当前房地产企业招投标审计工作要点分析

任冬平 西安曲江建设集团有限公司

引言

我国房地产行业促进经济发展的同时，所产生的问题不可避免，国家针对此类问题持续增大了监管和惩罚力度，并针对招投标活动实施监督来防控违法情况出现。但是，国家审计部门难以对房地产企业内部及项目的真实情况进行全面、深入的了解，也就无法完全审查出隐藏深处的违规违法行为。因此，这就需要增强房地产企业招投标的内部审计工作建设，通过对招投标结果及所签订合同的实际履行情况进行审查，以审计工作的监督、预防功能来切实增强招投标的规范性，强化企业内部诚信建设，促使当前房地产企业招投标活动更为公平、公正、公开，保障我国房地产行业的可持续发展[1]。要实现这一目标，就需要切实做好企业内部招投标审计，明确审计工作的要点。

一、新形势下房地产企业招投标工作的意义

（一）企业招投标工作的重要性

房地产项目具备高风险、资金投入量庞大、开发周期长等特点，再加上房地产项目的质量及进度和承包商自身的实力及水平密切相关，因此有必要采取招投标的竞争机制来实现。对于房地产企业而言，招投标工作属于较为合理、操作容易，在内容机制上较为完善的承发包形式。并且招投标工作沿用至今所取得的效果非常显著，可有效保障房地产项目的进度及质量水平。房地产企业为切实提升自身竞争力，就必须不断提升招投标工作水平，才能保证房地产项目质量，实现良好的投资效益。

（二）企业招投标工作的方式

① 公开招标。招标方借助多种传播载体，如信息网络、社交媒体、固定报刊等形式来面向社会公开招标。这一招标方式优势明显，具备高效、选择面广的特点，适用于金额较大的项目。② 邀请招标。该方式也叫选择性招标，具体指招标人面向特定机构发出招标邀请，相比公开招标，这种招标方式主要将投标对象局限在某个范围内，但在具体操作程序上与公开招标一致。③ 竞争性谈判。这种招标方式较为普遍，可以是组织公开的竞争性议价，也可以是邀请机构参与竞赛。常规做法是招标人公布后，竞争方需提供各项材料，由招标方论证后得出优胜单位，而落选单位或给予相应补偿[2]。④ 询价比价。询价比价具体是将招标意向传达至多家机构，并约定时间范围进行最终报价。招标方通过对报价的比对来最终确定中标方，这种方式常用于规模小，技术含量低的项目。

（三）企业招投标的流程

① 前期准备阶段。主要准备好招标资料，落实招标所需资金，并明确招标的方式，编制好各项文件（招标方案、标底、招标审批）等。② 中期实施阶段。实施阶段主要是在招标准备工作结束后进行招标方案公示，对相应的投标单位进行资格审查，做好投标单位的现场勘查工作等，并召开相应的答疑会，接受投标方资料等。③ 定标签约、履约阶段。这一阶段是最后流程，主要在充分论证投标方所递交的各项材料及报价之后，以此来确定最终的中标人，同时与之签订合同，并监督合同履约义务等。

二、新形势下房地产企业招投标审计工作要点

房地产企业招投标审计工作要点主要集中于招投标阶段的内容及流程上，具体可划分为三个方面，分别为招投标准备审计、招投标实施审计、招投标定标签约审计。

（一）招投标准备审计

在房地产公司招标工作的准备阶段，有必要检查是否建立并完成了招标和投标的内部控制，以查看实施情况是否有效。确保招标项目符合相关法规中规定的要求。检查是否有人为拆除项目，并避免诸如招投标之类的非法操作的风险。检查出价和出价范围是否全面。检查投标部分的划分是否合适，是否满足专家的要求，投标部分的划分是否过于详细有问题以及项目和管理成本是否正在增加。检查是否公开招标，公告和投标公告信息是否全面、准确。检查是否故意违反竞标过程的时间限制，而导致串标的风险。检查招标代理机构是否具有相应资格。确保投标文件的内容符合法律规定，并完整、准确地描述投标项目的实际情况。

