基于年租制的集体经营性建设用地流转思路及估价方法探讨

王 昕，刘忠友，黄 平，任国业，蒋梓淳

(四川省农业科学院遥感与数字农业研究所，四川 成都 610066)

近年来，国家稳慎推动农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。十三届全国人大常委会第十二次会议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案，允许农村集体经营性建设用地直接入市，根据相关政策，只要农村集体经营性建设用地符合土地利用总体规划、城乡规划、用途管制等，都可以“同权、同价”原则进行出让、出租、抵押、作价入股等交易。集体经营性建设用地使用权的出让、转让及其最高年限等参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定[1]。这一切为推进农村集体经营性建设用地入市提供了法律保障和支持。随着相关法律制度的逐渐完善及制约集体经营性建设用地入市的制度障碍逐渐破除，今后符合城乡规划用途要求的集体经营性建设用地将日益常态化的参与市场交易，丰富完善其直接入市制度，对于助力乡村振兴、建设高标准市场经济体系、增加农民财产性收入意义重大[2]。

完善集体经营性建设用地入市相关配套措施，除了进一步完善立法和政策措施外，还需要更好发挥市场在资源配置中的作用。一方面，农村土地改革的关键是如何通过市场手段供应土地，利用市场价格进行交易。另一方面，要重视土地的市场价值[3]。集体经营性建设用地入市价格有必要经有资质的社会中介机构评估，按照与国有土地“同权、同价”原则，以市场公允价值进行体现，以防止农村集体资产流失[4]。尽管在出让、转让年限、估价标准方面可参照同类用途的国有建设用地市场交易标准，但农村集体经营性建设用地的入市交易仍有其不同于国有建设用地得特殊性[5]，因此有必要对集体经营性建设用地价格本质、流转方式及估价方法进行探讨。

1 集体经营性建设用地出让、转让价格的本质

我国土地所有权以社会主义公有制为前提，土地为国家和农村集体建设用地所有方所有，其中城镇土地属于国家所有；农村和城镇郊区的土地，除了法律规定属于国家所有的以外，均属集体所有；宅基地和自留山，也属于集体所有。土地利用过程中遵循所有权和使用权相分离的原则，即土地所有权不能买卖，但通过土地有偿出让、转让等交易形式，土地使用人可以获得一定年期的土地使用权，从而实现土地使用权与所有权有期限的剥离[6]。所以，集体经营性建设用地入市问题，实际是相关类型土地使用权作价出让、转让、上市交易的问题，所谓流转交易价格，本质上是相关类型用地在一定年期的地租。

2 城镇土地出让制度的弊端及集体经营性建设用地入市所需规避的问题

改革开放以来，我国的城镇国有土地突破了传统的无偿使用方式，逐步建立起市场手段配置国有土地资源的机制。国家把城市土地使用权作为商品，有偿出让给土地使用者，使土地使用权与所有权分离，实现了国有土地有偿、有期限的流动。目前我国城市国有土地的有偿使用主要是通过土地出让金制度来实现的，其实质是土地批租制。即国家作为城镇土地的所有者，按土地利用性质的不同，一次性将若干年的土地使用权作价出让给土地使用人，由其进行土地开发、利用和经营。土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。个人依法取得的土地使用权可以继承[7]。

通过收取土地出让金(土地批地租)，国家(地方政府)在短时期内筹措到了大量的土地出让资金，对城市房地产业和地方经济的发展起到了重要的推动作用。但是随着时间的推移，尤其是分税制改革以后，土地批租制度暴露出越来越多的弊端[8]，地方政府过分依赖于土地财政，寅吃卯粮透支土地价值，导致全国各热点城市房价过快上涨，局部地区甚至出现涨价失控的局面，严重透支国民消费能力，抑制了内需的有效增长，加大了财政、金融风险[9]。

集体经营性建设用地入市作为增加了城乡建设用地供给渠道，缓解国有土地供给压力，盘活农村土地资源，优化土地资源供给，助力乡村振兴的重大改革举措，为化解城镇土地供给侧弊端开启了新的探索道路[10]，因此其入市作价不应完全照搬之前城镇建设用地批租式出让的“一刀切”方式，而应结合自身特点，采用更加灵活可控的交易模式，避免重蹈覆辙产生新的“土地财政依赖”。

