JK地产公司税务筹划探究

孙 华 王巧霞（武昌工学院）

■ JK地产公司涉及的主要税种

（一）增值税

根据目前我国最新的税收法律政策和暂行条例的相关规定：房地产开发企业一般纳税人销售房地产项目，采用一般计税方法，适用9%的增值税税率。销售额以取得的全部价款和价外费用扣除地价款。地价款包括向政府单位支付的拆迁费用。JK地产公司属于一般纳税人，JK地产公司缴纳的增值税为数额较大的税种之一，2020年增值税税额为325，160万元，2021年增值税税额为434，232万元，同比增长了100，000万元以上。

（二）土地增值税

土地增值税对于房地产开发企业而言是占比最大的税种。房地产企业转让土地必须要缴纳土地增值税。房地产企业缴纳土地增值税适用4级超额累进税率，按照增值额除以可扣除项目得出增值率来找相应的级次。增值率每超过一定范围，对超过部分就采用对应级距的税率，作为企业可以控制增值率，增值率越低，使用的土地增值税税率就越低，所负担的土地增值税就越少。

■ JK地产公司主要税种的筹划

（一）增值税筹划

房地产企业在进行增值税发票的抵扣时，需要考虑采购发票对成本抵扣的效用。房地产企业在选择供应商时可以考虑选择一般纳税人，也可以适当选择小规模纳税人。作为供应商选择一般纳税人可以取得增值税专用发票，小规模纳税人不能取得增值税专用发票，也就没有抵税效应。从抵税效应上来看，应选择一般纳税人作为供应商，但是从采购谈判上来看，我们可以与供应商谈采购价格也就是实际成本。房地产企业如何进行选择，需要将两种供应商的含税采购价格进行比较，分析采购价格对公司净利润的影响。

以JK地产公司的某住宅开发项目为例，为此项目的材料采购环节设计筹划方案。在承建该项目时一共有三家供应商可供选择，他们分别是供应商A、B、C。

供应商A，增值税一般纳税人，报价建材不含税价格为200万元，有条件自己开具增值税专用发票。

增值税=500-(1+9%)×9%-200-(1+9%)×13%=18.27（万元)

材料采购价款=200+18.27=218.27（万元)

附加税费=18.27×12%=2.19（万元)

应交所得税=(500-200-100-2.19)×25%=49.45（万元)

所得税后净利润=500-200-100-2.19-49.45=148.36（万元)

供应商B，小规模纳税人，没有条件自己开专用发票，但可以创造条件由税务机关代开增值税专用发票，谈判得出的材料价格为200万元。

增值税=500-(1+9%)×9%-200-(1+3%)×3%=35.45（万元)

材料采购价款=200+35.45=235.45（万元)

附加税费=35.45×12%=4.25（万元)

应交所得税=(500-200-100-4.25)×25%=48.93（万元)

所得税后净利润=500-200-100-4.25-48.93=146.82（万元)

供应商C，小规模纳税人，既没条件自己开专票，也没条件找税务机关代开专用发票，只有条件开普通发票，采购价格谈判结果为195万，此时进项税额不可以抵扣。

增值税=500+(1+9%)×9%=41.2（万元)

材料采购价款=195+41.28=236.28（万元)

附加税费=41.28×12%=4.95（万元)

应交所得税=(500-200-100-4.95)×25%=47.53（万元)

所得税后净利润=500-195-100-4.95-47.53=152.52（万元)

由上述综合分析可知，如果公司选择的标准为增值税与材料采购价款最少，应该选择供应商A；如果选择的标准是企业利润最大化，应该选择供应商C。

（二）土地增值税筹划

1.土地增值税核算方式筹划

JK地产公司某大型住宅小区有3栋和4栋两栋商业用房，其位置在同一地方，销售3栋获得的收入总计600万元，允许扣除的金额合计为400万元；4栋销售取得800万元的收入，200万元是4栋允许扣除的金额。

筹划方案一：分开进行核算

3栋的增值率=（600－400）/400×100%=50%，30%是其适用税率。

应缴纳的土地增值税=(600-400)×30%=60(万元)

4栋的增值率=(800-200)/200×100%=300%，60%是其适用税率。

应该缴纳的土地增值税=(800-200)×60%-200×35%=290(万元)

此方案总共应该缴纳350万元的土地增值税。

筹划方案二:合并进行核算

3栋4栋两栋房产的收入=600+800=1400(万元)

两栋房产允许扣除的金额=400+200=600(万元)

两栋的增值率=(1400-600)/600×100%=133.3%，适用税率50%。

应纳土地增值税=(1400-600)×50%-600×15%=310(万元)。

通过对比，发现方案二对于公司缴税可以更少，合并进行核算就可以实现减少缴纳土地增值税的目标。

2.开发费用组成内容筹划

开发费用组成内容主要包括：水电费、劳动保护费、周转房摊销、折旧费、修理费、办公费、工资、福利费、利息支出以及其他费用。

所以JK地产公司要求在实际工作中一定要切实做到如何充分利用这一专项优惠政策，首先从专业技术人员的归属方面，把除了公司办公室、财务部、销售部之外的员工尽可能划分到项目工作人员内，其相关工资、福利等费用都会划为该项目的开发间接费用；其次公司发生的费用也会根据实际情况尽量划归开发间接费用。

