地铁车站建设结合物业开发设计初探

王 勍 西安市轨道交通集团有限公司土地拓展部

在我国城市轨道交通建设过程中，地铁建设需要投入大量的资金，建设的周期较长，而且作为一项公益性项目，还需要在建设过程中以低廉的价格提供优质的服务。除此之外，地铁每年还需要花费大量的资金来进行维修保养。所以，对于地铁运营而言，几乎不存在任何盈利，大多数情况都需要政府的财政补贴。因此，如果对传统的运营思路进行改变，利用地铁庞大客流量的优势，将其转换为有价值的“客流”，那么就能够使地铁建设摆脱当前的困境，其中在地铁车站建设融入物业开发是一种效果十分显著的方式。

我国香港地区是目前世界范围内唯一实现盈利的地铁建设，通过对沿线地产和物业站点的开发，对地铁本身的日常运营给予了很大支持。由此可见，其成功之处就在于将地铁建设与物业开发紧紧联系在了一起，形成了共赢发展的局面。而一般的地铁在建设完毕之后，开发商都会争先恐后地抢夺周边地区的土地资源，通过开发各种商业建设来获取利益，导致地铁运营并未从中获得任何利益。

一、地铁车站建设与物业开发相结合的类型

从物业开发和地铁站点的空间位置分析来看，可以将二者相结合的形式分成两种类型，分别为站内物业和站外物业。

(一)站内物业开发

站内物业开发指的就是利用地铁车站厅层富余的面积来开发商铺，或者在交通枢纽开发地铁商业街等等，这些都可以根据城市地铁站的实际情况来定。存在于车站内的商铺可以有银行、报社以及服装饰品商店，这些商店要始终保持为乘客提供便捷服务的形态[1]。由于地铁车站内的店铺十分灵活，与地铁的风格能够形成对比，所以也为地铁车站带来了良好的可识别性，对地铁车站室内的空间资源进行了优化，使行人行走在地下时摆脱了哪种沉闷压抑的感觉。

(二)站外物业开发

站外物业开发的主要形式有，在地铁车站上方开发物业以及车站周边环境开发物业。能够进行物业开发的区域主要集中在地铁车站的上部和周边地段，物业的形态主要以住宅、商业街以及大型商业综合体的形式与地铁站建设相结合。在地铁车站上部开发物业的成本较低，并且产权分明，建设起来也十分简单。与此同时，在地铁站点上方开发物业还能够具有良好的可达性，与周边物业相比具有很大的优势，这种模式正在逐渐变成地铁车站综合开发的常见方案之一。而地铁车站周边物业的开发相对难度较大，产权方面的划分十分模糊，此现状导致了在建设过程中很难进行协调和沟通，这时还需要当地政府和相关设计单位介入来明确各自的产权义务，进而实现共赢发展的局面[2]。

二、地铁车站建设与物业开发相结合的重要意义

(一)补贴地铁建设资金

在城市地铁建设过程中，往往需要耗费大量的资金，为了能够确保地铁建设能够长期运行并且能够在后期运营过程中收回建设过程中所投入的成本，资金的筹备就显得十分重要。众所周知，一旦施工项目建设导致企业受到亏损，那么就会为后续地铁建设带来十分沉重的资金压力。在一条地铁路线修建完毕开通之后，相关人员还会利用有效措施来确保周边地区的繁荣发展，形成较为繁荣的地区，推动相关物业能够快速发展，并且凸显出沿线土地的价值。相反，如果沿线土地价值有所增加，那么也会促进地铁周边物业的快速发展。地铁营业企业可以利用优化结合模式将物业开发和地铁车站建设充分结合在一起，将二者相结合的优势充分体现出来，并分享地铁实际的经济效益，形成互补发展的优势，这样就能够通过物业开发所带来的利润不缺地铁建设资金不足的问题，同时还能够为政府减轻一部分负担，确保地铁运营建设能够形成一个良性循环发展。

(二)加快城市发展速度

在地铁车站建设和物业开发相结合过程中，可以对城市空间结构进行综合开发，合理利用现有的土地资源，确保城市空间能够合理增长，实现对土地资源集成化应用[3]。同时，城市地铁建设的发展必然会带动物业发展，在城市地铁车站与物业开发相结合过程中，可以加快城市交通现代化发展，使房地产、商业能够快速发展，尤其是在人口较多的地区，可以实行地铁与物业相结合的发展模式，缓解地面交通的通行压力，同时通过带动房地产兴盛还能够有效降低商品房的压力。此外，以往一些地理位置不优越的地区也会在地铁站建设下体现出良好的利用价值，这样就能够确保城市结构发展能够实现系统化。从整体来看，物业开发与地铁车站相结合的发展模式，在带动城市经济发展的基础上，还能够为城市注入活力。

