我国全面开征房产税可行性分析

□文/陆荣艳

（铜陵学院财税与公共管理学院 安徽·铜陵）

［提要］我国于1986年正式提出房产税，但居民个人住房房产税于2011年首次在上海、重庆两市作为试点。近年来，关于是否全面征收居民个人住房房产税的问题越来越受到公众的关注。基于此，通过研究我国目前房产税开征现状，并结合实际分析，探讨我国目前是否具有全面开征房产税的可行性条件，为房地产业健康持续发展奠定理论基础。

房产税自古有之，只是在不同时期其征收方法不同。例如，周王朝的“廛布”、唐代的桥梁间架房屋税、清代的土地房屋税捐，欧洲中世纪时期的“窗户税”“烟囱税”等，均属房产税。

目前，我国坚定以“立法先行、充分授权、分步推进”为原则，积极稳妥的“推进房地产税立法和改革”。同时，这也是“十四五”时期的重点工作之一。此外，刘昆曾在半年内三次提及积极稳妥推进房地产税立法和改革，释放的信号不问可知，因而推进房产税立法工作势在必行。在此条件下，本文将探讨我国目前是否具有全面开征房产税的可行性条件，并提出相关政策建议。

一、我国现行房产税概述

（一）房产税概述。房产税是以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。我国现行房产税是从1986年10月1日开始实施，但随着经济的飞速发展，我国早已成为世界第二大经济体，1986年制定的房产税暂行条例与当代经济发展间的矛盾日益突出。因此，房产税立法改革工作势在必行。

（二）居民个人住房房产税征收现状。2011年，为进一步完善房产税改革，促进经济健康发展，我国以上海、重庆为试点，重新将居民个人住房纳入房产税征收范围。由于两座城市的经济发展、居名收入、消费水平、人口数量等都有所不同，因而房产税的相关内容也有所差异。在此，本文对比上海、重庆两座城市的房产税情况，见表1。（表1）

表1 沪、渝两地个人住房房产税征收政策对比一览表

1、相同点。从整体上看，两市的房产税征收政策存在以下相同点：一是目的相同。皆为完善税收体系、提高财政收入、缓解炒房和空置房问题。二是计税依据类似。皆以当年应税住房的实际房产交易价来计算。三是税率不高。上海市最高税率0.6%，重庆市最高税率1.2%，都较为温和，且都设定分档税率，体现了差别化。四是设定减免政策。保障居民的日常住房需求。五是税收用途。均用于保障性住房建设。

2、不同点。两市的房产税征收政策主要有以下几点不同：一是征收范围不同。上海市区域面积小，采用的是行政区全面征收。而重庆市大，因而只征收了主城九区。二是计税依据有所区别。上海市计税依据为住宅价格的70%，而重庆则是住宅价格的100%，这主要是基于上海市房价与重庆相比过高的原因。例如，据贝壳找房显示2021年4月上海市二手房交易均价为66，404元/m2，重庆市二手房交易均价为11，502元/m2。三是适用税率不同。上海为0.4%或0.6%；重庆为0.5%、1%或1.2%。四是免税方式不同。上海以“人均面积”计算，重庆以“家庭面积”计算。

二、我国房地产市场发展中存在的问题

（一）房价涨幅过快。从图1可以看出，2021年的全国住宅均价几乎是10年前的1.82倍，而造成这一现象的主要有以下几种原因：第一，土地供求失衡。中国的农耕面积已从20世纪80年代的23亿亩变成了现在的20亿亩，而国家规划的农耕面积红线是18亿亩。第二，土地价格失衡。在我国，房地产开发商获取土地的途径基本都是拍卖。而拍卖基本都是价高者得，这也造成了近几年越来越多“地王”的出现，投资成本变高，房价自然随着变高。第三，房地产投资失衡。过多的投资使房地产业与国民经济之间的联系越来越深，这也就造成了房价不敢轻易下跌的原因。第四，房地产与政府财政收入有很大关系。李迅雷认为房地产市场发展与政府财政收入之间是正相关关系。近年来，在全国政府财政收入中，就房地产方面的显性税收而言曾一度高达45%，即使2016年受营改增的影响占比也在30%以上。从这里也可以看出，高房价其实也是另一种高税收。（图1，资料来源：房天下）

图1 2011～2021年全国住宅均价统计图

（二）房地产泡沫。房地产泡沫，是指由于投机需求膨胀引起的房地产价格与价值严重背离的情况。王文和芦哲（2021）认为房地产泡沫的成因与金融市场有密切关联。通俗地说，就是随着我国房地产市场的发展，大量的资金涌入房地产行业，房屋市场价格不断的走高，进而促使了房地产泡沫的形成。同时，房地产泡沫的背后也隐藏着巨大的金融危机。十一届全国人大财经委副主任贺铿曾表示，中国房地产泡沫不低于30%，总有一天要破。一旦泡沫破裂，极大可能会带来金融危机。

（三）商品房空房数量多。空置率有广义和狭义之分，其合理水平通常在5%～10%。广义：某一时刻无人居住即为空置。狭义：除装修中、不宜居住的房屋等之外的空置。中国的住房空置率一直难以计算，但在目前的公开资料中，有以下两个版本值得借鉴：

