基于物业公司的财务管理及会计核算分析

华美娜 南都物业服务集团股份有限公司

引言

物业公司属于服务领域，为业主提供非实物的服务，涉及基础服务及多元化服务。其实际的服务内容比较繁杂，需要借助规范化的财管和准确的财务核算，为其覆盖一层保护罩，以集中全力优化物业服务质量。

一、物业公司财管和会计核算的特殊性及重要性

（一）特殊性

一方面，物业公司和普通公司在财务处理上的明显差异在于公共收益。该项账目来源于国内物业管理的有关文件，设置的目的是为确保归属全体业主的公共收益得到有效运营，实际运营期间，物业公司单独建立账簿、单独开立银行账户并定期出具财务报表，同时定期公示报表。从收益的所有权归属而言，公共收益归属于全体业主，物业公司在其中扮演代管者的角色，配合业主管理并使用。所以，在进行会计核算时，需要单独设立账簿核算，单独开设银行账户，继而才能保证账目核算清楚。另一方面，物业公司在业务处理上，一般不会接触到商品的问题。和普通经营主体不同，其营业额主要来源为基础物业服务，运行的成本费用大部分投在人工方面。所以，其资金链运转较为简单，会计的收支核算也并不复杂，使得会计核算具有简便清楚的特征。但即使是核算科目少，实际包含的事项极多，所以必须每月完成财务数据汇总，包括组织内部的管理者和小区业主，能掌握公司整体的运转实况。

（二）重要性

财管及会计核算均是公司财务工作中必须存在的部分。前者的工作覆盖物业公司经营行为包括的资金运转，若财管行为有质量问题，可能造成企业的资金链无法正常运转。此外，在公司战略决策及区域内的市场竞争方面，都具有无可替代的重要性。后者是针对经营期间产生的财务变动进行核算，具体包括四项资金核算内容。一是代管资金，小区内公共收益产生的资金；二是经营资金，除基本的物业费外，其余的多元化服务业务，形成的资金流通；三是成本资金，在开展各类经营活动时，消耗的项目经费；四是代收资金，如居民生活所需的水电费等。如果核算过程出现纰漏，会影响到其运转的有序性，甚至会降低业主对其的信任，由此不难发现，会计核算的真实性极为重要。

二、物业公司财管和会计核算的基本内容

（一）运营方面

现如今，国内少数物业公司在运营方面，不具备完善且统一的管理模式，本文分析的两项内容正是其主要模块，影响公司整体的运转成效。从会计核算的角度而言，属于一种价值层面的管理行为。在经济活动进行期间，会或多或少的产生资金流转，若想了解因某项活动而形成的经济波动，便需查看会计核算数据。财管工作以会计核算为基础，进一步分析归纳公司整体的经济活动，通过财务报表反映出来，让高层管理者能借此客观地来了解企业资金动向，支撑下一阶段的决策方向准确性。

（二）财务角度

物业公司需要兼顾财管及会计核算，组织内相关部门需结合具体活动推进进度和筹资情况，确定期间可能遇到的财务风险，以完成基本的预防举措的布置，稳定资金运转。物业公司的经营范畴，实现管理和服务的集成化，具体的工作范围较广。日常业务包括秩序服务、环境服务等，并需为小区业主予以定制化的多元化服务。因为此类公司的日常事项内容偏多，所以造成财会及财管工作，与其他类型公司相较，更为细致化及繁杂化。具体涉及的内容包括：首先，组织内部所有资源，有不同形式存在的资产等；其次，成本经费，需要实施统筹核算并管控；最后是企业的经营收益，继而得出上一经营时期的实际收益，确保财管及财会工作均能维持基础的合理性，进一步维护资金安全，避免出现资源浪费，构建较为理想的运营环境[1]。

三、物业公司完善财管和会计核算的建议分析

（一）增强基础建设

目前，执行财管及财会核算期间，必须按照现在推行的政策规定进行。公司需增强基础性方面的建设，一方面，完善现有的管理系统，制定可行的核算管控体系。由此落实公司内的其他管理规定，涉及职能分工、资金管控和活动预算等，实现对两项财务工作的制度化建设，以改进当前的财务处理水准。从基础制度的层面来看，实际建设期间，应注意以下事项：其一，管理及核算机制，能完整保留经营活动期间，形成的核算原始凭证，确保有据可查。并保留或及时销毁复印件，完成所有的财务核算，为财管工作提供基础数据；其二，开设二级科目，借助二级核算，实现对财务数据的有效处理，为业主提供更优质的服务，并保留对经营整体的全面性评价，确定资金的总体流向，保障核算过程无误。另一方面，保证组织中各部门与财务部门之间建立有效的沟通渠道，由前者辅助后者完成财务处理。同时还有利于挖掘出大量高素养的财会工作者，并注意增强职业道德培育，严禁作出违规行为。

