房地产行业集团所得税汇算清缴业务的处理研究

河南中建地产有限公司

引言

因为房地产公司开发一个项目有着周期长的特征，房地产公司企业所得税预缴和汇算清缴具有该领域特定的准则。房地产公司在开发达到规定时段具备预售要求时，准许预售未完工的房产，这就决定了房地产领域在企业所得税年度汇算清缴与普通行业相比要繁复的多。

一、房地产公司企业所得税汇算清缴的有关表述

（一）企业所得税

企业所得税是基于我国运营单位、内资公司的生产运营所得以及其他所得征集的一种税，它能够充足表现出国家和公司之间的利益配给。当前，公司在每个月的结尾或者是每个季度的结尾先缴纳所得税，并在会计年度完结后，集中汇算清缴所得税是目前中国征收这一税的首要形式。汇算清缴的用途就是对公司缴纳的所得税税额实行核对，评判它是否正确，进而给国家和公司的合法权益供予强有力的保证。房地产公司企业所得税说的是把这个企业的纯盈利作为税收目标。在这样情形下，能够把税收体制分成单独征税制和合并征税制两种，单独征税制的理念基本是实质法人税，而合并征税制的理念基本则是拟制法人税。

（二）企业所得税的汇算清缴

汇算清缴说的是公司在指定的时期之内，严格按照有关准则，核算出正确的应纳所得税、应纳税所得额和应补缴或是退还的税款，并且对于自己企业所得税实行呈报、上交以及结清的一种纳税举动。作为税收管控的关键内容，汇算清缴业务具备高政策性、实效性、程序繁复和涉猎面大等特征，而且它还能够加强呈报品质，提升管控水准，有效避开风险。在详细的汇算清缴当中，因为业务量的加剧，一些房地产企业在清算时依旧存有着部分状况，比如财务核算能力较低、企业所得税明确不规范等。所以，房地产企业一定要增强对企业所得税的汇算清缴，加强税务管控品质和能力，进而推动本身的健全、可持续进展。

二、房地产企业所得税汇算清缴难点

（一）在预售以及完工时段的销售房款对应纳税所得额的调节

预售时段：房地产公司在预售收取预收房款时就产生了企业所得税的纳税责任。公司销售没有完工开发产品得到的营收，要先按照估计计税毛利率分季核算出估计毛利额，算进当期应纳税所得额，并且有关的税金以及附加、土地增值税能够减除。完工时段：在开发产品完成后，公司要尽快核算其计税本钱并核算之前销售营收的真实毛利额，并且把其真实毛利额和其相应的估计毛利额当中的相差额度，算进当年度公司本项目和其他项目合并核算的应纳税所得额。在年度核算时，公司要开出对这项开发产品真实毛利额和估计毛利额当中差别调节状况的报告。注意本地税务局对估计毛利率的划定。企业所得税要分段核算，若是按月申报的纳税者，1至11月按照原计税毛利率15%核算估计毛利额，12月接新计税毛利率核算毛利额；若是按季申报的前三个季度按照原计税毛利率，第四个季度接新计税毛利率核算毛利额。公司的年末有未结转营收的预收房款在汇缴时也应依据准则分段计入房地产开发公司指定业务纳税调增明细表。最普遍的过错是有很多地产公司会计不知晓这个领域企业所得税，时常将预售房款直接做营收填进汇算清缴表，成本随便按营收的某个比例估计填进汇算清缴表，致使应纳税所得额数目不正确。

（二）对支付委托销售公司销售佣金、手续费的扣除情况

房地产开发公司嘱托房地产销售或者房产中介公司售卖房产，依照签约合同付款的委托代销酬劳，在年度所得税汇算清缴的时候不可以按发生额全部减除。除保险公司之外的其他公司产生和生产运营相关的手续费以及酬劳开销，不超出以下准则核算额度之内的部分，允许减除；超出的部分，不能减除。手续费和酬劳按照和具备合法资历中介公司或者个人（不包含交易两方和雇佣人员、代理人以及代表人等）所签下的服务协议或者合同确定的收入资金的5%计算额度。也应注重除嘱托个人代理之外，公司用现钱等不是转账形式付款的手续费和酬劳不能在税前减除。公司真实向主管税务组织提交手续费和酬劳核算分配表以及其他有关材料，并获取合法的实际的单据，关于超限额支付的酬劳和以不是转账方式付款的酬劳要在所得税汇算时调整应纳税所得额。切实工作当中一定注重在支付中介公司销售酬劳手续费尽力使用转账形式，规避产生现金付款无法减除的状况，给公司带来额外的亏损。

