关于房产继承权公证相关对策

马 杰

（张家口市第三公证处，河北 张家口 075000）

房产继承权公证可以说关系到民众的根本财产权益，但受多方面因素影响，我国民众多在此方面的法律意识相对薄弱，或受客观因素影响，在办理房产继承权公证时，经常会遇到一些问题。为保障民众财产权益，有必要对房产继承权公证的具体情况展开讨论，探究房产继承权公证过程中常见的情况，根据相关法律法规要求，从实际情况出发，提出相关的对策措施。

一、现实生活中办理房产继承权公证的常见情况

在现实生活中没有办理房屋所有权证的情况十分常见，被继承人在生前购置的房产，但其死后继承人无法提供房权证而申请办理继承权公证的情况，将总结为常见的情况分为以下几种类型：第一，陈某夫妇在2008年购买了一间营业房，并且在银行办理了贷款，时至今日贷款已经偿还清。但是陈某死亡，其继承人办理继承权公证。第二，王某夫妇早在十二年前以贷款的方式购买了一套商品房，直至今日贷款依旧没有还清。期间王某不幸因车祸去世，其妻子准备办理房产继承权公证。第三，赵某夫妇早在二十年前购买了农村集体组织开发的楼盘，在办理楼房购买时，村委会开具了手写收据，提供了一份非常简单的房屋购买协议，但是时至今日赵某夫妇都没有办理过房产权。而赵某已经死亡，其妻子到公证处咨询如何办理继承权公证手续。第四，张某夫妇二人以张某的名义全款购买了一套商品房，在没有办理权属登记时，张某就病逝了。第五，早在15年前，钱某通过按揭的方式购买了一套商品房，当时办理了30万贷款，此后第4年钱某与梁某结为法定夫妻组成家庭，双方共同育有一女，在购房六年后钱某因意外坠楼身亡，其妻子梁某申请办理房产公证［1］。

二、管理部门对房产状态进行查询

针对上述情况，所有办理房产公证的继承人需要到相关部门查询当前房产信息，掌握房产的最新动态。完成查询操作后，得知第一种情形中陈某夫妇当前购置的房产已经办理了登记并且登记在陈某名下，相关部门出具了房产所有权的相关政策，同时标注此房产现在的状态为银行抵押，继承人持有银行方出具的贷款结清证明，但是依旧处于抵押状态。第二种情形中，这对夫妻购置的房产，当前处于登记状态，在王某名下，有关单位持有房屋所有权存根，其中明确标注房产处于抵押状态中。此套房产正处于偿还贷款状态。第三种情形下，赵某购买的房产没有查到登记信息，但相关部门提供了测量图。第四种情形下，张某的房产在房产部门只有预告登记抵押登记，没有房产登记，正处于银行贷款偿还阶段。最后一种情形下，钱某生前购买的房产只做了预告登记，欠缺房产登记［2］。

三、根据相关法律法规采取相应的办理对策

（一）房产已在相关部门进行了登记直接办理房产继承权

在前两种情形下，其共同特点就是被继承人都完成了房产登记，在国家法律法规规范下，能够确认被继承人遗留的房产，是属于继承人可继承范围内的，加之在相关部门进行了登记，则可以办理房产继承权公证。针对第一种情况，在为继承人办理房产继承公证时，要求继承人提供被继承人的相关证明、证明人自身的身份证明及其与被继承人之间关系的证明、房产相关证明等材料方可办理。针对第二种情形，已经办理了房产产权登记，但其购买方式为按揭贷款，而且已经与银行进行了抵押交易，目前并没有偿还清贷款。在这样的情况下进行房产继承公证，不仅要对被继承人死亡后各继承人已经归还贷款的时间数量进行核实，在办理房产继承时，具体程序与操作与第一种情况存在差异，具体表现在需要将被继承人遗产中房产的相关情况清晰完整地表述出来，并且要阐明与此套房产相关的债务关系。继承人持继承公证证明到银行办理提前还款业务，完成所继承房产与银行之间的债权债务关系后方可进行房产过户［3］。

