房地产开发成本核算方法及成本控制对策探究

金智勇 华发集团

在经济快速发展和城市化建设不断推进的状况下，我国房地产企业不断增多，市场竞争加大。不少企业会通过下调售价，增加开发服务项目等方式来保证自己的市场占有率。但在这些措施的背后，是企业利益的下降。竞争激烈和利益下降时，很容易导致企业的发展陷入僵局[1]。尤其是在近几年，房地产快速周转、合作开发项目越来越多的背景下，房地产企业之间的竞争从既往的价格竞争，转向了价值链竞争，成本管理逐渐占据了主导地位。而在传统管理模式下，其没有从根本上认识到成本与长期经营的联系。不少企业或是盲目降低成本，使得自己的服务质量下降；或是盲目追求市场，导致成本不受控。这些都会使得房地产行业的服务效益下降，市场竞争力逐渐丧失。久而久之，传统管理下的房地产企业很容易被淘汰。在本次研究中，笔者先对房地产企业中开发成本核算的概念与方法进行阐述，然后针对其重难点加以分析，进而提出优化的具体策略，希望能够为房地产企业的长期运营提供一定的参考。

一、房地产的发展现状

从近几年的社会环境来看，房地产趋于饱和化。换言之，有购买力的客户基本上已经有了自己的房产，而缺少购买力的客户在短期内也难以实现购房。在这种状况下，房地产企业的发展受到了限制。尤其是在既往几年，房价疯涨，政府为了保证社会秩序的稳定和人民的生活水平，会通过政策来抑制房价[2]。在这种状况下，房地产企业的生存难度加大。同时，疫情的出现导致整体经济不景气，市场相对动荡，房地产企业所面临的风险提高。不难看见，在城市发展的过程中，到处都有烂尾楼。这多数因房地产企业在开发到一定程度后，缺乏有力的资金链来保证长期的运行，从而使得其无法继续。而在传统的社会背景下，房地产企业相对较少，政府可以通过适当的政策调整，让其有继续运行的可能。在目前，房地产企业数量增多，且规模大小不一，政府管控难度提高。这就使得一些缺乏竞争力的房地产企业不断被淘汰，给社会带来的负面影响也日益增加。在这种状况下，笔者认为房地产企业需要从自身着手，不断完善自己的成本控制制度，方可实现获利的最大化。

二、房地产开发成本核算的内容

开发成本核算是指在房地产企业运行前，需要通过科学有效的方法来对企业的房产开发投入进行管理，并且结合企业的经营管理状况来加以体现，使之在制定重大发展战略时，有迹可循。通常，在房地产企业中，其所说的开发成本核算业务，是指如下几方面内容：

(一)土地费用

土地是房地产开发的基础，自然其所花费的成本占据了房地产企业投资的主要部分，约为总投入的50%。而在土地成本中，还包含了诸多收费项目，例如土地征收费用、土地出让金、拆迁补偿费等。在当前社会背景下，拆迁补偿费是诸多城市房地产建设的大头，这与城市发展程度、居民基本收入等存在一定的关联。

(二)前期工程费用

在房地产企业确定要开发某个项目时，会做一些前期准备，包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测等。这些都是开发工程建设初期的基本项目。

(三)建筑工程安装费用

所谓建筑工程安装费用包含了三个内容：在建设开始时，房地产企业自己的施工团队或者委托施工团队会存在一定的消耗，例如建筑施工的人力费用；建筑所包含的设施、设备安装费用；房屋的基本装修费用。这些都当属于房地产企业开发核算中的一部分。

(四)基础设施费用

房地产工程中的基础设施主要包含有小区的水、电、暖、绿化、消防等基础设施建设，也是企业开发成本中的一部分。尤其是在当前的社会背景下，不少个体在购房时都十分注重小区基本设施，例如绿化占比要达到多少，消防设施具体包含的内容等。不同的要求下产生的费用不尽相同。

(五)配套设施与间接费用

房地产企业为了保证自己的竞争力，会不断对自己的服务项目进行调整和完善。例如，部分房地产企业会在小区内创设医疗机构或者教育机构等，这些属于配套设施。除此之外，电梯、二次供水等机械设备需要长期的保养和维护，这也需要一定的成本。这些内容都会产生一些间接成本，这就要求房地产企业将其纳入成本核算中。可以说，早期的物业管理支出也应当属于房地产企业的成本。

