房地产委托书公证的办证依据和注意事项

夏文德

（吉林省敦化市公证处，吉林 敦化 133700）

房地产委托公证工作是一个操作繁琐的业务，虽然有关部门出台了相应文件，但因公证员的忽视，导致公证书瑕疵现象的出现。要想制造出合格的公证书，公证人员就要按照程序章程办事，同时还要提升自身的职业素养。通过实践丰富自身经验，最终将风险发生概率降到最低。

一、房地产委托书公证的办证依据

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）《中华人民共和国公证法》（以下简称《公证法》）是房地产委托书公证的法律依据。《民法典》规定了两种形式的委托书公证办理形式：第一，委托代理；第二，法定代理。委托代理根据被代理委托执行代理权，一般委托代理采取书面形式，授权委托书要写明代理人姓名、代理事项、权限、期间，并覆盖上代理人的签名。《公证法》规定了房地产委托书公证的相关事宜：根据自然人、法人或其他组织申请，公证办理机构完成委托、声明、赠送或遗嘱等公证事项。

文章上述提到的两项法律是房地产委托书公证办理的法律依据，为公证员办事指明了方向。公证员在开展工作中，只有按照法律条文、办证规则执行，才能制造出合法、合格的公证书［1］。

二、房地产委托书公证要注意的事项

（一）分辨真假防止冒名顶替

辨别当事人身份是进行出售、抵押等处分房地产委托书公证的重要一环。如若当事人身份存在问题，公证员没有及时发现，则要按照规定进行处罚。我国《公证法》对公证人员工作失误作出了明确的规定：因公证员自己判断失误给当事人、公证事项造成损失的，公证机构要承担赔偿责任。公证机构完成赔偿之后，可以对相关负责人追偿。为了避免此类事情的发生，公证员在办公中必须做好如下几点：

1.观察来访当事人的言谈举止

当事人在办理委托公证事项的过程中，表现不同：有的神色有异、有的不苟言笑、有的情绪激动、有的答非所问……公证员要认真观察当事人以及随行人员的言行举止，通过细节发现问题，根据重点问题进行重点审核、核实。

同时，公证人员要认真对来访人员的五官、头型、面部特殊记号与身份证进行比较。如若一时无法辨认，可以通过拍照的方式进行；如若自己不确定，还可以邀请其他公证人员对比与分析，做到及时发现问题及时解决［2］。

2.倾听来访当事人的言论

来房地产委托公证处办证的大都是两个或以上人员，有的是夫妻、有的和其他当事人一起来。公证人员要认真倾听对方的对话，从他们的交谈中发现蛛丝马迹，并根据重点问题进行核实。

3.对当事人以及有关人员开展询问

在询问环节，为了获得真实的信息，公证人员要对当事人以及相关人员分别询问，避免双方打掩护掩盖真实情况。询问是识别当事人身份最为重要的一种形式，通过询问可以识破冒名顶替的现象。如若冒名顶替的人员事先做好了备课，公证人员很难通过询问识破。

基于此，公证人员可以询问当事人生肖，根据户口本询问家中孩子、出生日期等等，如若当事人对答如流，且当事人与有关人员谈话可以得到印证，则可以开始办证。

4.对当事人身份进行判定

在完成上述三个环节之后，对于委托人身份，公证人员要做最后的判断。如若是假的，则予以警告，如若当事人坚持，公证人员则可以报警。是真的，公证人员要按照相关流程办理合格证。

上述四个环节是公证人员办理业务的必需流程，如若一眼可以识别，则无需进行其他环节。总之，公证人员要通过实践，灵活应用［3］。

（二）对权属证书进行有效辨别

在办理出售、抵押等房地产委托证书的过程中，公证人员要做好对权属证书的核查工作，如若怀疑是伪可以移交到不动产登记部门进行深入核实。为了保证对权属证书审核工作的有序开展，公证机构要与不动产登记部门形成联动机制。

现在的不动产权属登记已经实现了网络化，上网或者一个电话便可以知道权属证书是否有效，是否可以完成出售、抵押等。如若房地产属于外地，委托机构可与当地公证机构取得联系，进一步核实。

（三）做好当事人民事行为能力的审核

我国《民法典》规定：不满八周岁的未成年、无法辨认自身行为的人属于无民事行为能力的人，八周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的成年人属于限制民事行为能力的人，这两大人群在实施民事法律的时候必须由法定代理人代理。公证员在工作中，如若遇到无民事行为能力的人时，则由法定代理人作为委托人，而且必须保证无民事行为和限制民事行为能力的人的合法权益。

对于未成年人的判断，可以根据当事人提供的户口本、身份证、出生证明等资料进行辨别。另外，对于患有精神疾病的群体，公证员可以尽量与其交谈，看是否能够正确表达自己的观点。对于无法表达的特殊人员，公证员可以向人民法院提出申请，将其归纳为无民事行为能力或限制民事行为能力的人群。在明确好监护人之后，在保证这部分人群合法权益的基础上，再进行房地产委托书公证办理。根据上级主管部门的要求，老年人在办理房地产委托书公证的时候，必须要求子女协同前来［4］。

（四）注意审查共有房地产的处分

在开展工作的过程中，公证员切勿为了提升工作效率，优化流程，即在共有产权人没有全部到场的情况下办理公证书，进而损害公证机构公信力。公证人员在办理处分共有房地产委托公证书的过程中，先要审查共有房地产的人员。

全新出版的不动产登记证对房产共有人做出了明确的规定。一些老版房地产证登记在一个人名下，没有将共有人体现出来；因此在对老房产证审核的过程中，公证员要认真审查隐性人员，做好房产的共有人工作。公证的作用就是为了在进行出售、抵押等处分房产委托公证书时候，对纠纷事项进行处理。为了避免纠纷问题的出现，从原则上讲，公证员要求共有人共同进行委托公证书办理，但也要视情况而定，不能一刀切。

比如，共有产权人需要办理委托业务，且委托人居住同一地区而且相隔不远，针对这种情况需要委托人共同到场一同办理委托公证手续；对于不在同一地区相隔很远的共有产权人，为了减少人力、物力与财力，委托人就近办理即可。另外，部分人不需要办理委托公证手续，当事人只需亲自到不动产部门办理即可。这种情况无需所有的共有产权人到公证机构办理，以减轻当事人负担［5］。

（五）注意办证材料的收集与保存

因为办证材料是出具公证书的依据，因此公证机构、办证工作人员要收集并保存好相关资料。如若将公证处比作一座房子，那么公证资料就是房子的各个部件，房子质量是否过关，零部件是关键。因此，公证人员要将拍照的原件、录像资料、当事人指纹留档保存。在对当事人指纹收集的过程中，要按照要求提取，避免因纠纷问题无法做出有效的鉴定。

另外，公证人员在对当事人拍照的时候，要保持面部清晰、法律条文清楚，而且要记录下当事人在法律条文下的指印，只有处理好各个细节，才能高质量地完成工作。

三、结束语

随着委托公证实务诈骗案件的不断增加，文章对房地产委托公证的注意事项进行了全面的分析。希望文章的研究能够给相关工作者以参考和借鉴，并在大家的共同努力下防止恶意诈骗事件的发生，保证人民的合法权益。