居住权适用问题的相关研究

王月甜

（广东艾伯纳律师事务所，广东 广州 510800）

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）在我国正式实施，也标志着我国进入了民法典时代，该法律涵盖了社会生活的方方面面，为能够更好地适应这一新的法律法规，人民法院也需要不断改进和完善自身的审判工作。

为确保《民法典》的顺利实施及其作用的有效发挥，我们有必要学好、研究好和使用好该法律。对于居住权而言，依据双方所签订的合同条例，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以此来实现生活居住的目的［1］。

居住权的特征是：1.独立的用益权制度，是物权，也是他物权；2.主体范围仅仅是特定的自然人；3.客体为他人的全部的建筑的所有或一部分，也涉及其他附着物；4.由于居住而使用房屋的权利，所以房屋的居住权和所有权无关联；5.时间性，也就是长期性与终身性；6.无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价；7.不可转让性，即居住权不得转让、继承。相对来说，这一新颁布的法律中针对居住权的规定比较少，无法涉及法院审判工作的各个方面，这就需要我们更加深入地研究居住权的具体法律适用问题，使之能够更好地适用于审判工作。

一、居住权纠纷案件是否适用诉讼时效

居住权是一种用益物权，在适用诉讼时效层面上，当前所实施的《民法典》中并没有单独明确居住权，但是这一法律法规中有提出关于诉讼时效的一般规定。也就是在该法律法规的第一百九十六条中：当居住权纠纷出现下面两种情况时，关于诉讼时效中作出的规定则不适用。1.居住权人在遭受胁迫、威胁等被侵害行为时，造成自己的居住权被侵害，这就需要请求消除危险、要求停止这一侵害［2］。2.在居住权达到期限之后，或者违背合同中某些明确性的条款时，房屋拥有者能够提出归还房屋的要求；对于拥有居住权者，要求不具有居住权者归还对应房屋时，所产生的纠纷。该情形符合“不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产”，该请求权不适用诉讼时效。而如果房屋所有权人请求居住权人支付合同中明确的居住费时，这就属于由于居住权合同而导致债权纠纷，满足了诉讼时效制度要求，故而具备诉讼时效。

二、居住权是否适用善意取得制度

依据《民法典》第三百一十一条中的善意取得制度可以看出，居住权作为用益物权，也适用于善意取得制度，但需满足两个条件：

一是，在设立居住权的过程中，居住权人和无权处分人是善意的。而这里的善意主要指：居住权人不了解且无需了解房屋处分人系无权处分。若房屋存在错误登记情况时，虽然处分人并非实际所有权人，但也可视作登记的所有权人。所以仅在无权处分人或是实际所有权人向居住权人详细告知房屋具体情况时，才能够将居住权人认定为：在居住权设立过程中，其不了解，也无需了解无权处分情形。

针对居住权人是否需要承担审查义务的争议，通常主要考虑以下几方面因素。即若房屋已办理了产权登记，那么需要审查居住权人有没有得到产权登记信息；若房屋已获得生效法律文件，或是继承而来时，就需要审核相关生效的法律文件或是遗嘱［3］。只有居住权人尽到必要的合理审查义务，才能认定其构成善意。

二是，居住权按照法律规定已完成登记。因为居住权需以登记作为物权公示方式，登记是居住权设立的必经程序，居住权自登记时设立。通过登记公示的物权，就能够拥有对世效力，其权利将不会受到其他任何人的干涉，包括房屋所有权人。当居住权人善意取得房屋居住权后，在居住权设立期限内，房屋所有权人没有任何权利要求居住权人返还房屋，仅仅拥有向无权处分人请求损害赔偿的权利。因此，应当及时办理居住权登记，才能切实保障居住权人的权利。

