从《民法典》设立居住权制度探析农村“合资建房”出资人权益保护问题

周吉均 雷在芬

（1．陕西载言律师事务所，陕西 汉中 723500；2．宁强县司法局，陕西 汉中 723500）

一、“农村合资”建房的房屋权属问题的提出

我国现行有效的法律法规并未对农村的宅基地上修建的房屋建成后的权属进行具体的规定，在实践中农村房屋产权登记并不完善，也存在诸多的问题，在司法实践中也时常因权属问题引发房屋产权争议。尤其是在“农村合资”建房的过程中，就会出现房屋产权争议。实践中，“农村合资”建房典型的表现形式为：原集体经济组织成员与非集体经济组织成员之间签订合资建房协议，集体经济组织成员一方提供宅基地，出资方提供资金或与集体经济组织成员一方共同出资，双方在集体经济组织成员宅基地上合作建设房屋并按约定分配房屋的占有使用等权益。根据我国法律规定，宅基地使用权是具备特定身份主体（即村民）享有的权利，出资方不具备村民身份，基于“房地一体”原则就不享有合作建成房屋的所有权，也就无法就合作建成的房屋办理权属证书，合作建房协议也就会存在被认定为无效协议的风险。但基于“房地一体”原则，前述在宅基地上合作建房的模式变相使得出资方也取得了部分宅基地使用权，构成了对宅基地使用权的实质转让，出资方往往据此提出了房屋所有权的主张。笔者认为，在不享有上述土地权属的情况下，在集体经济组织成员一方的宅基地上出资建造房屋，最好的前景就是按照合资建房协议的约定适当地获得与投资额相当的房屋所有权。最坏的结果就是在无法取得房屋所有权的同时还要承担侵权的法律责任。而在司法实践中，宅基地上房屋建成后的权属在实践中以上两种情况均作为的终局性判断标准。

本文将重点讨论“农村合资”建房中集体经济组织成员一方拥有合法建房手续，即取得农村宅基地使用权的情况下的权属问题，对于未取得宅基地使用权的情况下“农村合资”建房问题在此不讨论，因为这属于违法建筑的范畴，根据相关法律规定需要对违法建筑进行拆除，最终“农村合资”建房建成的房屋在拆除后的处理途径比较简单。

二、“农村合资”建房的房屋权属处置探析

目前，理论界普遍的观点均认为享有宅基地使用权的一方享有“农村合资”建房的房屋所有权。仅部分学者认为确定合法建筑物的权属虽然原则上应依据土地的权属来确定，但也应综合考虑出资一方使用建成房屋的实际情况。然而该观点并没有提出明确的权属归属及出资一方权属保护问题。根据《民法典》第三百五十二条的规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。”基于该条法律规定，在司法实践中一般被推论出基于“房地一体”原则，土地使用权及房屋所有权为完整权利，不可分离，因此房屋产权应以审批手续的宅基地证书上登记的人员为准，这在司法实践中也被普遍接受，而作为裁判依据。但是，笔者认为该条规定无法必然推导出宅基地上房屋的所有权当然归属于宅基地使用权人。主要理由有：其一，该条是对建设用地使用权人建设房屋的规定，其无法直接适用于农村宅基地使用权建设房屋，虽然二者均是在土地使用权建造房屋，但是二者存在巨大的差异，不能相提并论。其二，从《民法典》第三百六十三条的规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”我们也可以看出，二者是适用不同的法律规范来进行调整的。其三，从《民法典》第三百五十二条本身所蕴含的法理，也是无法推论出前述结论。《民法典》第三百五十二条规定中的建设用地使用权人享有建筑物等的所有权到底是因为其拥有建设用地所有权，还是基于其出资建造行为而取得。从法律条文本身来看，我们根本无法从该条规定得出结论。因此，该条规定无法必然推导出宅基地上房屋的所有权当然归属于宅基地使用权人。

