《民法典》背景下小区物业管理当事人之间的法律关系层级

何晓慧

（甘肃省财政学校，甘肃 兰州 730050）

住宅小区物业管理中的各种法律关系，目前大多数国家都以物权理论中建筑物区分所有权的立法来调整。我国的《物权法》将其纳入了法律体系，2020年并入《民法典》。

物业管理法律制度中的当事人关系，涉及每一个当事人核心的权利和义务划分。正确认识当事人之间关系层级，对完善物业管理法律制度，及时解决现有物业管理纠纷具有积极的现实意义。

一、物业管理当事人之间的法律关系层次

依据《民法典》和《物业管理条例》的规定，物业管理涉及的当事人主要有业主、业主大会和业主委员会，建设单位，物业服务企业。其相互关系分为内部和外部两个层次，主要是通过三个基本法律文件界定：《业主管理规约》《商品房买卖合同》《物业管理合同》。

（一）内部关系

内部关系主要是指业主之间，业主和业主大会、业主委员会之间的关系，主要由《业主管理规约》来调节。

《业主管理规约》是界定业主和业主大会、业主委员会之间权利义务关系的基本法律文件，由业主共同制定，对全体业主及所有物业使用人具有约束力；其内容涉及业主所享有的一些核心权利和义务。它是小区居民的日常行为规则，同时还是业主管理团体决议的依据，在物业管理中有十分重要的作用。

就目前我国物业管理的相关法规来看，涉及《业主管理规约》的规定比较简单、原则；《物权法》将规约内容定义在“建筑物及其附属设施”的管理方面，《民法典》突破对“物”的管理限定，扩大了规约的管理范围。

在实践中，许多小区业主并不重视《业主管理规约》的订立和其内容的完善。这是业主自我管理意识不强的表现，不利于理顺业主同业主管理团体之间的关系。因此，需要物业服务企业帮助业主管理团体制定出符合小区实际的细化规约内容，以利于小区物业管理目标的实现。

（二）外部关系

主要是指业主和建设单位、物业服务企业的关系，确定其权利义务关系的基本法律文件是《商品房买卖合同》《物业管理合同》。

1.业主和建设单位的关系

业主和建设单位的关系，主要由《商品房买卖合同》来调节。

《商品房买卖合同》是业主取得建筑物专有权的直接依据，也是物业管理关系形成的第一个法律文件。由于其完全的债权性，由成熟、完备的合同法来调节。业主和建设单位之间的权利义务非常明确，任何一方违约，对方都有权提起诉讼要求其承担相应的法律责任。这一点，在实务中没有异议。

2.建设单位和物业服务公司的关系

在物业管理法律关系中，建设单位是一个具有特殊地位的当事人，它是物业的建造者，在物业销售过程中，以最初业主的身份对后来的物业管理产生了重要的影响，其影响方式主要是：

（1）业主大会成立之前与物业服务企业签订前期物业管理合同，对后续的物业管理产生影响。

前期物业服务合同是业主大会成立之前，由建设单位与物业服务企业订立的物业服务协议。合同的内容不仅涉及建设单位与物业服务企业，也涉及业主。

《民法典》新增物业管理合同，明确规定了前期物业服务合同的性质、效力范围，合同期限的约定。当业主大会成立后，业主有权更换物业服务人［1］，无论前期服务合同期限是否届满，只要业主订立的新物业服务合同生效，前期物业服务合同即终止。

目前实践中，业主不易更换不合格的物业服务企业。为解决此问题，《民法典》规定了物业服务合同解除的条件、程序、损害赔偿的内容。这为解决由物业服务合同引发的纠纷提供了明确的法律依据。

（2）通过制定临时管理规约，为以后的业主创设义务。临时管理规约是建设单位在物业销售前、业主无法参与的情况下制定，并要求业主在签订物业买卖合同时以书面形式承诺遵守的管理规定。其实质是建设单位为业主单方创设的义务，这极易造成对业主权益的侵害。