（三）开发产品成本预提的扣除情况

普遍情形下，预提费用是不能在所得税汇算清缴时减除的，然而基于房地产开发公司制订了部分例外状况，这是因为房地产开发时期有些长，清算较慢致使的。如此例外状况包含：出包工程没有最终办理清算而没有获得全额发票的，在表明材料充足的条件下，其发票不足额度能够预提，然而最高无法超出合同总额度的10%。现实工作因为开发本金中的前期工程费、基本设备建设费、建筑安装工程费等都存有和施工单位实行工程核算的状况，因为工程核算延迟而无法在年终得到发票的，依照准则预提的资金能够依照准则比值在汇算清缴时减除。公共成套设备没有建设或者是没有完成的，能够按照预算造价预提建设花费。这类公共成套设备一定适宜在售房合同、协议或者广告、模型中明确答应要建设而且无法取消，或是依照法律条文规定必需成套建设的要求。要向政府上报但是没有上报的报批报建开销、物业完善开销能够按准则预提。物业完善开销是说依照准则要由公司担当的物业管理资金、公建维修资金或是其他专项资金。

（四）房地产企业所得税汇算有关其他调节事宜

比如福利资金、职员教育资金、工会资金、劳动保护资金、业务招待资金、广告宣传资金等的核算和普遍公司的汇算清缴一样。可以关注的是房地产公司的预售收入能否当作业务招待费用、广告宣传费用的核算基数，要证实为销售营收的实现，也就表明房地产公司的预售收入能够当作核算工作招待资金等的基数。在切实工作当中，一些房地公司通常会忽视这一点，形成少减除招待费用、广告推广费用的状况。

三、房地产公司汇算清缴企业所得税的举措

（一）对主体进行明晰

在之前的汇算清缴当中，往往存在主体不明晰这一情况，作为纳税者，房地产企业往往是对税务单位的汇算清缴业务进行被动协作，从属关系较为显著，而《办法》中精确提出纳税者的主体位置。所以，在详细汇算清缴业务中，房地产企业的财务处理职员一定要严苛按照《办法》的规定，对自己位置迅速进行变换。并且，也要对房地产企业作为纳税者这个法律职责主体实行重申。《办法》规定公司一定严苛依照有关制订，对应纳所得税额以及应纳税所得额实行精确核算，并对申报的整体性、确凿性和正确性等担起有关法律职责。

（二）确保纳税税额恰当性

对房地产企业来说，在完结年度结算业务后，如果存有税前应当核算但切实没有核算的减除项目，它能够经过适应调节账务来对有关项目实行补计。并且，作为纳税者，房地产企业也要在年度呈报和所得税预缴呈报当中，自主对年度亏空做核算以及填补。如果房地产企业之前的年度亏空没有补上，而且亏空在五年之间，因此企业能够经过当年应纳税所得额的运用，来填补之前的年度亏空。当前，中国金融政策是相对独特的，对房地产企业来说，它大多数平常流转资本是经过向银行贷款获得的，而为了应对房地产企业收益变动和运营开发等须要，银行贷款利息开销也相对产生，这就表明在银行贷款当中，房地产企业是切实的受益者。有关规定阐明，若是房地产企业经过关联公司获得银行贷款数目在其总注册资金的50%往上，则无法在税前对超出的利息开销实行减除。这个策略的关键目的就是以防房地产企业用贷款的形式变更收益。所以，在汇算清缴的时候，有关税收部门一定对房地产企业的贷款利息开销实行着重、详细查核。

（三）主动引进税务代理

在对所得税税收实行管控时，房地产企业的财务管控职员要主动引进税务代理或是税收筹备。税收筹备说的是在税收体制约束情形下，对税收空间实行主动寻找，并在遵从税收准则的根本上，完成科学转变和变通。作为纳税者，房地产企业要运用合理税收筹备，把有扣除额度的资金转化成没有扣除额度、把无法递延资金转化成可递延，用这来降低应纳税所得额和纳税本钱。普遍情形下，在汇算清缴业务中，房地产企业会触及很多规则、法律，而且会计体制和税收政策间也存有交叉状况，这也就增加了做好汇算清缴业务的困难。

结语

总而言之，对企业所得税实行高效汇算清缴早已变成一个首要工作。所以，一定要知晓有关的政策规则，并经过对主体的明晰、确保纳税税额合范性和主动引进税务代理等方式，提升企业所得税汇算清缴业务的品质以及高效，进而推动房地产企业健康的成长。