“房地一体”原则是我国物权法律体系中确立的一项原则，利用该原则处理非集体经济组织成员因不具备宅基地使用权主体资格而无法取得农村房屋所有权，除该原则主要是涉及城市房地产法律条文中，与农村修建房屋制度存在差异而不能类推适用。笔者认为，即便是可以类推适用，也无法得出农村房屋的权利归属依照宅基地使用权人来确定。“房地一体”原则主要是为了规范法律行为处分不动产的情况。根据《民法典》第二百三十一条的规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”我们可以知道合法建造房屋是事实行为，而非法律行为。所以，因合法建造房屋而取得房屋的所有权系原始取得，不同于因法律行为而取得物权，不以登记为要件，因此只要建造建筑物的事实行为成就，建造人即取得房屋的所有权。此外，自然资源部2020年9月发布的《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》指出“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《民法典· 继承编》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权”[1]，我们也可以看出“房地一体”原则根本无法解决农村房屋出现的困境。但《不动产登记操作规范（试行）》规定“申请宅基地使用权及房屋所有权登记的主体为用地批准文件记载的宅基地使用权人”，该规定又明确了宅基地上房屋所有权登记主体的确认方式[2]，又再次强调了“房地一体”原则。并且，基于我国法律规定，不动产登记簿为物权归属和内容的根据，通常情况下，不动产物权设立、变更、转让和消灭均以登记作为其生效要件。但是根据《民法典》第二百三十一条的规定，笔者认为建造房屋所产生的所有权自房屋建成时已经设立，登记不是其生效要件，因此，房屋所有权的取得也就是在房屋建成之日即可取得。而后续的登记只是对房屋的权属进行公示，对房屋产权进行保护。因此，登记也不能改变房屋自建成之日修建人取得的房屋所有权，如果以登记的宅基地使用权人来否认非集体经济组织成员一方出资人的合法权益，显然违背了前后的因果关系。

根据《民法典》第三百六十二条的规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”以及第三百六十三条的规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”。根据前述规定，我们可以看出宅基地使用权的主体具有身份性，至少是在宅基地使用权设立时是限于本集体经济组织成员的，并且对宅基地的范围也限于集体所有的土地，利用该土地建造住宅及其附属设施。因此，宅基地使用权分享了集体土地所有权中的占有、使用和收益的权能而形成他物权。这种他物权对于非集体经济组织成员具有排斥性。并且在土地管理的法律和国家有关规定中对宅基地使用权的取得、行使和转让也做了细化，对此，土地管理法有专门规定，中央、国务院也都通过有关文件，强调农村居民建设住宅的基本要求，在司法实践中涉及相关问题的处理也引用了相关土地管理的法律和国家有关规定来进行处理，由此导致非集体经济组织成员一方的出资人取得“农村合资”建房的房屋所有权也面临了权属来源的困境。那么，基于上述规定，在司法实践中论证“农村合资”建房建成的房屋所有权归属于宅基地使用权人一方的理由成了充分必要的法律条件。但基于《民法典》第三百零四条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”的规定，笔者认为在“农村合资”建房建成的房屋上，非集体经济组织成员一方出资人是可以基于共有理论来取得该房屋的所有权的，而不能基于宅基地使用权的身份性来否认所有权共有的事实。

