试析房地产开发企业现金流管理方案

胡仕林

（重庆中鸥建设集团有限公司，重庆 400000）

在经济社会飞速发展的大背景下，房地产行业的市场竞争日趋激烈，房地产行业和市场都对房地产开发企业有了更高的要求，房地产开发企业想要谋求长足稳定的发展除了要不断提升自身实力，还要加强对企业现金流的管理，只有这样才能保证房地产企业具备充足的资金进行房地产开发建设，防止企业出现资金链断裂的风险，实现资金的合理配置，降低房地产企业的经营风险，强大持续的现金流才能助力房地产企业的发展。

一、房地产开发企业现金流管理的概述

（一）现金流管理的定义与性质

现金流量指的是房地产开发企业在从事经营活动时产生的现金流入、流出及现金总量情况的统称。现金流管理实际上指的是房地产开发企业控制现金的流入与流出，实现对现金流量的管理。房地产开发企业构建完备的现金流量管理体系，是房地产开发企业发展的基础，更是提升其市场竞争力的必要保障。

（二）房地产开发企业现金流管理的现状

房地产开发企业的经营规模大，企业的运用需要大量的资金，房地产开发企业在开发新项目时，由于开发周期长，工程量大，对资源的消耗量、消耗速度也远超于其他行业，使得房地产开发企业的资金被大量占用，可用于支配的现金流量有限，这样就降低了房地产企业抗击风险的能力。由于房地产开发企业的自有资金不足支撑企业的正常运营，房地产开发企业大多会采用融资的方式增加企业的现金流，这些资金主要来源于银行借款，这种融资的形式是解决资金问题的最有效方式，但是同时也增加了企业的利息费用，加重了房地产企业的财务负担，而房地产企业的开发资金并不能迅速回笼，再加上房地产企业的资产负债率偏高，使得房地产企业的融资难度加大。近年来政府部门加大了对房地产开发企业的管控，使得房地产开发企业的融资渠道日益紧缩，提高了房地产企业贷款的标准，加大了房地产企业筹资的风险。有些房地产开发企业甚至为了获得贷款，采用非常手段对财务报表进行篡改，导致财务数据失真，将会加剧房地产开发企业的财务风险。再加上房地产开发企业与材料供应商、土地供给方、施工方都有现金往来，并且多数都是大笔的资金交易，这无疑会加大了房地产开发企业现金流的经营使用风险。

二、房地产开发企业现金流管理中的问题分析

（一）管理人员对现金流管理的重视程度不足，执行的随意性大

房地产企业的经营规模大，业务涉及面广，对人才的需求量也更大，这就使得大多数的房地产开发企业出现了人才紧缺的现象，再加上房地产开发企业的管理者并未意识到现金流管理的重要性，使得房地产企业的现金流无法适应企业的发展战略。有些房地产开发企业的管理者甚至认为现金流的管理只是现金的日常管理，认为现金流的管理应由财务部门负责。大多数的管理人员更加重视企业的利润和经济收益，而对现金流的管理重视程度明显不足。使得房地产开发企业的管理者只看到企业的收入在不断增长，盈利能力在不断提升，而忽视了企业经营中现金流入和现金流出的控制，执行的随意性大，导致房地产开发企业开始盲目扩张，降低了企业的偿债能力，还会增加房地产开发企业的贷款难度，极易导致房地产开发企业的资金周转陷入困境，严重时甚至会有资金链断裂的风险[1]。就目前房地产开发企业的生产经营而言，有些企业尚未设置专门负责资金管理的部门来负责房地产开发企业的资金管理工作，而是将企业的资金管理工作交由企业的会计人员进行统一管理，并未设置专人负责。会计人员出于职业判断对现金流风险预警工作做出的预判存在不准确性，这将对企业的现金流管理产生极为不利的影响，还会导致企业领导层不能及时地发现资金风险的存在，加剧了房地产开发企业的资金风险。

（二）现金流的预算体系不健全，缺乏专业性

对于房地产开发企业而言，预算环节是现金流管理的前期重要准备阶段，只有做好现金流的预算工作，才能更好地对现金流进行管理，现金流的预算编制的准确性是企业管理水平的重要体现。而目前大多数的房地产开发企业的企业管理水平有限，在进行现金流预算编制时通常会生搬硬套其他相关行业的预算模板，其并未意识到各行业现金流预算的差异。由于房地产开发企业现金流的预算体系不健全，预算编制人员缺乏专业性，使其无法根据企业现金流的实际情况进行预算的编制，而其他行业、企业的现金流预算模板不一定完全适用于本企业的现金流管理。由此观之，房地产开发企业的现金流管理步履维艰。