1、中金公司《数说中国存量住房》报告。（图2，资料来源：国家统计局，中金公司研究部）

图2 2017年末广义和狭义住房空置率测算结果统计图

2、西南财大《2017中国城镇住房空置分析》报告。报告显示中国住房空置率已高达21.5%。此外，2013年内在城镇中同时拥有多套自有性住房的居民家庭占比18.6%，2015年占比21.2%，2017年占比22.1%。到2019年后，其占比为41.5%，几乎是2017年的两倍。同时，2017年三套及以上住房家庭的空置率也高达48%，这是一个非常恐怖的数据。另外，从城市分布情况来看，一线城市的空置率平均最低，三线城市的空置率水平最高，具体见图3。（图3，资料来源：西南财大）

图3 一、二、三线城市空置率统计图

对比以上两个报告，我们可以看出中金公司《数说中国存量住房》报告比较倾向于狭义空置率。而中南财的报告更加倾向于广义空置率。但二者计算出的空置率基本都在10%以上。其次，从中南财的报告中也可以看出空置率随城市等级的升高而降低。总之，我国目前的空置率问题已经需要引起重视了。

（四）住房保障制度不够完善。目前，我国住房保障制度主要是为中低收入家庭提供具有社会保障性质的住房。首先，这里面的中低收入家庭是一个相对比较模糊的定义，在正式实施时很容易产生公平性争议。其次，我国在住房公积金制度实施过程中管控不甚到位，最终导致这一政策变成了惠及中高收入者的工资政策，进一步拉大了贫富差距。最后，我国在建设保障房空间选址时，往往选择地价低、地段偏的地方。从而造成就业与居住分离，大量潮汐交通流出现。因而，目前我国的住房保障制度还有待完善。

三、全面开征房产税对房地产市场的影响

房地产业是国民经济的重要组成部分，也是国民经济的先导性、基础性和支柱性产业。（图4，资料来源：国家统计局）

从图4我们可以明显看出，房地产业在我国GDP产业中的整体占比正在逐年增加，对整体国民经济的贡献率也在逐年增长。此外，央行发布的2020年金融统计数据报告显示，全年人民币贷款增加196，300亿元，其中78，700亿元是住户贷款，占比40.1%。从这我们也可以看出，房地产市场的变动状况与社会经济的稳定性紧密相连。

图4 2011～2020年房地产业增加值与国民经济贡献率变化图

据调查显示，上海、重庆两市开征房产税后，并没有完全起到抑制房价上涨的作用。这主要是因为地方局限性，首先是只有在这两个城市的部分房产才征收房产税，其次是政策减免力度大。而一旦全面开征房产税，区域涉及全国，就不再是简单的一个家庭在上海、重庆这两座城市有几套房的问题了，而是涉及到一个家庭在全国有几套房的重大问题，这样极易产生房价泡沫。以上海为例，据房天下官网显示，2021年1～5月上海市浦东区新房平均成交价约为54，937元/m2，即购买一套55 m2的房子约300万左右，其中商业贷款利率首套房是4.65%，二套是5.52%。若出租，每月租金约4，500元，可以大致估算一下，至少出租55年才能回本。在这样一个既收房产税，出租回报率又很低的情况下，为什么还会有很多人愿意购买呢，主要由于大家在赌房价的上涨幅度。而一旦全面开征房产税，房东的回本周期将会大大延长。这个投资其实是很不合算的，因而房主极大可能会只留一个自住免税房，卖掉他持有的其他投资房。所以，全面开征房产税确实可以处理我国空置房和投机房的问题，促使这些空置房源向房产市场公开兜售。但目前的房地产市场还存在诸多问题，经不住大量房产同时涌入市场带来的冲击，很容易导致房价崩盘，进而引发金融危机，得不偿失。

四、未来全面开征房产税政策建议

（一）健全房地产市场体系。首先，要合理的安排土地供应，优先满足住宅住房需求，同时还要完善保障性住房体系，保证所有公民的利益。其次，要加强对住房贷款的监管，严格的审查贷款人资质，大力打击“贷买不住用于租”的现象。最后，可以加强对地产配套行业的完善，将其不断细化，从而积极完善和创新整体地产行业，也能有效地促进和带动其他行业发展。

（二）授予地方一定的立法权。朱为群、许建标（2019）认为房产税是地方税。从美国、日本、英国的房产税征收政策来看，在这些国家房产税就是作为一个地方性税种，税收收入属于地方财政收入，用于地方公共建设中。同时，把这种税收用于地方建设中，也能完善城市建设、带动地方发展，进一步的实现良性循环。再者，把钱花在纳税人自己生活环境方面，也能进一步消除纳税人产生的抵制心理。

（三）完善房产税的课税要素。从课税要素来看，计税依据、税率以及减免政策等的设计也很重要。例如，关于计税依据，朱为群表示：“上海、重庆的房产税，不算严格意义上的房产税。科学的房产税应以房屋的市场价值进行征收”。同时，课税对象要进一步细化，要和减免政策相结合，具体划分纳税主体标准。税率设置因地而异，可设浮动税率，确保城乡纳税人实现纳税相对公平。

（四）加强房产税征管管制。房产税征管是房产税管理的核心部分，也是一个相当复杂的环节。若想要全面开征房产税，则必须要加大房产税税收征管方面的管控。要加大房产税征管管制，首先要提高税务人员的素质。房产税本身的复杂性决定了相关税务人员须有的素质综合性高低。其次要加大房产税税收征管部门监管。加大对偷税违法行为的检查处罚监管力度，大力严打违法偷税和逃漏税等违法现象。最后要实现信息的科学化管理。

五、结论

结合我国财政部颁布的相关政策来看，不论是为了促进房地产市场的稳定发展，还是为了完善税制，开征房产税都是大势所趋。就中国目前现状而言，全面开征房产税是一项复杂的工程，还有诸多问题尚未解决。因此，我国全面开征房产税任重而道远。