3 土地年租制为集体经营性建设用地入市改革提供了一种新思路

集体经营性建设用地作为农村集体资产在其使用权出让、转让中的增值收益实现需要兼顾国家、集体、农户三者的平衡[11]，其出让方式和转让期限应保持必要的弹性和缓冲空间。另一方面由于集体经营性建设用地所有权主体的多样性和集体治理结构多变性[12]，其流转交易，也应采取更加灵活的方式。而土地年租制无疑为我们提供了一种新思路。

土地年租制是指土地所有者将土地使用权在一定年限内有偿租赁给土地使用者使用，并由土地使用者在先期支付一定数额地租的基础上，再按年度定期向土地使用权让渡方支付土地年租金的土地使用权流转方式。土地承租人可以在土地使用权的法定最高让渡年限内灵活选择租赁契约的合理年期值，同时不必一次性地支付巨额的土地出让金，而是在先期支付一定数额地租的基础上，再按年度定期向土地使用权让渡方支付土地年租金[13-14]。实行年租制减轻了一次性获得土地出让金的巨大利益刺激,保证了集体建设用地所有方从集体经营性建设用地租赁中获得稳定的土地年租,避免了“寅吃卯粮”现象的发生,实现了相关地权变现的“细水长流”,弱化集体建设用地所有方在相关土地使用上的急功近利行为,有利于集体资产的保值增值。

4 年租制模式下的集体经营性建设用地流转思路及估价方法

由于集体经营性建设用地具备盈利性和收益性，为便于模拟市场交易环境下其在可变年期内的价格变化趋势，本文将基于收益还原法模型，探讨集体经营性建设用地以年租制模式流转的基本思路及增值收益、年地租和地价首付款的计算方法[14-15]。

4.1 年租制计价的基本思路

在土地年租制条件下，土地使用人以相对较小的代价向土地所有者先期支付一定数额和期限的地租，从而获得土地承租权，再按年度以补交地租增值差额的方式，定期向土地所有者或使用权转让方支付土地年租金。因此，合理确定年租金额既有利于确保集体经营性建设用地资产的保值、增值，又有利于维护土地使用者正当权益，是土地年租制实施过程中必须解决的关键问题[15-17]。

假设某宗集体经营性建设用地的承租期为n年，考虑到地价增值的因素，需要每隔x(0<χ

4.2 计算方法推演

已知土地年纯收益a与土地价格将来值F的换算公式如下：

当土地使用年期为n，每期末支付的金额为a，土地还原利率为r，则第n年期末的土地价格将来值F为：

当已知土地价格将来值F，欲将其换算成土地年纯收益a时，只需将上式变换即可得：

在土地年纯收益和还原利率一定时，要知道未来某年土地的价格也可以应用这一公式。其适用的假定条件为：假定土地现时价格P是当前期间开始时的值；土地价格将来值F是当前往后的第n年期末的值；土地使用过程中获得的经常性收益和费用发生在计息期末；本期期末为下期的期初。

以下，我们将进一步应用这一公式探讨集体经营性建设用地在年租制下的流转价值变化规律。

4.2.1 地价增值额计算 如前所述在已知土地还原利率r，并可算出土地年纯收益a的情况下，可以计算出：

第二年年末地价F2相对于F1的增值额为，调租周期 x为 1年

……

第n年年末地价Fn相对于Fn-3的增值额为，调租周期 x为(n-1)年

根据以上计算地价增值额的过程，可以归纳出地价将来值Fn相对于Fn-x的增值额的一般公式为：

式中a——土地年纯收益；r——土地还原利率；n——土地使用年期；χ——调租周期。

式中Δfn-(n-x)——地价增值额；a——土地年纯收益；r——土地还原利率；n——土地使用年期；x——调租周期。

4.2.3 地价首付款(承租代价)计算及调租方法 根据以上推演，土地使用者要获得一定年限的土地承租权，需要预先支付一定数额的地价首付款(承租代价)，在免租期满后则要逐年支付年地租。假如免租期与调租周期一致，均为x年，则我们可以计算出地价首付款为：