(三)加强客流量互补

地铁周边的物业开发能够有效提高周边写字楼、酒店等商业设施的经济效益，吸引各种生活、文化娱乐等设施，进而为地铁站带来较大的客流量，使地铁线路的运行效率能够明显提高，加快地铁建设的快速发展。同时，地铁由于自身规模庞大的人流量能够为周边物业带来丰富的客流量，将二者相结合能够形成互补性和连动性，实现互补共赢发展。

(四)优化城市景观

城市地铁的出入口通常都会分布于道路的红线之外，较大的人流量能够带来一定的视觉干扰，对城市景观造成干扰。与物业开发相结合能够有效减少由于土地占有对城市景观的影响，进而起到美化城市景观的作用[4]。

三、车站建设与物业开发相结合的设计模式

(一)以地铁运营企业为主导的设计模式

通过自行组织开发的模式在地铁上部开发物业，具有十分突出的优势。在具体建设之前，地铁运营企业可以提前进行统筹规划，从全面系统来进行设计，通过以地铁为主导的建设在促进物业发展建设，结合具体情况，制定出能够推动城市现代化发展的地铁站设计方案。位于地域之内的地铁站主体，可以在其上部进行物业开发，处于地下的地铁车站主体，可以利用出入口以及风亭等设施来开发物业。以上每一种建议，都能够拉近地铁和物业之间的距离，并且由运营公司后期统一进行协调管理，确保建设方案能够实现最大利益。

(二)利用地铁建设带动周边房地产开发

地铁建设对沿线地区所产生的影响具有超前性和实时性。伴随着各种线路的陆续开设，商机也会不断涌现出来，在车辆全线通行之后，将会带动经济的全面发展[5]。当地铁全部建设完毕之后，必将会带动沿线地区一定范围内的房地产增殖。例如：香港地铁在建设过程中，为了有效填补地铁建设运营所产生的巨大成本，香港应用了地铁建设与房地产开发合作的策略，将地铁车站上部或周围地区的土地利用统筹协议出让给相应的地铁运营企业，将土地规划与地铁车站建设进行统筹规划，地铁公司只需要按照地铁建设时约定的市场评估地价向政府缴纳地租，然后利用公开招标的方式，了解房地产的开发商，所有的建造费用和风险都有房地产开发商来承担，而地铁可以与其分享一半的利润，并且，地铁区域范围内的商场以及物业开发都有地铁经营且来负责出租和管理。

(三)地铁车站建设与邻近物业相关联

当地铁车站周边具有可开发性的地下空间和周边商业活动中心相连通时，可以取消地铁车站站厅的两侧墙体，消除地铁车站与商场之间的分割，确保地铁内部的非收费区域能够与商场连通在一起，从整体来看，这是一种十分科学合理的开发模式。该模式兼具了商业和交通功能，地铁的客流能够轻松通过商场进入到地铁车站，而客流的短暂停留和通过有为地下空间的开发带来了一定的经济汇报。通常情况下，商场都是与地铁站厅连为一体的，从某种角度来看属于是对非付费区域的延伸拓展。此外，地铁站建设与相邻物业相结合也是地铁与物业之间共存发展的最佳方式，它们彼此之间相互独立，不管是在投资还是施工过程，都不会受另一方的影响。

(四)地铁站内的物业开发模式

地铁站内的商业开发具体包括非付费区的商铺、配线站以及地下商业活动中心等等，具体可以根据地铁车站的实际情况来定[6]。一方面，是站厅层的商业开发。地铁车站在建设过程中由于各种控制因素的影响，导致在环境中会出现一部分零碎空间，那么设计过程中，就可以充分利用这些空间建设商铺、银行等商业服务中心，为乘客能够带来一定的便捷性服务。同时，商铺立面十分灵活的风格，也与地铁的整体风格呈现出了正比，对地铁的内部空间进行了优化。商铺通常有饰品店、药店以及饮品店等等，通常情况下不提倡在现场存在一些制作过程味道较重的商铺，避免对地铁环境内部的空气造成污染。另一方面，可以根据地铁在运营过程中的实际需求，在整条线路中配备一定数量的配线车站，通常在配线上部站厅层通常是一个比较开阔的空间，十分用于布置商业店铺。通常该空间分布于车站公共区的通道，确保乘客在乘车过程中也不会耽误购物。

四、结语

总而言之，物业开发与地铁站建设相结合的规划设计是当前城市现代化发展的必然需求，在此过程中做好投资规划，能够让城市在此建设模式的影响下快速发展，同时人们的交通和生活也能获得更加便捷的服务。国家交通建设和物业的发展也会在此影响下不但加快发展脚步，为我国经济建设提供充足的动力。