JK地产公司行政管理部门发生500万元费用。土地增值税的增值额是127，000万元，100，435万元是扣除项目。

筹划方案一：行政部门发生的费用计入开发费用

扣除项目增加数=500×1.3=650（万元)

增值额=127，000-100，435-650=25，915（万元)

增值率=25，915/101，085=25.63%

土地增值税=25，915×30%-101，085×0%=7，774.5（万元)

筹划方案二：行政部门发生的费用计入管理费用

没有增加扣除项目

增值额=127，000-100，435=26，565（万元)

增值率=26，565/100，435=26.45%

土地增值税=26，565×30%-100，435×0%=7，969.5（万元)

两种方案的计算数据进行综合对比我们可以很明显看出，土地增值税的差异为195万元。

3.开发方式筹划

JK地产公司如果不以自身名义而是以购买住宅的客户名义对其进行开发和建造，待项目完成后向客户直接收取代建造费用，则可避免征收相应的土地增值税。因为这部分收入对JK地产公司来讲，属于劳务性质的收入，不是通过转让房地产获得的收入。具体而言，代建这种方式使商品房的所有权并没有因此而发生任何转移，所有权也不属于JK地产公司所有，因此其代建费用不属于土地增值税的计税依据。所以，JK地产公司可采用与购房者签订代建合同并收取代建费用的方式，从而避免缴纳土地增值税。

以JK地产公司目前开发项目为筹划对象，方案一:自行开发建设并销售；方案二:JK地产公司与客户签订代建合同，并收取代建费用。

方案一:自行建造销售

截止到2020年12月31日，456，044.73万元是取得的全部收入和价外费用，4，001.43万元是取得土地使用权所支付的金额，213，017.67万元是房地产开发成本，24，768万元是房地产开发费用，43，403.82万元是其他扣除项目。销售收入=456，044.73/（1+11%）=410，851.11（万元)应缴纳的增值税=410，851.11×11%=45，193.62（万元)税金及附加=45，193.62×(7%+3%+2%）=5，423.23（万元)可扣除项目合计金额=4，001.43+213，017.67+24，768+5，423.23+43，403.82=290，614.15（万元)

增值额=410，851.11-290，614.15=120，236.96（万元)

增值率=120，236.96/290，614.15=41.37%

应缴纳土地增值税税额=120，236.96×30%=36，071.09（万元）

方案二:JK地产公司代客户代建商品房，免征土地增值税。

在为客户建造商品房之前，JK地产公司签订了代建商品房合同，转让土地使用权给客户，价格为4，001.43万元。对该项目进行的开发，取得了不含税的合同价款456，044.73万元，待商品房建成后房地产公司有机会可以从中获得456，044.73万元的建筑安装费用。

增值税=456，044.73/（1+11%)×11%=45，193.62（万元）

税金及附加=45，193.62×(7%+3%+2%）=5，423.23（万元)

筹划效果：JK地产公司采用了方案二代建住宅的筹划方式，虽然其增值税应纳税额与城建税及其他附加费税款的金额没有大幅减少，但由于代建住宅所获取的收入并未属于该项目土地增值税的征收范围，因此可以避免土地增值税被征收36，071.09万元。这样筹划的好处有利于缓解JK地产公司在项目建设之初资金紧张的问题，但是应当在该项目开发之初与客户签订代建合同。

■ JK地产公司税务筹划启示

（一）综合考虑多税种筹划

房地产企业进行税务筹划过程中，如果只针对单一税种进行筹划会不全面，顾此失彼。筹划过程应通盘考虑将增值税、土地增值税等税种一起进行全方位统筹规划，最大限度降低税负、延迟纳税，达到筹划最优效果。

（二）进行全过程筹划

大部分房地产企业纳税筹划都是在事后进行，而有效的筹划方式应该做到在事前、事中、事后筹划，全过程全方位进行筹划。房地产企业可以在前期做规划时就有所筹划，可以按照片区划分土地，分开核算普通标准住宅区与别墅区。普通标准住宅区的增值率比较小，如果增值率没有超过20%的，是可以不用交土地增值税的。而别墅区没有此优惠政策。事前设计规划提前划分片区方便后续会计核算分开，税收优惠政策可以享受到。如果纳税人专门从事房地产开发，可以享受加计扣除土地款和开发成本之和的20%的优惠政策，因此前期注册时注意主营业务一定要是房地产开发业务，有利于减少土地增值税。

（三）增加扣减项目

房地产企业可充分利用园林绿化、道路、智能化配套设施投入来提高成本，增加扣减项目，降低增值率，来享受税收优惠政策。加大公共设施投入的作用是为了增加扣除项目，使其普通住宅的增值率下降到20%以下，就可避免缴纳土地增值税。适当增加扣减项目可达到节税目的。