“三条红线”政策下房地产企业财务风险与应对

张翼飞 首都经济贸易大学

引言

在中国过去高速发展的20年，房地产企业对中国经济的高速发展起到了巨大的推力。房地产企业除了大众熟悉的向政府拍地、建设房屋、向公众销售之外，还承担了诸如代建学校、公园、商场、政府人才安置房，代修公路等职能，更有甚者，房地产企业通过一二级联动方式帮助政府进行老城改建项目，在此中间，不仅拆除老旧危房，使城市面貌焕然一新，而且帮助政府进行安置拆迁户，对于维护社会稳定增添助力。例如，在安徽省合肥市，启迪控股（清华控股校企）通过向政府购置经济经济开发区一宗地，向政府承诺引入高质量的小学，该小学拥有高质量的清华大学师资力量，使该地区教育资源一度飙升，为地区教育做出了突出的贡献；再如，广西壮族自治区南宁市因老城区用地有限，遂规划出五象新区作为南宁市新的发展区域，此中，五象新区之所以发展如此迅速，不仅与广西壮族自治区政府、南宁市政府迁入有关，更与大量国内知名的房地产企业进入有关，这些房地产企业不仅起到了建设房屋、安置回迁户的作用，更有代建公园、绿地、规划引入万达、奥特莱斯等知名商业、建设星级酒店等，使得五象新区规划建设更加完整，发展更为迅速。

从数据来看，2019年全国国内生产总值（GDP）990865亿元，全年房地产开发投资132194亿元，占全国GDP的13.34%；其中住宅投资97071亿元，占全国GDP的9.80%，全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业利润8381亿元，占建筑业GDP总量的11.82%①。由此可见，房地产企业已然成为中国经济的助推剂。

然而，房地产企业在发展过程中，也遇到了不少问题。政府为进一步落实房地产长效机制，增强房地产企业融资市场化、透明化、规范化，遂正式出台了“三条红线”政策，旨在降低房地产企业发展过快带来的风险与社会问题。“三条红线”分别是指①房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；②房企的净负债率不得大于100%；③房企的“现金短债比”小于1。以上“三条红线”均旨在降杠杆与提高现金比重，增强企业应对风险能力。

一、房地产企业特点

（一）房地产企业体量大，运营周期长

房地产企业主营业务是房屋销售，一个正常的完整链条是：可行性分析研究、拍地、设计、施工、建造、销售、封顶，即使把销售完成作为一个链条的结束，也基本上少则半年以上，长则几年。即使拿体量较小的项目而言，半年也基本上是一个最短时间，这带来的问题就是产出具有一定的滞后性，如此期间购房者发生偏好的改变、政策的变动或者经济周期的变动，则会对房地产企业带来较大的影响[1]。其次，房地产项目涉及的资金动辄数亿元，甚至几十亿元，大额投入是房地产企业面临的又一考验。由于房地产项目运营周期较长，随着工程的建设投入，如若遇到市场的变动，资金则要求源源不断的投入，这就对公司融资提出了要求，这样的结果进一步加大了负债率。随着社会需求变化的加剧，要求房地产企业在通盘设计时需要反复考虑地区经济、交通、配套等，如若一个项目投资不够审慎，损失可能达到上亿元。

（二）房地产企业多环节加杠杆

众所周知，房地产行业是一个高负债的行业。房地产企业从拿地至销售完毕，存在多环节加杠杆的现象。自开始拍地缴纳保证金，向金融机构借钱，便是第一次加杠杆的机会；在缴纳土地款时，向金融机构二次借款（俗称“前融”）是第二次加杠杆的机会；在向银行申请贷款（开发贷），便是第三次加杠杆的机会；在支付给承包方结算款时，以票据等手段结算便是第四次加杠杆的机会；最后便是大家熟悉的购买者按揭贷款。由以上众多环节来看，房地产企业多次加杠杆，使自身的负债率相当高，以上环节紧扣，一个环节的出错可能导致整个链条的损坏，这便是房地产企业面临的风险之一。

