房地产企业信托融资模式问题分析

曹炎龙 合肥皖新朗诗文化投资有限公司

引言

经济的飞速增长和科技的日新月异，推动了社会的进步和时代的更迭，人们的生活质量和水平得到了质的飞跃，大家美好生活需求不断得到满足的背后，是社会各行各业发展不断完善的写照。房地产行业的发展也在此背景环境下逐渐迎来新的机遇和挑战，房价趋进直线的上升给人民制造了极大的生活压力，这就导致政府开始逐渐出手，通过制定政策调控房价，而这就给房地产企业的融资带来了一定压力。面对这种压力的到来，房地产企业开始寻求新的融资路径——信托融资，但这一融资模式在实际应用中存在一些问题，如何高效解决这些问题并保障融资的顺利性成为房地产企业的关键，下文将就此展开具体论述。

一、浅析房地产信托融资

信托融资本意是指，委托人在保证对受托人完全信任的状态下，将自身财产权委托于受托人，并由其按照自身意愿以自己的名义进行权益或者利益的管理、处分等行为。从企业的角度来说，信托融资是信托企业以受托人的身份向社会投资者发行信托计划产品，然后吸引委托人购买信托产品，这个购买资金即为信托融资的来源，这个过程就是信托融资。就目前而言，信托融资是许多企业在发展过程中的常用融资手段，信托融资一般有两种模式——信托贷款和股权信托，企业通常情况下进行信托融资都会寻找专业的信托公司，或者是间接委托相关代理银行，由银行出面寻找信托公司。与传统融资模式对比来说，信托融资速度快、效率高、风险可控性好，十分适合一些中小型房地产企业[1]。

房地产企业本身属于资金密集型企业，房地产项目周期都比较长且普遍耗资巨大，同时资金回笼比较慢，这都给房地产企业的经营和发展带来了一定困难，因此融资成为其发展过程中的关键。信托融资可以从根本上帮助房地产企业解决一部分资金问题，保障项目实施的顺利性，避免其因资金问题影响开发和建设，但是近年来中央与各地方政府对企业融资行为更加严厉地进行监管，一系列新的调控政策的实施，重新给房地产企业的融资带来了问题，而这却更推动了企业信托融资业务的开展[2]。

二、分析房地产信托融资的类型

根据某网站中的不完全统计显示，我国近年来信托业务办理中，资金规模最大的是房地产行业，这也表现出即使我国“资管新规”逐渐深入落实，也并没有完全阻挡房地产行业的融资发展，面对社会环境和相关政策的转变，信托融资似乎成为房地产企业的主要融资途径。当前，房地产企业的信托融资方式主要有以下几种类型：

(一)股权类房地产信托，这一类型主要是指房地产企业和信托公司签订相关合同或者协议，委托信托公司为其用此方式进行投资，并以此成为企业的股东但不参与实际运营，可以说是“背后金主”，然后在合同或者协议到期时房地产企业再溢价回购股权并解除信托合作，该模式下信托公司的主要收益都来自于房地产企业的股权分红；

(二)债权类房地产信托，这种类型是指投资者与信托公司达成合作关系，通过信托公司这一中介投资房地产企业，让信托公司以中介的形式代替投资者将资金贷款给房地产企业，然后在信托公司与房地产企业的合同或者协议到期时进行资金结算，信托公司按照规定的利息与本金支付给投资者，这其中房地产企业属于贷款融资，信托公司的主要收益来自于类似“中介费”的贷款利息回收分红；

(三)特定资产收益权信托，此类型是指房地产企业把特定的资产所对应的收益权当作信托财产委托给信托公司，然后通过信托公司进行融资，该模式下信托公司的操作会十分谨慎，通常会选择在正常情况下时大概率能够产生相当稳定现金流收益的作为标的资产，目的在于保障信托资产在这个过程中有足够的能力化解信用风险。

以上三种类型的信托融资各有各的优势也各有各的风险，其中股权类信托融资与企业的销售紧密相连，如果销售业绩不理想就会影响股权的回收，权债类信托融资存在发生资金链断链的情况，甚至还有开发商跑路这种问题，而特定资产收益权信托风险的发生比较复杂，刚兑条款是最难处理的一种，这对双方信用的考验极大[3]。

三、房地产企业信托融资模式问题分析

(一)资金运用问题

房地产企业对资金的需求十分大，所以说信托融资中资金运用问题的出现是最致命的。首先，房地产企业的现金流和收益的稳定性比较低，开发商比较容易出现资金断链的问题，这就会给信托财产带来不安全影响，并直接给信托融资造成不良后果；其次，房地产企业的项目投资规模比较大，当开发商出现情况较为严重的风险问题时，项目的整体资金会面临不良影响，进而导致信托融资出现困难[4]。