（二）房产没有在房产部门进行产权登记分情况办理合同项下债权债务继承公证

针对第三种、第四种及第五种被继承人在生前购买的房产，没有在房管部门进行权属登记的情况能否办理遗产房产继承权公证呢？需要根据相关法律法规规定，经法律登记发生效力，没有经过登记不发生效率，但特殊情况除外。即便是第四、五种情形下，在被继承人在世的时候完成了房产预告登记，但不会影响房产产权变化。我国物权法对处于弱势的买家提出保障规定，便于其将来实现物权，对限时登记的权利人行使处分权进行限制，避免第三人再次与现实登记的权利人发生交易。根据相关法律法规规定，针对没有办理过户登记的房产产生争议纠纷时，可以对房产的归属权作出裁判。因此，被继承人生前与售房单位建立的买卖关系不能作为公证机构做出最终判定的依据，不能凭借买卖协议将房产判定为被继承人的遗产，被继承人生前根据合同内容支付的房款，不可作为判定依据办理继承公证。针对第三、四、五种情形，要办理债权继承而非房产继承公证［4］。

四、债权继承公证与房产继承公证的区别

债权继承公证与房产继承公证的办理操作与程序并不存在冲突，二者的差异在公证书上。以第五种情形作为参考，与继承房产相关的财务行为会涉及债权债务关系，需要逐一呈现被继承人在世时与银行签订的抵押、借款合同，将具体的时间节点与细节清晰完整地表述出来，要全面明确地掌握被继承人的债权债务信息。相关公证证明中要体现出，被继承人在夫妻婚姻关系存续期间购买所得的房产属于共同财产，其中二分之一属于被继承人遗产，剩下二分之一属于其配偶。针对第五种情形，房产以按揭的形式在被继承人生前购买，婚后其配偶一方参与清偿贷款，也不能改变合同或协议中债权为被继承人个人财产、债务归属其个人的性质。针对已经偿还给银行的贷款中，属于被继承人配偶的那部分，需要由遗产继承人偿还给其配偶，若继承人没有成年，则继承人享有合同或协议中规定的债权，不仅要承担贷款债务，还需明确未成年应承受的债务，由继承人的监护人或代理人负责履行。在办理房产继承公证时，面对不具备房屋所有权的情形，需要与房管部门联系查看是否进行了产权登记。在具体实际工作过程中，被继承人生前的房产没有进行权属登记的情况是十分常见的，这种现象由诸多方面因素导致，这也是公证机构没有办法解决的。如果在未经调查与分析的情况下，将被继承人遗留下的房产都做出了房产认定，在缺乏充分根据的条件下办理了房产继承权公证，会为后续工作造成隐患与风险。若出现房产单位转卖房产的情况，并且被转卖者完成了权属登记，则会使公证失去效力。若导致当事人造成经济损失，当事人势必会与公证机构产生纠纷与冲突，影响公证机构的公信力，对公证机构造成负面社会影响，甚至需要赔偿当事人的损失。为了避免这一现象发生，公证机关在对被继承人房产进行审查时，若发现其房产进行了权属登记，就算继承人没有办法提供产权证明，也可以在房管部门进行查询，找到其产权证存根并以此为其办理房产继承公证，若被继承人的房产没有进行产权登记，需要针对具体的实际情况办理债权债务继承［5］。

综上所述，房产已经成为人们的主要财产，办理房产继承公证是房产继承的重要环节。受诸多因素影响，在被继承人在世时，容易忽略房产继承权公证问题，在其过世后，房产继承人需要办理房产继承权公证。出于多方面考虑，房产公证人员在为房产继承人办理房产继承权公证时，需要调查其所继承的房产在房管部门的具体状态，了解是否在房管部门办理了产权登记，并要以此为依旧判断为继承人具体办理哪一种公证。这也是为保证公证证明公信力的重要途径。因此，要求办理房产继承权的相关人员掌握继承对象公证房产的真实情况。