算时，可以让利息与税前利润相抵扣，以减少应付税款，而在股利税后再进行支付，则不能实现减税的目的。企业应该选择适合自己的融资方式来减轻税收负担，同时还要满足企业自身对资金的需求。新的税收政策出台之后，房地产企业的项目建设、绿化和装修等不同项目内容的税率各不相同。所以在此环节中，企业应当对各种不同的经营活动实施分离计算，利用项目外包或建立关联企业进行合理的纳税筹划。

（三）建设阶段

新税制改革政策的实施对阶段性税收的建设产生了很大的影响。其中，主要的影响体现在建设材料和施工方式的选择上。

第一点体现在工程模式的选择上，它通常指甲供材料与包工包料这两个方面。要想选择甲供材料，则需要得到建筑材料和施工方面的增值税发票；而选择包装材料则需要包含采购的全额增值税发票。两者相比，第二种选择前期投资要求较低。然而这两种情形都要保证企业能够获得对应的增值税发票，只有这样，才有可能得到更多的扣除额，以减轻税收负担。

第二点体现在供应商的选择上，包含小规模纳税人以及一般纳税人。通常在销售货物的情况下，小规模纳税人只能委托税务机关开具或者自行开具税率不超过3%的增值税发票；而第二种选择则能自行开具9%税率的增值税专票，还能够与进项税额进行抵扣。相比小规模纳税人，一般纳税人拥有肉眼可见的价格优势，故企业在改革后应当考量价格同税负之间的差异，了解差额能否补齐税收差价。同时还要根据自身供给能力、产品质量优劣等要素，挑选合适的供应商。

第三点体现在不同的支付方式上，税收政策改革会对税负产生直接影响。上游企业只会在资金款项结算清楚后开增值税发票，但是他们必须在期内上缴增值税，这显然加大了企业的现金流压力。若发票时间没有得到确认，企业的发票认证时间将延误，而企业没有办法抵扣进项税额，这将导致企业的税负进一步加重。

（四）销售阶段与保有阶段

近几年，随着“限购”“物业税”等政策的出台，居民们投资和购房的欲望不断下降，部分房地产公司为了提高销量，采用促销方式。正常来说，这种做法在新税收政策出台之前风险不高，对企业整体税收水平也影响甚微。然而，在新的税收政策之后，这些被认为是销售环节的做法将会增加销售税。企业应当牢记增值税=销售税-进项税的公式，如果企业促销不当，无法控制税额，将使自身的税负增加。

二、新税收政策下房地产企业的纳税筹划策略

（一）更新税务筹划观念，完善组织机构设置

公司管理者应当树立正确的纳税筹划理念，确保房地产企业的纳税筹划在遵纪守法的条件下进行。同时，要增强纳税筹划的风险意识，加大纳税筹划的宣传教育力度，提高员工对税收筹划工作的认识。企业还应设立专门的税务筹划机构或税务咨询事务所，从而帮助相关企业确立发展方向，以满足企业税务筹划的需要。同时，应当完善税收管理体制，要求各部门严格按照税收筹划方案的标准和流程实施；应当确立集体讨论制度，降低高层一人决策给税收筹划带来的风险。

（二）加强发票管理，尽量获得增值税发票

对于发票的管理，主要从票据的取得和保管两个方面入手。一是房地产企业应当尽其所能地获取增值税发票，保证确认收入时间合理化，以延迟纳税，为获得资金的时间价值，推迟销售发票的开具。为了完成税前列支限额，要使分摊费用最大化；对于琐碎材料的费用、石油成本和其他难以发行增值税票据的项目，可以购入充值卡来获得增值税发票。二是企业应重视发票的保管，加强对专用发票的监察和管理，注重甲供材料的保管和施工单位总发票和分包发票的及时返还，及时查收和保管增值税凭证。

（三）加强土地增值税筹划

1.合理利用临界值。房地产企业的增值税是通过超额累进税率实施的，这表明企业增值税额越高，缴纳的增值税越高，同时利润也越高。上缴的税额越高，房价上涨得就越快。在减轻企业税负时，要合理使用临界值，确保企业利润最大化。而临界值占上述20%的比例值，这意味着当增加值不超过项目金额的20%时，将有效减轻企业的税务负担。

2.严格区分签订合同。房屋销售时，房地产公司必须对合同签订类型进行严格的区分，这其中包含毛坯房销售合同和房屋装修合同。一般情况下，毛坯房销售要缴纳增值税、土地增值税和公司所得税，而房屋装修则不需缴纳土地增值税。如果两份合同合一，合并后的价格将作为房屋出售，合并金额将作为缴纳土地增值税的基础，这将不可避免地高于签订合同时的税收负担。因此，房地产企业在房屋销售中，必须分别签订房屋销售合同和装修合同，从而减少企业整体销售额，这有助于减轻税负。

3.延期进行土地增值税清算。税务机关规定，房地产企业在下列情况有明确的缴纳土地增值税的要求：企业已经取得预售许可证三年；公司可销售面积已达可销售面积的85%；纳税人要求取消税务登记，但没有缴纳完土地增值税以及土地增值税情况的其他规定。所以，企业应适当根据上述情况进行调整，推迟缴纳土地增值税，以获得财政资金的时间价值，从而减轻企业内短期资本的流动压力。

（四）强化所得税纳税筹划

房地产企业一般从收入和成本两方面实施税收筹划。在项目完成之前，通常利用毛利率预缴企业所得税，当其完成后，则按照规定结转成本并调整毛利率。但实际上，有些产品虽然已被交付，却因为尚未建成公共配套设施，其应支付给政府的公共维修费尚未支付，这时只有在数据充分的情况下，才允许提前支付这部分费用的数额。若实际支出没有办法拿到法律证据，将不被允许计入计税成本。降低企业的总成本会导致其缴纳的所得税增加，从而增加企业的税负。所以在项目建成后，房地产企业必须及时结清相关资金款项，取得相应的凭证，对于不能及时核算的成本，必须着力收集有效的预付文件，避免增税的发生。

（五）配备税筹人员，提升企业税收筹划水平

具有高水平的专业精神、良好的综合素质和能力的专业税务筹划人才应当被引入房地产产业，因为只有企业人员结构得到优化，专业人才才能更好地指导企业的税务工作。并且，企业内财务人员有必要逐步从从事基础财务会计的财务会计向为企业经营提供更多决策支持的管理会计转变，要学会掌握与企业管理有关的财务、法律、风险管理和内部控制等知识，并将其应用于企业税收筹划。同时，房地产企业还应对企业人员的职业能力、道德素养、税收工作流程等方面进行培训和教育，提高企业人才的综合能力，全面提升企业的税收筹划水平。

（六）加强政策学习，同税务机关保持良好的沟通关系

近些年，国家不断颁布有关房地产税收改革的政策，逐渐加深了人们对房地产政策的认识与了解，搞好了企业的税收筹划，最终达到了减轻税负的目的。事实上，在新税制改革后，国家机构的改革、国地税合并也随之而来。由此，税收程序发生了不小的变化。要想不与时代脱节，企业管理者就要对最新的政策消息有敏锐的嗅觉，税务人员要主动学习与请教新知识，积极向税务机关学习，与税务机关保持通畅的交流关系，根据税务机关发布在公众号的消息，把握税制改革的重点。

三、结语

房地产企业依法纳税筹划，既有助于减轻企业税负，提高企业经济效益，又有助于提高企业的综合管理能力，从而提高企业的竞争优势，促进企业的持续健康发展。