新时期房地产项目不动产登记中建筑面积问题的探讨

张希美

东营市自然资源和规划局河口分局 山东东营 257200

房地产开发和房地产交易均以建筑面积来核算和计价，房地产业登记同样可被称作是不动产的登记。房地产登记制度指的是法律方面明文规定的内容，即国家法定机关按照当事人相关情况递交房地产权属认定客体信息方面的登记，此类登记信息具有相当的法律效力，由此可见房地产登记制度属于房地产权属管理当中的重要内容[1]。

1 新时期房地产项目不动产登记中建筑面积问题

1.1 登记机构不统一

当下，中国有关房地产登记方面的工作需交由土地、房产机关分别予以登记，这种状况便可能出现很多工作的重复进行，也可能会引发不同部门间的利益冲突。对此，有关房地产交易方面的时间、成本均会大幅提升，同时相关登记效率却会下降。除此之外，重复抵押等状况也可能出现，这对于人力及物力来讲是很大的浪费，也代表中国房地产市场的发展重确实存在着很多的问题。

1.2 层高限制造成的面积差异

《房产规范》明确层高不足2.2m的，不计算建筑面积；但《建筑规范》则明确结构层高在2.2m及以上的，计算全面积，结构层高在2.2m以下的计算半面积。另外，部分城市出台地方规定，对层高非常规建筑的面积计算进行了特别约定，如海南省规定，住宅楼层高大于或等于4.9m时，计容面积按照该层建筑面积2倍计算，大于或等于7.6m时，按3倍计算；办公建筑层高大于或等于5.5m按2倍计算，大于或等于8.8m按3倍计算；商业建筑大于或等于6.1m按2倍计算，大于或等于10m按3倍计算。这种规定差异，特别是地方规定，使得部分项目规划批建面积较房产测绘面积大大增加。

2 新时期房地产项目不动产登记中建筑面积管理措施

2.1 数据整理平台

第一阶段:数据整理平台与不动产登记业务系统之间建立关联关系，两系统之间进行接口开发，不动产登记信息系统办理业务过程中，登记系统可以实时调用权籍调查成果及图形数据，实现权籍调查数据更新，不动产数据整合系统可对数据库中生成的不动产单元号进行维护，为不动产统一登记提供数据支撑。第二阶段：不动产数据整合系统将按照国家标准要求进行必要字段检查、审核、数据规范化梳理，保证数据的准确性、规范性、一致性且符合国家要求，同时需将汇交的数据提交至不动产登记信息系统数据库，为不动产统一登记提供数据支撑，逐步将未整合数据量缩小。

2.2 厘清职责，依法登记

不动产登记原则上保护权利人合法权益的物权公示行为，对合法建造的房屋应予以登记。经竣工验收、符合规划条件的房地产项目，不动产登记机构应按照《房产测量规范》和其他房产测量的有关规定对房产测绘成果进行审核，确定不动产登记建筑面积。对于按照建筑容积率计算规则不计入容积率的建筑面积，依照《房产测量规范》应予以计算建筑面积的部分，不动产登记机构应根据《中华人民共和国物权法》规定，列入首次登记建筑面积范围。容积率在土地核验、房屋竣工验收规划条件核实时已经自然资源和规划局审核确认，原则上不动产登记机构无需审核容积率情况。且超容积率问题实际上是竣工验收时的实测计容面积超过审批计容面积，与不动产登记并无直接关系。但考虑到不动产登记机构现为自然资源和规划局，故不动产登记机构若发现房地产项目实测计容面积超过审批计容面积的，应让房地产项目补办增容手续后予以办理不动产登记；对于因规范不一致导致房产实测建筑面积超过规划批准建筑面积的，可将有关情况告知自然资源和规划局，同时不动产登记机构依照《房产测量规范》予以计算并登记房屋建筑面积。

2.3 制定完善的不动产登记法

房地产登记属于《物权法》当中的重要制度内容。对于房地产登记的正常开展来讲，必须有相对完善的不动产登记制度为其保驾护航，同时对相关信息内容进行登记公示，进一步提升房地产登记的安全性水平。中国出台了《不动产登记暂行条例》，就不同类型的资产界定与登记予以了明确，由此奠定了房地产制度的相关基础，中国房地产登记制度也由此开始正式实施起来。《物权法》当中明确，国家有关房地产是进行统一登记的，然而就实际来看，并无统一化的房地产登记流程，部分状况下还存在权责部门模糊的状况。由此关于《物权法》的正常落实，即必须有专门性、统一化的法律进行保障。在这当中首先需确定出的是申请登记人的相关资格与条件，针对登记申请流程需予以简化，由此确保登记记录的真实性水平，减少相关纠纷的出现，让当事人相关权利有更大的保障。除此之外，有关房地产登记方面的审查工作也是十分重要的，由此也需安排专门的人员或部门开展审查工作，保证整个房地产交易工作可以顺利进行，同时在减少登记成本投入的基础上提升整个房地产登记环节的效率水平。

2.4 推动不动产登记信息共享集成是不动产登记提质增效

的前提条件和必然要求。为了实现这一目标，要利用制度约束作用强化部门间的业务协同和信息共享应用，建立多维、立体的信息交互平台，实现信息的自由安全流动。目前各地仍然存在交易登记信息不共享、假共享的情况，与税务总局、工商总局、民政部等有关部门的信息共享工作推进较为缓慢，影响了“放管服”工作和不动产登记提速增效。同时，为了适应《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国电子签名法》等新法、新规的落实，下一步应加快落实部门间信息共享和电子证照的开发和利用工作。

3 结语

当然，地方政府还可以采用建立跨部门的协调机制、制定地方性的技术规定等多种方式，解决因不同部门参照规范引起面积差的同时，堵塞偷面积或隐藏面积的技术漏洞。