三、房地产开发成本核算难点

在上文中，对房地产开发成本核算的大概内容进行介绍，可以看出，在其开发成本核算时，必须要注意两个基本点：

(一)明确成本核算的对象与内容

房地产企业成本核算有三个特点。1.全面性：成本核算需要从项目提出阶段开始进行，不同阶段所产生的费用都应当纳入其中。2.精细化：房产开发项目的投入成本类型及类目较多，构成也比较复杂，成本核算需将所有支出都精准分类，才能方便进行成本控制。3.核算周期长：房地产项目开发周期很长，导致核算的周期也很长。这些特点都要求房地产成本核算要特别关注成本核算的对象和内容。需要重点做好以下工作：1.从项目初始阶段就得明确成本对象。在同一个房地产开发项目中通常会有多种产品类型，比如商业地产、住宅、公寓以及别墅等，不同的产品类型，成本核算的内容存在差异，需在项目初始阶段就明确好成本对象。2.明确成本分配原则。房地产开发中的所有费用都需要分配到各类产品成本中，需对各类成本费用进行合理分配，确保产品成本能准确核算。3.做好成本科目的设置和成本归集。根据公司项目情况设置成本科目，科目设置尽量详细，将成本准确进行归集。只有做好以上工作，才能保证房地产开发工程计量结果准确和可靠，为其相关决策提供依据。

(二)加强竣工决算作业管理

成本核算的主要目的就是对完工项目的利润进行计算。在目前，诸多房地产企业都会将工程决算作为主要工作，自然其在具体工程中所占据的地位上升。然而，工程决算需要在工程竣工后开展，且部分工程款会因为拖延，不能及时支付，决算时间难以明确，这就使得决算工作的开展受限[3]。除此之外，部分小区在主体建设完成后，就会陆续交房，其配套设施也是在日后不断完善，这也会限制成本核算的准确性。可以说，这些都是当前房地产企业存在的常见问题。克服存在的问题，做好竣工决算工作是成本核算的重中之重。

四、房地产开发成本的控制对策

成本是一个相对广泛的概念，从经济上来说，其是企业从某个项目开始到竣工的全部支出；而从人力来说，是某件事物从提出到发展过程中，所消耗的具体能量。只有对成本进行有效的管控，才能保证事半功倍。笔者认为可从如下几个方面进行干预：

(一)采用目标-责任成本法，对开发成本进行动态核算

目标成本指房地产企业根据企业经营情况，设置合理的成本目标，用其作为指导、规划、控制成本和费用。责任成本是指房地产企业将开发成本归集到各个责任主体，由各责任主体对归集的成本负责。房地产企业可以将目标成本和责任成本结合起来，将公司制定的目标成本分解到各责任主体，由各责任主体对分解的目标成本进行控制、跟踪和反馈。在财务核算中，可以对责任主体的目标成本和实际发生成本进行动态反映，对差异情况进行实时反映，及时分析原因，发现问题，解决问题。采用目标-责任成本法，能对成本进行动态反映，也能明确成本控制的责任主体及其控制责任，能较好的实现成本监控。

(二)引入现代化技术，做好实时信息监控

在信息化技术不断渗透的今天，很多房产企业已经实现了数字化和信息化的管理模式，在整个过程中，能够将成本记录精细化。成本数据化、业务在线化与场景智能化，能够通过数据模拟，来对成本进行计算，从而在核算成本前有一个基本的数据作为参考[4]。这有助于成本核算的准确性掌控。除此之外，在项目设计并通过后，就可以创设对应的档案，从而将成本核算与控制的理念融入到整个项目开发过程之中，实现全过程的监督与管理。房地产开发中的每一笔支出，都可以通过网络平台进行全面监控、实时入账。同时，在制度中，要求每个部门需要定期上传支出状况，并将其与预期的核算进行比较，及时发现成本管控中存在的问题。如果存在资金不足的状况，也能够第一时间确定和处理[5]。除此之外，现代化的管理方式能够有效地解放人力，这也能够在一定程度上，来降低人力成本，使得其得到控制。

五、展望

明确房地产开发成本核算的具体内容及核算重点，有助于房地产企业在项目设计时，就对日后的成本控制方式有一个大概的认知。在其项目从开始着手到竣工，每个阶段都能够得到有效地管控，进而从根本上扭转当前房地产企业成本控制上存在的问题，保证房地产企业的长期运营。