（二）招投标实施审计

在房地产企业招投标工作的实施阶段需检查招标保证金额和交割日期是否符合招标文件的规定，招标文件的交割日期是否符合招标文件的要求，是否符合招标文件的规定。法定代理人的签章是否完整、是否齐备，有无存在将废标作为有效标的情况等。确认开标程序是否符合相关法律法规，确认每个投标人投标文件报价评估底价的合理性，并进行估算。中标人承诺的新材料、新技术认的先进性，是否利于质量保证，从而有效控制投资水平，确认是否会导致减价，并检查是否对投标价格低于最低投标的价格答辩和澄清机会，答辩和说明的内容是否真实合理等；确保招标过程和结果符合要求；中标是否异常接近底价；检查是否存在泄漏标底的可能[3]。

（三）招投标定标签约审计

在房地产企业招投标工作的定标签约阶段需确认与中标人的合同没有违反投标文件的内容。检查签约方的企业资格和合同明细是否符合相关法律法规的要求。确认合同双方是否有能力在资金、技术和管理方面履约。检查合同明细是否符合招标文件的要求。检查合同的各项条款和条件是否全面、合理、是否存在重大遗漏、是否存在不合理限制、是否已完成法律程序等诸多内容。

三、新形势下房地产企业招投标审计实施策略

（一）完善风险评估程序，防控审计风险

① 设定控制目标，识别关键控制点。审计人员在设定控制目标时，首先应对公司层面的总体目标如经营、财务报告、法律法规遵循等目标进行分析，由此来设定关键性的控制目标。其次，在制定招投标各环节中的关键控制目标时，审计人员应招投标业务详细流程进行梳理，找出其中的关键控制点。② 进行风险识别，明确风险因素。各环节的主要风险。公司招投标审计人员需明确的风险因素包括法律风险、经济风险、管理风险、财务风险、技术风险、自然风险、社会风险以及合同风险。③ 实施风险评价，明确风险级别。风险评价环节是在风险识别的基础上，通过定性和定量分析方法分析风险发生的可能性及对控制目标的影响度等，由此来排序风险，划分风险级别，最终形成风险分析报告和风险评级表。

（二）审计职能延伸，审计内容拓展

① 完善规章制度。持续完善公司内部规章制度可以更好地指导公司不同部门的工作，具体需要结合国家颁布的各种法规加以完善。② 传统的投标合规性审核扩展到效益性审计。对于招投标审计的目标应集中于招投标的有效性、效益性进行审计，这样可以提高投标管理水平，帮助企业降低投标成本，并保护参与投标的各方的利益。③ 审计职能由监督型转变为服务型大多数房地产公司的内部审计职能是“监督型的”，主要负责监督招投标工作法规遵循情况，检查投标过程和结果中的错误和作弊情况等，而忽略审计工作的评估和咨询职能。因此，投标审核功能需从“监督主导”扩展到“服务主导”，及时监控了项目的风险防范状态，不断完善招投标审计工作的制度内容，最终保障公司项目效益。

（三）推进招投标审计信息化，提升审计效率

① 房地产公司必须在原审计信息化建设基础上进行足够的投资，并购买用于信息结构建设的专用设备，例如服务器、计算机、路由器、交换机等，以满足信息化的基本要求，在此基础上尽可能地改善公司信息基础架构。② 有必要分析招投标的信息传输方向。用于房地产公司招标和审计的信息系统的体系结构应围绕招标信息流的组件而构建。③ 需要建立一个信息共享平台来查看数据资源和审核结果。目的是将公司投标审核的审计方向集中在整个投标过程上，并客观地评估整个投标过程。这样能够有效地减少审计工作的盲点，并扩大了审核的范围和内容。

结语

房地产公司内部审计部门属于监督和评价部门，设立的目的是为了更好服务公司发展目标实现，切实提升公司市场竞争力及持续发展力，通过充分发挥自身审计职能来提升房地产公司的项目质量，及企业外在形象、声誉等，促使房地产企业真正迈入健康、稳定、可持续发展之路。