(二)道德风险问题

第一，房地产企业的信托融资业务运行模式并没有完全完善，受托人的激励机制、约束机制等缺乏针对性，加上信息不对称等问题的叠加，信托公司十分有可能在为了自身利益的情况下对投资者的利益进行一定伤害，从而导致房地产企业的信托融资出现问题；第二，房地产企业在实际的信托产品计划中，有时会明确表示债务政府负责，但这并不符合我国《担保法》的相关规定，那么最终出现问题真正受到影响的还是房地产企业。与此同时，信托公司无法控制政府政策，如果还款资金出现问题，信托产品的兑付时间就会延时[5]。

(三)双重纳税问题

有些情况下，房地产企业为了更好地满足资金需求，会考虑使用信托融资手段进行资源整合，而对投资者进行分配之后，房地产企业和投资者双方都需要纳税，这样就出现了双重纳税现象。双重纳税问题的存在，会造成房地产企业信托运营效率降低，投资者的收益和房地产企业的信托融资都会受到不同程度的不良影响[6]。

(四)专业人才的缺失

房地产企业信托融资模式的应用，要求企业具备专业的人才，并且需要充分掌握银行投资、财务管理、法律法规等相关知识与技能，同时要对房地产行业有更多的把握，这就将就业门槛直接性拉高，让很多求职者望而却步。就目前来说，国内对这种复合型人才十分缺失，虽然没有阻碍房地产行业的发展，但是导致了房地产行业的发展缺乏动力和支撑。

四、促进解决房地产企业信托融资模式问题的有效策略

(一)强化监管

针对眼下房地产企业信托融资模式运行存在的问题，首先加强对这一方面业务的监管十分重要。要想有效防范信托融资风险发生，有关部门应当根据社会信托与融资形式的转变及时完善监管机制，针对信托融资的特殊性和复杂性专门构建管控制度与治理结构，从官方的角度予以约束。信托人的监管也要提高重视度，需要严格考核其资质，审查资格证书等有效证件，即将离职的高级信托管理人也需要展开审计调查。此外，可以针对房地产企业组建信托领导小组，用专项治理的形式增强监管更高效。

(二)企业加强审查能力

我国银保监会曾发布《关于展开“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，自此之后对多家信托公司进行了严格的调查，严厉打击多项违规操作行为，包括资金挪用、违规投资等。这些问题出现在信托公司，房地产企业几乎并不知道自己背后资金的具体流向，这也提醒了众多房地产企业，应当在信托融资之前做好审查工作，提高自身的业务审查能力，从而避免在信托融资过程中出现此类违规现象，保障信托融资运营的稳定性和可靠性。

(三)提高风险防范能力

对于企业而言，风险防范能力的高低在某种程度上决定着企业的综合实力。房地产企业自身实力自然不容小觑，但信托融资所依靠的并不是房地产企业本身，还有信托公司、投资人等，这其中所蕴含的风险因子复杂而又多样。所以说为了有效防范风险的发生，房地产企业应当持续提高风险防范能力，针对不同角度可能发生的风险提前做好预警，或者遵循边际收益原则，采取保本风险防范措施，从而保障信托融资模式运行的稳定，为房地产企业的发展提供动力。

(四)加快培养专业人才

针对上文中提到的人才短缺这一问题，房地产企业在发展进程中应当未雨绸缪自主培养相关人才，为以后业务的发展和项目的实施提前做好准备。或者房地产企业可以与相关教育部门、高校等达成合作，用校企合作的方式培养相关专业人才并为其提供工作机会，从而既促进解决企业用人问题，也促进解决人才就业问题，推动信托融资发展更完善的同时，在一定程度上健全社会就业结构。

五、结语

总而言之，面对我国严格监管政策的不断贯彻落实，信托行业的发展和房地产企业信托融资的推进，双方都要严格遵守相关规定、规范展开工作与业务。房地产信托融资模式问题出现在多方面，持续强化监管、企业自身加强审查能力、提高风险防范能力、加快培养相关专业人才等措施，可有效促进解决信托融资有关问题，帮助企业增强自身核心竞争力。房地产领域在未来发展过程中，各企业还是要保持敏锐的嗅觉和发展的眼光，以便于及时察觉融资风险和抓住发展机遇，保障自身发展的稳定性与可持续性。■