在用地免租期届满后，我们可以按照以下方法不断调整地年地租。

式中Δfn-(n-x)——地价增值额；Δan-(n-x)——年地租；a——土地年纯收益；r——土地还原利率；n——土地使用年期；x——调租周期。

4.3 案例分析

4.3.1 地价首付款(承租代价)和年地租计算方法、地价增值额及年地租变化趋势 某集体经济组织所有的一宗集体经营性建设用地的年纯收益为10万元，土地还原利率为5%，为便于分析假定其不变。若该宗土地实行年租制，承租期为50年，年租金每5年调整1次。则该宗土地承租代价的计算方法如下：

已知：a为 10万元；r为 5%；n为 50 年；x为5年。则地价首付款P为：

土地使用者首付43.307万元，就可以获得5年免租期的集体经营性建设用地使用权。此后，从第5年年末开始土地使用人每年向该集体经济组织交纳一定数量的年地租，租金标准每5年调整一次。

第5年年末——第10年年末地价增值额 为：

70.52万元

……

第45年年末——第50年年末地价增值额为：

496.48万元

整个承租期可以分为9个调租周期，每个周期的年地价增值情况见图1。从图1可以看出，在承租期的后期阶段地价增值额的增长幅度明显高于前期阶段。

图1 不同周期地价增值额对比(单位：万元)

根据以上算出的各调租周期地价增值额，可按如下方法计算出承租期内不同阶段的年地租：

第5年年末——第10年年末的年地租为：12.7623万元

……

第45年年末——第50年年末的年地租为：89.8504万元

每个周期的年地价增值情况见图2。从图2可以看出，在承租期的后期阶段地价增值额的增长幅度明显高于前期阶段。

图2 年地租增长趋势(单位：万元)

4.3.2 不同调租周期对于年租金额度的影响 一企业以年租的方式获得某集体经济组织所有的某宗集体经营性建设用地50年的土地承租权，土地使用人不再需一次性支付土地50年的纯收益折现总值(土地出让金)，而转为计算获得50年承租权所应支付的代价，再根据调租周期计算并逐年支付年地租。根据历年该地出租及经营收益情况测算出该宗地年纯收益为69040元，土地还原利率为5%，假定免租期与调租周期一致，以下分别以调租周期3年、5年、10年，分3种情况分析不同调租周期对于年租金额度的影响。

4.3.2.1 当调租周期为3年时 该宗地的首付地价款为188013元，此后年地租每3年调整一次，在50年承租期内需要调整16次，每个调租周期内的平均年地租额度(单位：元)及变化趋势如图3所示。

图3 调租周期为3年时年地租变化趋势

4.3.2.2 当调租周期为5年时 该宗地的首付地价款为298907元，此后年地租每5年调整一次，在50年承租期内需要调整9次，每个调租周期内的平均年地租额度(单位：元)及变化趋势如图4所示。

图4 调租周期为5年时年地租变化趋势

4.3.2.3 当调租周期为10年时 该宗地的首付地价款为533109元，此后年地租每10年调整一次，在50年承租期内需要调整4次，每个调租周期内的平均年地租额度(单位：元)及变化趋势如图5所示。

图5 调租周期为10年时年地租变化趋势

从以上3种情况可以看出调租周期的确定对于土地年租金的影响明显，调租周期不同，年租金额度及变化频率也不同。如果免租期与调租期一致，则调租周期越短，在承租期内的调租次数就越多，首付地价款就越低，年租金的变化也越频繁，也越能精确反应地价变动及市场变化情况，但土地流转计租程序更复杂。反之，如果调租周期较长，则在承租期内的调租次数就越少，首付地价较高，年租金的额度也较高，但不必频繁调动，土地流转计租程序相对简单。

