债权让与时不动产抵押权转移规则研究

陈芷苓

（南昌大学 江西 南昌 330031）

在现代经济高速发展的背景下，经济往来愈发频繁，常涉及债权流通中的相关法律问题。在主债权发生转让时，从属于主债权的不动产抵押权的转移是否需要办理登记、登记的效力为何等问题，引发了理论界较大的争议，司法实践中也存在不同态度。对此，笔者通过梳理我国与之相关的制度变迁，在分析权利性质的基础上，对现有规则背后的理论内涵展开研究，并进一步对登记效力进行探讨。

一、我国相关立法沿革

1995年施行的《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）首次明确了抵押权对主债权的从属性。随后，《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）、《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）均在其基础上进一步完善了有关抵押权的从属性规定。此外，物权法还规定不动产物权变动原则上以登记为生效要件，且不动产抵押以登记为设立要件。但对于债权让与时，不动产抵押权的转移是否以登记为生效要件的问题，三部法律均未做出明确回答。

自担保法施行之后，我国先后颁布了一系列部门规章，如《土地登记办法》《城市房地产抵押管理办法》《房屋登记办法》及《不动产登记暂行条例实施细则》，对债权让与中不动产抵押权移转登记的具体程序进行规范。其中，《房屋登记办法》规定了办理登记时应提交的材料；《土地登记办法》《不动产登记暂行条例实施细则》均阐明当抵押权随主债权转让时，可申请办理转移登记。而仅有《城市房地产抵押管理办法》中明确做出强制性规定：债权让与时，随之转让的抵押权应当办理相应的登记变更手续。但这些规章并不能作为规范基础，一方面，在法律层级上它们属于部门规章，其颁布主要是为了对不动产登记程序进行规范，仅具有程序上的效力；另一方面，这些规章的规制范围有限，范围外的不动产抵押权转移仍未得到明确规范。[1]

2001年，最高人民法院出台《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》，第九条明确规定：金融资产管理公司取得随主债权移转的抵押权时，不需办理登记。但该规定的适用主体仅限于金融资产管理公司和国有银行，不具有普遍适用效力。

2019年，最高人民法院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》，对债权让与时不动产抵押权转移的相关问题做出回应：从属于主债权的抵押权同主债权一并发生转让，若债权受让人未办理变更登记，在其主张抵押权的实现时，抵押人也不得以此作为抗辩的理由。由此，债权受让人取得抵押权不以办理转移登记为要件。

2021年1月1日起施行的民法典第五百四十七条在合同法第八十一条的基础上，做出新增规定，首次从法律层面明确了抵押权随主债权一并转让时，未经登记不影响抵押权效力，从而填补了法律漏洞。

二、债权让与时不动产抵押权转移的性质分析

（一）不动产抵押权移转的基础

物权的变动，指的是物权的发生、变更与消灭，系由相关的法律事实引起。依据法律事实的不同，其可划分为基于法律行为的变动与非基于法律行为的变动。

基于法律行为的物权变动，是指依据当事人意志而发生的物权变动。在此种类型的物权变动中，当事人之间不仅需达成意思合意，还要以一定的方式进行公示。这是因为物权具有对世性，其变动会对社会第三人产生影响，需要通过相应的方式使其从中知晓物权变动的事实，维护交易的安全；因此，依法律行为的物权变动经公示方能发生物权变动的效果。

非基于法律行为的物权变动，则是指物权的变动由法律行为以外的原因（如公法行为、法律规定和事实行为等）引起，而非当事人之间的意思表示，法律直接把物权效果分配给权利取得者。在此种情况下，不需要考虑公示方面的要件跟进。一方面，不受登记生效主义的严苛束缚，能够提升交易便捷度，保障权利人的利益；另一方面，该类型下的物权变动或有明确法律依据，或有国家公权力机关介入，无须相应方式即可体现物权的公示原则。

