基于内控视角的房地产企业资金管理策略探析

吴燕燕 浙江浙农实业投资有限公司

引言

内部控制在房地产企业中致力于发展，职责分工明确、保护资产安全、达成经营目标、提供可靠信息、贯彻运营方针的业务组织，组织内部维系互相制衡的关系，通过评价、规划、约束等系列举措起到内控作用，尤其适用于经济活动复杂、房地产企业规模庞大、现金流量过多的房地产企业。内控因先天优势可保障资金安全，给资金管理带来正面影响，为使有关管理工作更为稳定且有效，房地产企业需看重内控，推行“内控+资金管理”模式。然而，有些房地产企业基于内部控制的资金管理存在原则不清晰、结构不稳定、关键点不明、手段较单一以及缺乏规划性的问题，无法在内控基础上提升资金管理水平。基于此，为提高房地产企业资金管理有效性，基于内控探析资金管理策略显得尤为重要。

一、内部控制对房地产企业资金管理必要性

（一）利于资金管理目标落地

内部控制能改进房地产企业资金管理环境，主要源于内控优化资金治理结构，在内部互相制衡、配合、监督前提下管理资金，重视内部审计，能及时发现资金管理问题，将资金管理纳入房地产企业文化再造范畴。同时改进资金管理模式，加强责权分配，叠加人力资源方面的条件使房地产企业能落实资金管理目标。基于此，房地产企业要在内控的基础上管理资金，使资金管理目标能渗入房地产企业经营全程，在经营中通过内控关注资金，确保资金管理实时，能根据房地产企业资金走势、流量、需要科学管理。

（二）为资金管理搜集所需信息

内部控制功能之一是提供完整、精确、可靠会计信息资料，这与房地产企业内部紧密的协同、制衡、监督结构有关，使会计信息更加透明，相关资料流转时长减缩，基于内控加强业财共融还能财务信息共享。资金管理依赖充足的会计信息，旨在做好资金预算、融投资、资金结算等工作，为此房地产企业基于内控进行资金管理，聚合、存储、分析与资金管理相关会计资料，保障资金端信息全面，掌握房地产企业内部资金应用规律、现况、阻力及其成因，为资金管理提供所需信息，使资金管理针对性更强。

（三）提高资金管理效率

资金管理关乎房地产企业现金链健康与否，通常情况下资金闲置以及资金回笼速率过慢均会使现金链显现出病态，这说明资金管理需关注现金流的速度，过快、过慢均不合理。内部控制在房地产企业经营活动中起效，注重打造一体化、协同性组织结构，犹如一面镜子映射资金管理现况，利于管理人员实时调控资金流转速度，使资金不仅可在房地产企业需要的部门聚合，还能增强房地产企业应对“钱荒”的实力，尤其在外部竞争压力大且信贷成本过高条件下基于内控的资金管理可保障每笔钱均投入到位，避免浪费资金，提高资金管理效率，使“内控+资金管理”价值由此凸显。

二、基于内部控制的房地产企业资金管理难点

（一）原则不清晰

内控若想在资金管理中精准起效需内控、资金管理配合得当，前者能为后者提供充足信息，后者能为前者发力提供依据，这就要求基于内控的财务管理原则较为清晰，具有指导作用。当前部分房地产企业资金管理停留在顶端决策层面，不关注内控产生的影响，认为顶端决策是关乎现金链健康与否的根本性因素，并未在内控、资金管理配合中寻求支点，从而出现内控原则不清晰现象，无法通过内控支持资金管理。

（二）结构不稳定

资金在房地产企业发展全程流转，缺少资金支持房地产企业任何一环均无法正常运行，稳定、安全、高效的结构对资金管理带来的影响可见一斑。部分房地产企业习惯从上至下进行资金管理，认为基层部门只要按照顶端决策办事就能实现资金管理目标，这显然过于轻视资金流动全程，资金流动内控失效，无法及时预判、分析、控制资金走势，降低资金管理质量。

（三）关键点不明

基于内控的资金管理若想解决房地产企业打造健康现金链问题需紧抓关键点，从资金流转细节着手加强管理，将这些关键点视为支持庞大、复杂、高效、顺畅资金管理体系的基点，为内控起效指明落脚点，使资金管理有抓手、有主次、有效果。部分房地产企业基于内控的资金管理经验较少，仅关注管理端从内控中获取的信息，并未留意其他环节，使内控的应用过于片面，无法创设系统全面的资金管理体系。