（二）优化业绩评估

业绩评估是保障公司拥有稳定市场竞争实力的关键要素，此外更是提升公司内部职工在效率及能力等方面实现稳步成长的有效途径。借助改进人力管理体系，同步推进管理及主营业务能力等多维度，并把增强核心实力定义成主要改进方向，以从源头处提升物业管理的服务成效，并刺激职工的工作投入度。在开展成本管控期间，应全面开展对财管及财会核算职工的绩效考评，并在工作持续深入过程中，适当增加考评难度，继而满足公司持续发展的需要。同时，借助业绩评估，控制人力经费方面的投入，尽快实现既定的内部管控目标。

（三）明确精确管理

对物业行业而言，经营主体在推进精确管理期间，可把管理工作分三个部分。首先，成本费用。财务人员需掌握此类费用的具体走向，所有涉及的业务均继续开展严格审查，保证核算数据的真实性，提高公司经济决策准确性的同时，也避免发生不必要的纠纷，消除隐性风险。借此，使公司保持稳定的运转状态。其次，统一管理经营利润。根据公司内部组织价格，把所有部门在经济层面的往来情况，以财管的标准分成不同的管理模块，继而完成各个模块的利润核算。结合不同部门的利润标准，判断其某阶段的营业状况，以从全局的角度，支持公司的资金调度。此外，借助核算利润及确定利润，能得出物业公司的资本投入及经营效益。再次，稳定资金管控。公司需对此采取有效的举措，保证资金的运作效率，并合理向业主获取必要费用及多样性的投资，借助经营方式，确定并增加经营效益。另外，应明确公司的资本结构，以此实现科学控制内部运转成本。有效控制资本及财务方面的存续风险。最后，预算管理。一方面，准确量化物业公司的目前经营及今后一段时间的状况，以掌握组织整体的运营及财务等管理过程的项目动态，结合分析数据，科学改建当前实行的管理规划，以高效地达到公司内所有部门既定的执行标准，发挥出预算管理的制约性。另一方面，增强财务预算，合理纳入预算体系，完成预算方案落实的情况，比如根据业务管理辖区的收费面积、实际收缴率等，调整预算编制。

（四）改进核算模式

在营改增的会计政策背景下，物业公司转变纳税身份，在财会核算及税控方面均有所调整。物业公司应根据国内改革趋势，明确自身在扩展经营规模、业务的状况下，经济核算和财管工作也需持续深化，满足财务数据量增加的核算需要。具体而言，其一，公司运转收入应分出基础与多元化两个部分，前者是常规公共区域的基础服务，后者是针对具体每位业主的个性化服务的收入，如家政服务、便民服务和温馨服务等，并根据具体的事项及楼号实施管控。其二，分出管理事项对应的区域，和常规的生产行业公司类似，开展一体化管理成本，所有部门应予以财务部门基本的配合。签署项目协议时，应掌握项目业态并测算项目的具体管理成本，由此进行精准财务核算。从南都物业的视角来看，成本产生来源主要是人工，所以同行业竞争的关键指标是人力，此部分的成本投入大致为60%～80%范围内。核算此部分的成本时，需根据涉及的工作者，在不同区域消耗的工时，与服务区域相对应。由此实现借助管控各职工在不同工作区，达到调整成本投入方案的目的。利用本文阐述的核算方式，可对物业公司的经营状况作进一步划分。大致情况是商用项目的收支保持基本平衡，住宅类项目由于收费标准本身便无法赶上管理投入，所以实际收益效果不佳。在三供一业分割管控的过程中，在达到小区公共建设标准后，所有老旧房屋业主需要承担的收费标准，结合本地的市场状况进行调整。公司可通过财务内控，结合业务区域的实际核算标准，确定收费标准，实现对财务数据精准化管控的效果[2]。

结语

根据国内的市场情况来看，物业属于朝阳产业，呈现平稳前进的状态。但前提是拥有科学及精准的财管、全面真实的会计核算，为增强稳定竞争实力奠定基础。从财务的角度，强化企业管理，促进物业服务水准上升至另一个高度。