（三）扩张速度过快带来后遗症

近年来，由于我国楼市发展的繁荣，故而我国的房地产业发展非常迅速。这导致的结果是公司不停地扩大市场占有，不断地提高目标，甚至在一个项目拿地时对未来的市场估计过于乐观，过高地估计了自己的营业收入与现金流。高目标的导向下与现金流的乐观估计从而导致房企急于寻找下个项目，结果使多个项目并行运作，多个项目之间的现金流关联密切，一个项目的资金链断裂可能导致其他项目运行困难，这会使得整个企业的财务管理越来越困难，从而导致企业财务管理混乱[2]。

（四）内部控制与审计薄弱

过去二十年，我国楼市欣欣向荣，楼市繁荣的结果是房地产企业快速扩张，并未注重企业自身的管理，此中也存在了大量的问题，不少企业的内控形同虚设，对于房地产标的如此之大的项目，完全是听“老板一言堂”，唯上是从；审计也具有类似的表现，由于房地产项目的繁杂，对模糊地带也是含糊其词，不断妥协，以上问题的弊端只是在楼市繁荣的阶段并未立刻体现出来。在经济发展放缓的前提下，部分房地产企业此类问题凸显，遇到几个项目的资产不佳，最终导致的结果就是破产清算[3]。

以上是现阶段房地产企业固有的特点、存在的问题或者隐患，从而导致了房地产企业面临了较大的财务风险。

二、“三条红线”政策下房地产企业面临财务风险

（一）银行贷款收紧

从去年“三条红线”政策颁布，我国银行业不断收紧了对房地产企业的贷款，包括对房地产企业的开发贷以及购买者“按揭贷款”。由于房地产企业运营的周期长等问题，会导致之前做的财务测算与资金预测与现实存在了较大的出入，不能及时申请开发贷会使房地产企业缺失了一大笔的现金流入，购买者不能轻易获得“按揭贷款”会极大地削弱住宅市场的需求，从而导致房地产企业面临销售收入的降低以及销售回款的困难。在房地产企业快速扩张的阶段，销售回款的不及时以及开发贷的申请困难只能放缓企业拍地的速度，更有可能拖欠承包人的款项，现金流短缺无疑成为重大的问题。

（二）国家政策调控

房地产行业是受国家政策调控明显的行业之一。在经济的上行期、楼市的繁荣期，购房的需求者不仅是实际需求者，还涌现了大量的投资客，从而加剧了房产的销售火爆，价格飙升，是量价齐升的阶段。为了确保国民经济的平稳发展，国家主要从货币、财政和税收等角度采用各种宏观经济政策措施来管理和调控房地产。例如，提高贷款利率优惠标准，增加首套住宅、二套住宅的首付比例，限制贷款的额度等，这些手段都足以抑制住宅市场的需求[4]。

同时，在抑制需求的同时，供给也得到了同样的控制。各地政府响应国家的号召，对各地区土地出让的频次与总量都有一定程度的控制。以上从需求与供给两个角度调控房地产市场，使得房地产企业面临重大的市场与财务风险。

除供给与需求的角度而言，政府最直接调控的手段是限价，也就是多地区实施的备案价政策。备案价就是根据房地产企业拍地成本与建筑成本之和再估算一定的利润率为最高销售价格。备案价制度的实施，使得房地产企业不得不面对优秀资产销售收款大幅受挫的境况。

（三）为满足要求拆东墙补西墙

“三条红线”政策的颁布，几乎全部房地产企业都企图在2020年底前完成“三条红线”任务，使得年报披露时满足政府的监管要求。事实也确实如此，截至2020年3月底，披露2020年报或者业绩预报告的房地产企业基本都完成了“三条红线”的监管要求，几乎可以说一年内全部完成任务。然而，这种短暂的完成监管任务，所带来的是更大的风险。例如，为了满足现金短债比的要求，不少房地产企业在年底大幅度向金融机构借“债”，实则是通过底层项目要求金融机构入股，此时便增加了少数股东权益和银行存款，通过这样的手段便可以满足现金短债比的监管要求，待到2021年初，再归还“借款”以及高额的利息。如此这般，虽满足了监管要求，却使房地产企业无谓增加了高额利息，却带来了更高的财务风险。