（四）手段较单一

在分析基于内控的资金管理手段过程中发现依靠人力搜集与资金流转相关信息并进行预决算属于常见做法，此做法虽能通过信息的处理明晰资金管理价值并为管理计划调适助力，但在内控信息精准性无法保障以及信息过于庞杂条件下仅凭人力预决算未能善用信息资源，影响资金管理，降低“内控+资金管理”综合质量。

（五）缺乏规划性

房地产企业发展始终需要资金，资金控制属于管理工具之一，内部控制支持房地产企业管控资金，这就需要房地产企业能加强“内控+资金管理”规划，为内控持续作用于资金管理提供条件。然而，部分房地产企业基于内控的资金管理规划性欠佳，出现内控无法融入资金管理全程现象，内控作用低效，徒增资金管理压力，无法清晰明确反馈资金流转实况，有碍管理判断，阻滞基于内控的资金管理发展。

三、基于内部控制的房地产企业资金管理措施

（一）保障“内控+资金管理”原则清晰

第一，及时性原则。基于内控的资金管理需跟上房地产企业业务及经营局势的变化，要为新决策、新业务、新项目的推行提供资金支持，及时调整资金流转计划，加之“内控先行”，疏通资金流通管路，率先立足房地产企业全新开发的领域建章立制，实施资金管控措施，保障新旧领域同管且高效配合；第二，独立性原则。房地产企业基于内控的资金管理评价、审核、监督等工作需由独立部门负责并执行，经手资金的人员与资金使用的人员不可责权交叉，根据内控获取的讯息向不同管理人员以及部门汇报资金管理工作；第三，审慎性原则。基于内控的资金管理重视效益，效益与风险相伴，需房地产企业通过内控分析资金方案、资金投入、资金成本等方面的合理性与效益性，对风险加强判断并设定补救性计划，一旦出现预先设想的问题要及时推行有关计划予以解决，将资金风险出现概率控制到最低值，保障资金在内控基础上得到科学管理。

（二）增强“内控+资金管理”结构的稳定性

第一，在事前加强资金内控。房地产企业要设立一套科学、合理、严密的资金内控章程，如《房地产企业资金内控须知》《房地产企业资金管理办法》《房地产企业资金预算流程》等，为基于内控的资金管理做好准备。同时还可在章程助力下约束资金管理组织行为，确保各司其职，净化管理环境；第二，在事中加强资金内控。房地产企业以保障资金安全、信息精确、现金流稳定、资金管理方案高效推行为前提采取手段加强内控，通过库存限额、账实盘点、应收应付票据管理、实物隔离等管控手段落实基于内控的资金管理目标；第三，在事后加强资金内控。事后监督在房地产企业资金管控中不可或缺，在房地产企业经济活动结束或每个会计期间遵照监督程序调动内部审计积极性，针对经营业务加强审计，发现资金内控短板，根据资金管理需要予以改进，使资金结构、管理计划、风控标准等方面更为合理，为进一步展开基于内控的资金管理工作奠定基础，继而使“内控+资金管理”结构更为稳定。

（三）抓住“内控+资金管理”关键点

第一，现金管理。基于内控的房地产企业资金管理要统一现金管理观念，确保规划、控制、调配协调高效，基于内控提供现金流量数据材料，可根据资金管理实况设计现金流量计划，现金流量表外，还可提供长期及短期现金流量评价、预测、分析报告，加强流量控制，严格现金进出；第二，提升水平。在新时代房地产企业基于内控的资金管理关乎发展命脉，尤其是大型集团房地产企业，更需要提升“内控+资金管理”水平，提高资金集中管理效率，重视资金集中控制，保障资金链完整且健康，为集中资金践行价值性较高的经营战略提供条件，使房地产企业整体价值更大；第三，拓宽渠道。基于内控的资金管理若有条件可与金融机构建立稳定且持续的合作关系，亦可通过项目开发得到政府财政支持，使资金来源渠道更为丰富，房地产企业还可根据实际情况探索更多融资路径，如预收账款融资、供应链融资、专利权质押、员工持股等，在内源性融资活动支持下改进房地产企业资金管理结构，扩宽内控领域，使基于内控的资金管理更为高效。