为此，《民法典》吸收了《物业管理条例》对临时管理规约所做的限制性要求：建设单位制定的临时管理规约，应当在物业销售前向业主明示说明，其内容不得侵害业主的合法权益；《民法典》同时赋予业主大会对规约的解除权。这无疑对保护业主的合法权益具有积极意义。

3.业主和物业服务企业的关系

业主和物业服务企业的法律关系，主要由《物业服务合同》来调节。

物业服务合同作为《民法典》中一种新型的典型合同种类，从性质上看，它是一种独立的委托合同；从形式看，它要求采用书面形式；从行为上看，它是一般平等民事主体之间的合同行为；从内容看，它明显地具有不同于一般委托合同的行业特殊要求。

这三个法律文件标明了物业管理涉及的当事人之间为平等的民事主体关系，任何一方都没有凌驾于另一方之上的权利。

二、物业管理当事人之间法律关系的影响

（一）对物业权属判断的影响

小区物业权属，特别是公有部分的权属是物业管理纠纷产生的焦点问题，涉及每个当事人的财产利益。

依照建筑物区分所有权的一般原理，业主在取得小区建筑物专有权的同时，对专有部分以外的共有部分的物业权属和管理权应该随之转归小区全体业主所有。《民法典》吸收了《物权法》对归属业主所有的公共部分的内容规定，同时增加规定了内容。

建筑物区分所有权原则上禁止建设单位对共有部分设置专有权，建设单位销售完建筑物后，对小区内的公共物业不存在任何占有、收益的权利和依据。

相应地，通过委托合同提供服务的物业服务企业，也不存在与业主在物业权属上产生纠纷的任何法理依据。

（二）对物业管理权利主体认识的影响

物业管理权是物业管理的核心内容，对其权利主体的认定影响物业利益归属和权利义务的划分。《民法典》继承了《物权法》的规定，确认物业管理权是由业主拥有的、与建筑物专有权和共有权并列、不能单独赋予他人的权利。

（三）对物业管理权的行使方式的影响

物业管理权行使方式的选择，是业主参与自己物业财产管理机制的选择，其目的是最大限度地保护自己的财产利益。

在物业管理权的行使方式上，目前我国法定的方式是委托管理形式下的服务人模式［2］。即：业主大会和业主委员会结合，它们作为管理团体在物业服务活动中代表和维护全体业主的合法权益，选聘物业服务企业并与其签订合同，为业主提供物业服务。

三、物业管理所涉当事人的权利和义务

依照《民法典》和物业管理相关法规，归纳总结物业管理所涉当事人的主要权利和义务如下：

（一）业主的权利和义务

1.享有法定范围内的建筑物专有权、共有权和管理权；

2.聘用（解聘）物业服务企业的权利和对服务方式的选择权；

3.交纳相应的服务费用的义务；

4.根据物业服务企业的要求配合服务管理的义务。

（二）建设单位的权利和义务

1.制定临时管理规约的权利；

2.向物业服务企业移交物业资料的义务；

3.对其所建造的建筑物在法定期限内承担的质量保修义务［3］。

（三）物业服务企业的权利和义务

1.取得物业服务费和要求业主配合管理的权利；

2.依照物业服务合同的约定，妥善实施管理，提供相应服务的义务；

3.以合理方式定期向业主大会和业主委员会报告、并向全体业主公开服务事项履行情况的义务。

四、结语

总体上，物业管理制度中涉及的当事人之间的法律关系很明确。现实中，物业管理矛盾纠纷之所以难以解决，存在物业服务各方当事人和国家行政、立法等多方面因素的制约，最终是国家立法、执法保护谁的利益，决定了这个问题解决的难易程度；《民法典》从各个角度对当事人之间的利益关系进行了调整平衡，更多地倾向于对业主利益的保护。虽然物业管理制度在一些具体问题上还存在缺漏，但总体上，随着《民法典》的出台和物权理论研究的不断深入，以及整体法律制度的完善，会促进物业管理制度的进一步完善。