5 分析小结

5.1 合理确定土地还原利率是决定上述估价方法准确性的重要前提，但要合理确定土地还原率确有相当难度

土地还原利率是收益还原法测算土地价格的重要参数之一，直接影响相关地类评估价格的准确性，虽然其确定方法并非本文讨论的重点，但本文相关估价推演都是以土地还原率已合理确定为假设前提的。土地还原利率求取方法主要有：市场比较或同期银行利率比较法、安全利率价风险调整法、投资收益率排序插入法等，其合理性依赖充分的市场信息和估价者专业经验，受干扰因素多，存在一定难度，需要在今后估价实践中予以充分重视。

5.2 在年租制模式下,土地使用人在承租期的前期阶段支付地租的压力较小，但若承租期过长，后期阶段的地租负担会趋于沉重，促使承租者合理确定承租期

与批租制模式下一次性支付巨额土地出让金相比，在年租制模式下，土地使用人在承租期的前一阶段支付地租的压力较小。这使土地使用人更易于获得集体经营性建设用地的使用权，有助于促进相关土地使用权的流转，并使其价格保持持在合理区间。但随着土地承租期的进一步延长，年地租也会不断上涨，依据上述公式推算，当土地承租期超过30年以上，年地租的递增趋势会更加显著，导致承租期后期阶段的地租负担趋于沉重。因此，理性的土地承租人，会根据年地租的增值趋势和自己的经济承受能力来合理确定承租期。

5.3 调租周期的确定对于土地年租金影响明显，调租周期不同，年租金也不同

在年租制模式下，土地使用者支付一定数额的地价首付款后，就可以获得n年(免租期)的土地使用权，从第n年年末开始土地使用人每年向集体建设用地所有方交纳一定数额的年地租，租金标准可按调租周期每x年调整一次，整个承租期可以分为多个调租周期。如果调租周期越短，在承租期内的调租次数就越多，首付地价就越低，年租金的变化也越频繁，适于满足短期灵活的用地需求；反之，如果调租周期较长，则在承租期内的调租次数就越少，首付地价就较高，年租金也相对较高，但适于满足较长期稳定的用地需求。土地使用者可根据实际用地需求和承租期的长短来确定调租周期，以平衡用地时间和承租成本间的关系。一般来说，承租期如果较短，调租周期可以选择3到4年这样的短周期调租模式。承租期如果较长调租周期也可以设置的长一些，如5～6年等。

6 结论与讨论

以年租制模式推进集体经营性建设用地上市流转，能确保集体经营性建设用地的使用弹性和增益空间，有助于土地使用人降低相关土地使用权取得成本和市场交易风险；有助于集体建设用地所有方获得长期稳定的地租收益，防止集体土地资源的价值流失；定期调整的年地租本身也能很好的反映出地价的增值趋势，有助于集体土地资产的保值增值。灵活的租赁期限和调租期设定，能促进集体土地资源的合理流转和高效利用。

基于收益还原法的集体经营性建设用地的流转估价模型是合理可行的，在市场信息充分且合理确定土地还原利率的情况下，能够准确反应相关地类的地价增值额度，为解决国家、集体、农户在相关地类增值收益平衡分配难题，提供可靠的价格参量。年地租及地价首付款计算模型能很好的为集体建设用地所有方开展相关流转活动提供合理的价格依据。同时利用这些计算模型还能很好的分析不同租赁期限及调租周期组合模式下的综合经济效益，从而优化年租方案。

集体经营性建设用地入市的制度性突破，使得城乡统一的建设用地市场的形成又近了一步，探讨其流转估价方法对于促进完善相关地类基于市场导向的价格形成机制有积极现实意义。但由于其涉及面广、波及范围大、所涉时间长，相关不稳定因素多，相关配套制度在落地、完善过程中，可能还会存在的很多问题，在进一步健全入市相关制度，完善入市同等运行机制和增值收益分配机制统筹推进入市相关配套规则，丰富入市过程中的技术内涵方面还有许多工作需要做。但可以预见的是，随着相关问题的逐一解决及配套制度的日益完善，具备科学评估体系和精准价格参量支撑的城乡统一的建设用地市场必将更有利于推动乡村振兴的实施和城乡土地资源合理有序流动。