民法典第四百零七条规定：“债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第五百四十七条规定：“债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。”债权让与时不动产抵押权的转移，是基于法律的明确规定，是债权转让行为的法定效果；受让人取得主债权时，依据法律规定可一并取得从属于主债权的抵押权。因此，此处抵押权的转移属于非依法律行为引起的物权变动。

（二）不动产抵押权的从属性

担保物权是一项以确保债务之清偿为目的的从权利，这就决定了其对于主权利而言具有附随性；因此，担保物权在发生、移转及权利消灭上均具有从属性，其命运受主权利的牵连。[2]

不动产抵押权作为一项典型担保物权，当然也具有其从属性的特征。依据民法典第四百零七条，抵押权应与其所担保的主债权一同转让，且不得脱离主债权而担保其他债权，若其进行单独转让或单独作为其他债权的担保，则必然导致无效的后果，不动产抵押权转移的从属性从而得以明确，即当被担保的主债权发生转让时，作为附属于主债权的一项从权利，抵押权当然伴随着主债权的移转而转移。因此，主债权让与时，不动产抵押权应当随主债权的转让而移转于受让人。

（三）不动产抵押权的不可分性

所谓抵押权的不可分性，是指在主债权未全部实现的情形下，抵押权人能够就全部抵押财产行使抵押权。抵押财产被分割、部分转让或灭失，或者被担保债权被分割或部分让与，均不影响抵押权的效力。[3]也就是说，抵押权仍为担保债权的各个部分而存在，抵押财产的各个部分仍为担保全部债权的实现而存在。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》中第三十八条和第三十九条即为阐明关于抵押权不可分性的条文。

债权让与中不动产抵押权的不可分性表明，不动产抵押权始终依附于主债权，在抵押财产经分割或部分让与时，抵押权人仍得就全部债权对全部抵押财产行使权力；被担保债权受到分割或产生部分让与时，抵押权并不受此影响或部分消灭。

三、“登记不必要”的合理性分析

（一）“登记生效”的弊端

1.“登记生效”在逻辑上存在缺陷

倘若原债权人已将债权转移至债权受让人，但未办理转移登记，此时受让人因未办理登记而无法取得抵押权，仅取得主债权；而原债权人已将债权转移而不再享有债权，因此原债权人也不再享有抵押权。那么，在债权转让完成到不动产抵押权办理转移登记的这段时间，抵押权缺少担保的债权，因违反了从属性而消灭。[4]此种消灭既非当事人间的合意，又非基于法律的明确规定，在法学逻辑上存在漏洞。

2.“登记生效”在实践中难以走向常态实施

在实践中，若原债权人已将债权转移，却因抵押人拒绝配合办理转移登记手续，使整个移转进程难以推进，债权受让人取得抵押权也必然受此影响，这不仅对于受让人不公平、不合理，交易效率和便捷度也会大大降低。

（二）“登记不必要”之可行性

1.降低交易成本，提高效率

首先，规定债权让与中不动产抵押权转移无须登记能够降低交易成本。当事人申请办理登记需支付费用，登记机构进行运作也需要经济支持，这些都构成了办理不动产抵押权登记的成本。债权让与中，债权受让人无须登记即能享有抵押权，在免去登记费用的同时，也避免了不动产抵押人因抵押权的转移被迫支付附加费用的可能，从而节省了交易成本。

其次，“登记不必要”的规定能够节省当事人的人力物力，提升交易便捷度。若规定债权转让时不动产抵押权的转移经办理登记方能生效，那么在每一次债权让与时，当事人双方都需携带材料到登记机构进行登记，这不仅使当事人付出大量精力和时间，也增加了登记机构的负担，造成社会资源的浪费。在现有规定下，不动产抵押权的转移仅依据当事人之间达成的债权转让合同即可实现，这为交易的迅捷无阻碍创造环境，促进了社会经济的发展。