（四）为获得底层资产而并购破产房企带来的风险

近年来，房地产发展放缓，导致了部分房地产企业面临了破产重组的境地。尤其“三条红线”政策的颁布，土地出让受到了限制，实际拍地的速度不及房地产企业最初的规划，这些房地产企业面临了欲扩张而不得的境地。然而，部分面临破产重组的房地产企业却依然有着不少待开发的项目或者开发中的项目，想要快速扩张的房地产企业便把这些资产作为了目标，为获得底层资产不得不选择了破产重组的房地产企业。然而，这种“急于求成”的并购破产企业的行为，给自己本来带来了巨大的隐患，比如并未认真分析破产企业的破产原因，并购后管理体系是否混乱，金融机构与银行业是否认可该并购行为并持续提供贷款合作等，皆是并购后的房地产企业面临的风险。

三、风险应对建议

（一）树立全环节风险意识

在经济上行期，积累的些许弊病可能不会爆发出来，这是与经济周期有关，即使一个项目的失败还有几个项目的弥补。然而，在平稳发展期或者降速发展期，对每一个项目的研判显得尤为重要，所以要树立全环节的风险意识。

首先，把握投资节奏。在现阶段把握投资节奏，就是要求放缓投资的速度，真正地在对一个项目的城市能级、政府规划、区位等研判清楚的基础上，做出可行性分析，再决定是否投资，并且，还要做好市场的变化、政策的变动带来不利影响及应对的方案。

其次，合理预测资金需求，优化资金来源。在项目决定投资后，应审慎的对项目整体做出预测，包含项目的周期、资金的需求量、销售回款等，合理预测并使用资金是一个企业必备的必备工作，对于运行周期长、受政策影响大的房地产企业更为重要。在精确预测资金的基础上，对于项目资金的缺口应选择合理的渠道，改变以往一味向银行借款融资的情况。此时，应结合企业自身的实际情况审慎决定采取股权融资、小股东投入、信托融资、发行债券、互联网金融融资还是向银行借款。

再次，改变以往的高负债的资本结构，降杠杆，稳发展。负债过高，势必带来企业发展的不稳定，当企业遇到负面舆情，或者经营的恶化，对于依赖金融机构借款的房地产企业来说，无疑是灭顶之灾；多环节加杠杆，一个环节的崩塌，可能导致整个企业的沦陷。故而，企业应量力而行，根据实际情况放缓速度，降低负债。

最后，加强对建造、销售环节的现金把控，尽可能将建造的现金流出与销售现金流入相匹配，降低对现金的需求峰值，也避免了现金资产的浪费[5]。同时，提高销售回款率，加快资金回笼，加速资金周转。

（二）建立严格的内部控制与审计

现阶段，我国房地产企业面临较大的变化期，建立严格的内部控制与审计对于现代企业应对各种风险作用大有裨益。

对于内部控制，要建立一套有效的监督与制约体系，要注重对风险的评估，不仅涉及前端的投资部门，还要设立对前期投资进行制约的风险控制部门，要设立一套行之有效的适合本企业的内控制度，改变“为上论”“老板一言堂”等老旧的企业发展体制。

对于内部审计，房地产公司的审计业务需要建立一套适合公司发展的审计质量控制标准[6]。首先，要求内部审计人员明确审计的重要性，了解房地产企业审计的专业知识，具有审计师的道德标准，保证审计队伍的严谨与专业。其次，扩大审计的范围，完善审计功能。当今社会经济活动的环节连接越来越紧密，如果仅限于财务审计，则不能为企业提供行之有效的决策信息，现代审计要求进入投资、融资、招采以及销售等日常运作的每一个环节。对于一些模糊地带，需在对未来审计工作的预判上从严审计，防止钻制度的漏洞。

结语

在过去的经济发展中，房地产企业对经济的贡献起到了不可磨灭的作用。然而在过去的几十年发展中，多数房地产企业求速不求质，盲目地扩大负债，导致积累了不少的弊病。“三条红线”政策的颁布，是房地产企业发展的又一节点。本文在分析“三道红线”政策发布后房地产企业面临的种种财务风险，提出了树立投资、融资、招采、设计、成本、销售等全环节风险意识以及加强内部控制与审计的建议。

注释

① 数据来源于中华人民共和国2019年国民经济和社会发展统计公报。