三、离婚时约定居住权而发生纠纷的处理

离婚时，往往会出现双方当事人协议约定各方的所有权、居住权。但在离婚以后，极易因为其中一方再婚等其他因素影响，而出现居住权纠纷问题。

一般而言，当事人双方主要是通过居住权合同来明确居住权，若合同中没有明确约定居住权期限，则可视作合同约定模糊，应按照一般规则处理。依据合同的目的解释，只有在居住权人住房困难且自己无法解决这一困难时，则必须继续履行这一居住权合同；居住权人终身享有居住权，直到其死亡。

当然，因离婚而约定设立的居住权，其婚后依然享有居住权。在此，为避免离婚双方日后因为居住权发生不必要的纠纷，建议离婚时约定为一方设立居住权时，根据自己的具体状况确定约定居住权期限。

例如：在（2016）湘1227民初126号案件中，本案原、被告双方在离婚时约定房屋归女方杨某所有，男方伍某有居住权，但并未明确约定居住期限。居住权的存在以离婚时一方无房居住为前提，虽无明文规定居住权是临时居住权，还是长期居住权，但通常情况下被告伍某的居住权不能无期限存在。

离婚时一方给予另一方居住权帮助与夫妻共同生活期间扶养义务的法律性质不同。夫妻共同生活期间相互扶养义务是基于夫妻身份关系而产生的法定义务，但夫妻登记离婚后该义务随即消除。而离婚时居住权帮助并非法定扶养义务的延伸，系由基于原婚姻关系所派生出的临时性帮助责任，应有条件和期限。如居住权成为事实上的永久居住权，将来必然会妨碍原告杨某某对诉争房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利，物权制度将流于形式。

四、居住权期限的认定与期限届满的法律后果

在《民法典》中明确规定了居住权期限是居住合同必须具备的关键条款，也就是当事人能够在居住权合同中对居住权期限进行约定。居住权设立的主要目的在于：满足居住权人生活居住需要，为居住权人提供必要的基本生活保障［4］。

所以，在明确居住权时，双方通常会设定较长的居住权期限，若没有对具体居住权期限进行约定，那么可认定居住权期限是直至居住权人死亡。当存在下述情况时，可认定居住权消失，即针对非房屋所有权人子女的其他未成年人设定的居住权。

如果未约定居住权期限，那么需结合相关法律条例来判定。即当未成年子女成年后，将失去父母房屋的法定居住权，也就是其居住权期限是当其年满18周岁或是能够在社会上独立生活后，就不再享有居住权。待当事人约定的期限届满以后，居住权合同双方的权利就消失了，进而居住权合同设立的居住权也无效。

例如：在（2019）陕0702民初1780号案件中，原告与王某在婚前对涉案房屋明确约定“在婚姻存续期间彭某个人享有生前居住权，其死亡以后，这套房产将由王某三个儿子共同继承”，彭某按照婚前协议约定，则享有涉案房屋的居住权。彭某和王某所签订的婚前协议书也能够体现王某的真实意思表示，合法有效；同时，当事人双方对这一协议的真实性均无异议。尽管被告人辩称因父亲王某去世，那么“在婚姻存续期间”这个前提条件随之消灭，婚前协议中涉及到的协议里的居住权也就无效。

但法院依据全段语境和标点符号的书写、婚后双方居住情况等因素，认定被告人所提出的理由没有法律依据，也无事实，故对其辩解理由不予采纳。因此，基于原告彭某与王某的婚姻关系和双方签订的婚前协议书，判决原告彭某生前对涉案房屋享有居住权。

综上所述，自《民法典》正式施行以后，随着各地居住权案的纷纷出现，居住权再次成为我们关注的焦点。为能够更好地处理关于居住权方面的纠纷问题，我们需要及时学习、及时掌握与居住权相关的法律条款。然而《民法典》中仅涉及了居住权的部分事项，不能完整反映居住权制度的全貌，难以体现其制度的体系，这也给司法实践带来了难题。

本文主要针对居住权纠纷案件是否适用诉讼时效、是否适用善意取得制度、居住权期限的认定与期限届满的法律后果等方面的具体法律适用问题进行分析和研究，旨在为今后法院更好地开展审判工作提供一定的依据。