2.尊重当事人意思自治

在债权让与发生时，可能会出现原债权人与受让人约定了转让不动产抵押权而未约定办理登记、双方怠于办理登记或未约定不动产抵押权的一并转移等情形，此时在交易中可能产生潜在的风险，受让人的权益或因此受到损害。在是否需要办理登记以消除风险的问题上，债权受让人应做出自己的评估和考量，如办理转移登记的成本、耗费的时间及精力；或者受让人出于对原债权人的信任或是侥幸心理，认为原债权人不会多次转让债权，因而选择不办理转移登记，自愿承担潜在的风险，那么法律无须为了保护其利益而设置强制性规定，干涉其自由；因此，“登记不必要”的规定给予交易当事人自由选择的余地，是对当事人意思自治的尊重。

3.不违背公示原则，不影响交易的安全与秩序

不采取“登记生效”并不会导致对物权公示原则的违背。尽管民法典明确规定不动产抵押权自登记时设立，但无法类推得出不动产抵押权的转移也须以登记为生效要件，才符合公示原则。不动产抵押权在设立时有必要办理登记，此时登记的意义在于公示抵押财产发生的价值变动和权利状态。但在其设立后，是否存在不动产抵押权、债务总额，以及抵押权的担保期限等是潜在的交易方所关注的信息，而抵押权人的变动几乎不会对第三人的利益造成影响，也不妨碍其对抵押财产的评估；且债务人作为主债权得以实现的中心，所承担的债务也不因债权人和抵押权人的改变而发生变化，因此后续的转移不会使抵押财产的价值受到影响。[5]

不采取“登记生效”同样也不影响交易的安全与秩序。未办理转移登记，会导致真正的不动产抵押权人与登记簿上登记的权利人不符，但如上文所述，受让人应自行决定是否需要通过登记来更正错误，并承担不登记带来的风险。而此种风险通过债权受让人的谨慎和评估能力即可避免。

综上所述，债权让与时不动产抵押权的转移采取“登记不必要”，不仅不会违背物权的公示原则、影响交易安全，还能够促进交易便捷，贯彻民法的意思自治精神，相比于“登记生效”更为合理，更符合当今社会的交易模式。

四、债权让与时不动产抵押权转移登记的效力

如上文所述，债权让与时不动产抵押权的转移属于非基于法律行为的物权变动，但这并不意味着办理转移登记不起任何作用。相反，债权让与时不动产抵押权的转移，通过办理转移登记手续，能够发挥登记强大的公示效力，使该类不动产抵押权的变动公之于众。[6]否则，若不变更登记信息，进行有效公示，为公众所知悉，就容易产生在第三人不知情的情况下抵押权难以有效主张，或者原债权人未通知债务人，导致债权让与对债务人无法律效力等不利情况，对受让人的交易安全产生威胁。此时办理转移登记的效力主要在于宣示，通过登记，不动产物权变动的情况被反映到具有推定效力的不动产登记簿上，使外界及时得知真实的物权状态，从而达到了维护交易安全和效率价值的效果。

虽然债权让与时不动产抵押权的转移不以登记为生效要件，但如未办理登记，不动产登记簿上所登记的权利信息与现实不符，且债权受让人更希望其受让的是没有瑕疵的权利。因此，笔者认为，协助债权受让人完成办理变更登记手续可作为完成债权转让的一项附随义务，受让人可依法要求债权让与人履行该附随义务，使不动产登记簿上记载的信息与真实的权利情况保持一致，从而保证其受让的权利不会产生权属方面的纠纷。这不仅是对债权受让人完整权益的维护，也是对诚实信用原则的遵守。[7]

五、结语

民法典第五百四十七条的新增规定，明确了债权让与中抵押权随主债权一并转让，不以登记为生效要件，平息了理论界和实务界争议。但从债权受让人的权益保障和交易安全的角度出发，办理登记能够保证不动产登记簿记载的信息和实际权利相符合，消除风险负担；因此，债权受让人也应尽量及时申请不动产抵押权转移登记的办理。与此同时，相关不动产登记制度也应得到完善，使债权让与中不动产抵押权转移登记的规则和程序得到规范和明确。