（四）加大“内控+资金管理”手段变革力度

变革是推动“内控+资金管理”活动可持续发展不竭动力，以解决内控信息收集、存储、挖掘不到位的问题为例，房地产企业可在“网络+”模式下加大高新技术布局力度，在云计算、物联网、大数据等技术支撑下为基于内控的资金管理赋能，用软件分析信息，提高信息处理效率以及质量，使之支持资金管理，作为管理条件持续起效。房地产企业还可利用内控信息在现代技术手段助力下创建资金管理模型，将渠道管理、融资管理、效益管理等设为子模型，联合ERP等财务管理软件为资金管控提供有效载体，使资金管控能在房地产企业整个业务流程中一以贯之，利用该模型实时监督，使业务端可积极推行资金管理计划并按照管理标准行事，增强资金管理监督实效性，进而有效挖掘内控在资金管理中的潜力。

（五）赋予“内控+资金管理”规划性

房地产企业以往的资金管理主要涉及现金的流入与流出，广义资金管理并非局限于此，涉及资金流动性管理、交易管理、账户管理、税务管理、投资管理等各个方面，基于此“内控+资金管理”要加强规划，在关注现金同时更要关注容易被忽视的资金管理模块，在统一规划中纳入管理范畴。资金管理规划要基于内控科学预算，结合房地产企业海量内控信息所显示的发展趋势明确预算额度以及控制现金持有量，旨在预测现金流精确，资金流动率较高。房地产企业基于内控预测长期、中期、短期资金需求量能使规划效果更优。同时周期性管理结果对进一步规划能提供参考，有效推断合理的资金存量。基于内控的资金管理建立在正确的规划前提下，通过收付款控制、现金流集中等控制举措合理应用确保资金始终处于最佳状态。

四、基于内部控制的房地产企业资金管理其他建议

（一）在资金管理中内部控制要重视风险

首先，房地产企业需树立资金风险控制意识，针对资金风险依托内控筛选控制点，在此前提下建立风控预警、风控评估、风险报告、风险分析等体系，对资金风险有更加全方位的控制；其次，加强不相容岗位独立控制、授权审批控制、预算控制，合理设计基于内控的资金管理工作岗位，形成制衡机制，明确岗位全责，资金授权批准范围、程序、权限和责任等方面要精准且具体，为资金经办人在权属范围内控制风险助力，围绕资金预算考核、分析、执行、控制等环节加强管理，及时分析资金预算差异与成因并推行补救措施，无预算资金要严格控制；最后，在信息化资金管理经验不断积累基础上推行自动化、智慧化资金风控系统，用数字手段替代人工，保障资金风险识别、判断、预测效率更高，使“内控+资金管理”水平得以提升。

（二）在资金管理中内部控制要重视人才

为使基于内控的资金管理质量不断提高建议房地产企业在专业管理团队的建设上下功夫，例如房地产企业可选取与自身体量、定位、特征相似的经济体创编案例供资金管理岗位工作人员分析，在“头脑风暴”中处理具体的问题，积累管理经验，强化“内控+资金管理”专业素养。房地产企业还需将全员资金风控视为资金高效管理有力举措，发挥内控优势使每位员工均能承担资金管理责任，参与到节约资金成本以及践行管理计划的队伍中，旨在有效落实基于内控资金管理目标，在各部门、各业务、各项目、各岗位一同努力下提高企业自身资金内控管理有效性。

（三）在资金管理中内部控制要重视反馈

及时反馈是企业通过内控在资金流转全视域科学管理的重要条件，虽然在资金流转事中控制以及内控报告助力下能起到一定的管理反馈作用，但建议房地产企业丰富资金管控反馈模式，为资金反馈信息多角度对比分析提供条件，例如房地产企业可善用管理会计，针对资金管理相关经营活动加以识别、判断、控制，在此基础上运用内控所得数据资料编制报告，通过管理会计反馈资金管理分析结果，有别于其他形式的报告，管理会计报告更为灵活，基于内控能直接作用于某个部门或项目，使资金管理反馈更具实时性，进而满足房地产企业基于内控的资金管理需要。

结语

综上所述，房地产企业基于内控的资金管理具有助推资金管理目标落地、搜集资金管理所需信息、提高资金管理效率必要性。基于此，需要房地产企业保障“内控+资金管理”原则清晰，增强该管理结构稳定性，抓住基于内控的资金管理关键点，丰富管理方法，赋予“内控+资金管理”规划性，在此基础上建议房地产企业重视资金风险、重视人才以及重视反馈，旨在持续改进房地产企业资金内控管理体系，进而提高企业自身资金综合管理质量。