（三）现金流的管理制度有待完善，管理模式缺乏针对性

房地产开发企业的现金流管理制度不健全，不够规范，管理模式缺乏针对性，对现金流管理的细节处理不到位。目前的房地产开发企业对现金流的管理大多采用事后分析的形式，而在事前预测和事中监督的环节却不够重视，疏于管理。因为房地产开发企业缺少严格的监督制度作为保障，使得房地产开发企业的预算执行效率始终无法得到提高。部分房地产开发企业依旧沿用多年前的现金流管理体系，但是旧的现金流管理体系早已不能完全适用于当下企业的现金流管理，而房地产开发企业的管理者并未认识到这一点，这将影响新经济体制下房地产开发企业的现金流管理。

（四）项目开发进度安排不合理

对于房地产开发企业而言，前期的资金投入量大，并且开发的周期长，再加上房地产开发企业的融资渠道单一，融资的难度高，这样极易导致房地产开发企业开发前期出现资金紧张的问题。当房地产开发企业同时运作多个项目，常常会出现项目开发进度安排不合理的现象，如果多个项目同时开盘会使资金的使用量骤增，加剧房地产开发企业融资的难度，使现金流的压力成倍增长。当项目到后期交付时，各项目的现金收益都将集中流入企业，由于房地产开发企业项目进度安排不合理的原因，会使此阶段房地产开发企业的资金利用率迅速降低，使房地产开发企业产生大量的闲置资金。

三、试析房地产开发企业现金流管理方案

（一）现金流管理应与企业的发展战略相契合

房地产开发企业的现金流管理应与企业的发展战略相契合，增加对现金流管理的重视程度。房地产开发企业应通过对企业的现金流进行管理，促进房地产开发企业的战略性发展。房地产开发企业的现金管理是根据企业的发展战略制定的，这样才更加具有指导意义。房地产开发企业应明确融资策略，制定具体方针，加强对企业资金的管理，加快企业现金的回流速度，减少企业现金流的压力，提高资金的使用价值。房地产开发企业应更加重视企业的现金流风险预警，通过分析企业偿债能力的指标、流动性指标等，并及时与其他房地产开发企业进行对比分析，如果风险系数较高，房地产开发企业经由专门的资金管理部门上报企业领导层，并提出应对资金风险的方案，规避风险。

（二）制定最适合的预算模式

房地产开发企业只有选择出最适合的预算模式，再根据本企业的实际经营情况制定最佳的预算模式，构建完整的现金流预算制度。房地产开发企业应根据各个项目真实的开发进度编制现金流预算，使各个项目间的资金需求可以相互协调，互为补充。这样既可以提高资金的使用率，又可以降低房地产开发企业的融资难度。房地产企业还要确保预算的全面性，在进行现金流预算编制的过程中提倡全员参与，预算工作不仅仅是财务人员的本职工作，更需要让各个部门的管理人员参与其中，将各部门及相关人员都纳入现金流预算指标的考量中，使现金流预算的编制更加全面、准确，为现金流管理提供保障。

（三）完善现金流的管理制度

房地产开发企业要做好企业的现金流管理工作，首先要完善现金流的管理制度，以预算执行的情况为依据，控制现金的流入与流出，制定相应的内部控制制度，还可以进行内部审计，加强对现金流的监控，保证资金周转的安全性。再有就是房地产开发企业要对现金流预算执行的具体情况进行跟踪评价，如果企业经营过程中现金流出现较大波动，房地产开发企业一定要及时对预算进行调整，建立严格的考核评价机制，提高企业管理者对现金流管理的重视[2]。还有就是房地产开发企业应建立现金流的预警模型，根据房地产开发企业的实际情况，以偿付能力指标、流动性指标等指标构建现金流风险指标预警体系，对现金流的异常波动进行初步的分析与判断，预测风险，增强房地产开发企业的抵御风险的能力，确保房地产开发企业现金流正常运转。

（四）合理部署项目开发进度

对于房地产开发企业而言，项目开发进度安排不合理的问题，增加了现金流管理的不确定性，同时也提升了企业经营的风险系数。为此，房地产开发企业应结合项目开发的进度，根据企业的预算和现金流量，控制好项目开发的进度和先后顺序，最好在收回一部分的回笼资金后再进行新一轮的项目投资，即便在资金量充足的情况下也不要同时开发多个项目，因为每个项目的资金使用量都存在过多的不确定因素，同时开发多个项目对资金的消耗量是巨大的，极易导致企业的资金链断裂[3]。房地产开发企业应有计划地开展新项目，采取滚动开发的模式，降低对外部融资的依赖性，这样才能为企业获得更多的经济收益。

四、结束语

总之，房地产开发企业的现金流管理方案应根据企业经营的实际情况制定，对现金流的影响因素进行综合考量，结合企业的发展战略，制定最适合的预算模式，完善现金流的管理制度，合理部署项目开发的进度，才能为企业制定出最佳的现金流管理方案，助力房地产开发企业的发展。