此外，在司法实务中，部分法院认为不享有该房屋的宅基地使用权，也就不能取得地上房屋的所有权。合资建房仅具有债权效力，而不能产生物权变动的法律效力。缺乏合法的宅基地使用权这一权利基础的情况下，因出资而取得房屋使用权无事实和法律依据。但对宅基地使用权目前我国法律只做了禁止转让和抵押的禁止性规定，宅基地使用权人通过出卖房屋而导致宅基地使用权转移的，法律上只规定了不得再获得宅基地使用权，这说明宅基地使用权可以通过出卖房屋进行转让，对此没有禁止性的规定[3]。如前面所撰述，“农村合资”建房建成的房屋是以事实行为来创设了房屋所有权及约定房屋所有权的意思表示并不冲突，本质上就是依据事实行为而原始取得不动产的所有权，并没有创设新的不动产所有权，显然上述裁判理由在司法实践中是值得商榷的。在司法实践中，因“农村合资”建房建成的房屋产生争议时，往往非集体经济组织成员一方出资人一方已经实际按照合资协议约定取得合建房屋的所约定部分房屋的占有、使用等权益。双方基于合资建房，在房屋建成前对合资建房后房屋的具体分配情况都做了约定，房屋建成交付后，根据《民法典》第四百五十八条的规定，基于合同关系产生的占有，有关不动产的使用、收益等按照合同约定，没有约定的，按照有关法律规定。因此，笔者认为基于合同关系非集体经济组织成员一方出资人也可以享有占有、使用、收益的权利。

基于上述理由，笔者认为在“农村合资”建房权属问题上，应当综合考察集体经济组织成员一方是否拥有合法建房相关手续与未取得相关手续的情况，进行区别处理，从而确定合理的处理路径维护非集体经济组织成员一方出资人的合法权益，这才符合《民法典》时代的法治理念。

三、《民法典》设立居住权制度对“农村合资”建房的房屋权属处理路径

我国《民法典》第三百六十六条规定了居住权的定义，第三百六十八条规定的设立要求及登记程序。基于上述规定，笔者认为居住权制度的创设为“农村合资”建房中非集体经济组织成员一方出资人提供了一种新的处理路径。在一方出资，一方土地使用权的模式下合资建房，基于前述的分析面临很多法律处置的困境，对于出资一方对所建房屋的约定所有权的约定在法律上或多或少地丧失了法律保护，但在事实上会导致非集体经济组织成员一方出资人权益遭受巨大损害。因此，笔者认为基于居住权制度及其理论，可以设立投资性居住权来解决非集体经济组织成员一方出资人对“农村合资”建房的房屋权属问题，即由其在相应的所建房屋之上享有居住权这种他物权，从而给予其物权保护。基于前述论证，笔者认为有以下几方面的理由可以支撑：其一，从居住权设立的法律定义角度出发，为非集体经济组织成员一方出资人提供法律依据。根据《民法典》的规定，居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用之权利。基于这一规定，我们可以看出，居住权对于居住权人并没有做特别的限制，因此，非集体经济组织成员一方出资人是可以作为设立居住权人的主体资格；其二，基于《民法典》第三百六十八条的规定，居住权的设立是可以进行约定的，而在“农村合资”建房的合资协议中是完全可以创设居住权的约定，这也符合《民法典》第三百六十七条“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”的规定。此外，根据《民法典》的规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。基于前述规定，在设立居住权时，该“农村合资”建设的房屋应该是已经修建完成，并且依据集体经济组织成员一方的宅基地使用权手续而办理了房产登记手续，这就可办理居住权登记。至此，对于非集体经济组织成员一方出资人的建房物权也就可以得到保护。最后，基于《民法典》居住权的其他规定，笔者认为在“农村合资”建房中为非集体经济组织成员一方出资人在设立居住权中应注意设立居住权的期限，按照权益最大保护的原则应当设立永久居住权，因为基于《民法典》居住权的规定，对于居住权的期限并没有相关的要求，只是有“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记”的规定，因此，建议非集体经济组织成员一方出资人设立永久居住权进行权益保护。

通过前述分析，我们可以看出我国法律并未明确对宅基地上建造的房屋权属进行具体的法律规定，对“农村合资”建房的房屋的法律分析也可以看出在司法实践中基于非集体经济组织成员一方出资人取得房屋所有权无法被普遍接受和认同。基于现实情况，即解决非集体经济组织成员一方出资人的权益保护问题，通过对这一系列问题进行分析，从而为解决前述问题，其目的也是为了促进该矛盾的解决。