不动产统一登记背景下的土地权属问题研究

裴宝明

【摘要】不动产容易产生权属问题，需要严格做好登记工作，否则将会产生权属纠纷。基于此，本文将从权属信息、法律政策、配套措施、产权重叠、产权审批五个方面分别对不动产土地权属问题及策略进行分析，使不动产登记制度更加地明确，形成有效的产权处理方案，保障不动产登记能够顺利地进行。

【关键词】不动产;统一登记;土地权属           【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.016

随着城乡建设的发展，不动产土地权属问题日益突出，并且难以对土地权属进行划分。为了降低权属问题对不动产管理的影响，需要做好土地登记工作，确定不动产的实际归属情况，使土地权属问题得到有效解决。在土地权属方面，涉及到较多的问题，需要从问题角度出发制定解决策略，保障解决方法的有效性。

1、不动产统一登记背景下土地权属存在的问题

1.1权属信息不够完善

权属信息对登记过程具有较大影响，一旦权属信息不完善，将会影响到统一登记过程。权属信息问题主要体现如下：第一，对土地权属问题不够重视，导致数据资料存在不齐全的现象，将会对不动产的管理过程造成影响。第二，农村不动产存在着变更的现象，导致变更信息与过去的房屋登记不匹配，无法准确地房产信息进行排查，导致资料登记不准确，无法真实地反映房产登记情况。第三，不动产登记资料保管不完善，未及时形成电子资料，一旦纸质资料出现丢失，将无法对土地权属进行排查，不利于土地权属的处理。权属信息是不动产管理的重要依据，需要弄清土地的权属状况，构建完善的土地管理机制[1]。

1.2缺乏法律政策支持

法律政策支持对于土地权属管理较为重要，一旦管理措施不当，将会影响到登记制度，甚至对不动产登记造成阻碍。缺乏法律政策支持主要表现如下：第一，存在错误登记现象，无法对土地权属进行准确登记，缺乏对土地权属的确认环节，导致登记信息出现错误。第二，存在重复登记的情况，未对重复信息进行整理与合并，导致登记信息的处理不够严格。第三，土地权属者缺乏权属意识，往往私下进行土地交易，而未经过有关部门的确定，疏于法律政策的管理，不利于不动产登记的进行。第四，土地权属者不了解法律政策，不懂得使用法律手段保护自身权益，导致土地权属管理困難。

1.3缺乏健全统一配套

由于不动产统一登记工作其中的内容和流程具有复杂性和系统性的特点，想要正常有序开展不动产登记工作，最主要的是要实现统一完善的配套。从整体目光来看，农村的不动产登记工作与城市间的不动产登记工作实施情况相对比可以看出，前者其符合自身发展的相应配套还不够成熟，仍然存在很大的进步空间。现阶段我国不动产统一登记还没有构建出一套适用化和科学化的法律规范制度，另外，很多不动产登记人员的综合素质和自身修养还有待提高。不动产登记因其受到配套缺失问题的严重约束，导致很多内容都无法呈现在大众面前，其主要原因在于地方政府和相关部门并没有意识到统一配套的重要性。从地方政府和相关部门的角度来看，针对人民群众的房屋确权登记并没有足够的积极性和主动性，也不能良好与其配合协作，在不动产登记方面没有形成正确的思想认识，严重阻碍我国不动产登记工作的有序开展。

1.4产权存在重叠现象

因受到种种原因造成的土地权属界线与林地权属界线交叉重叠现象，是我国不动产统一登记工作中面临的巨大难题。我国自然资源部门和相关单位的主管人员各自负责自身的岗位职责，导致相关企业出现重复缴纳费用，为企业的发展增添了更多的负担和压力，引起更多的矛盾纠纷。相同的不动产中相同的权利登记信息在记录中只能保存一条数据信息。土地使用权第一次登记是针对土地权属的登记，房屋所有权和土地的使用权第一次登记是面向其两种权属的一致登记，土地权属已经包含房屋权属的登记事项，那么便会出现两条现势产权登记信息，造成不可避免的使用权矛盾冲突。根据登记的基本原则，对于相同不动产办理的第一次转移、变更等服务时，需要将不动产权利的上一条登记信息权属状态成为“历史”[2]。

1.5产权审批不够严格

根据不动产登记的具体操作标准可以看出，我国的大面积建设用地的使用权和房屋所有权在首次登记的申请主体主要为不动产登记记录簿，其主要源自于相关材料所涵盖的国有建设用地的拥有权属人员。因此在实际的工作中的涉及范围比较广泛，主要涉及到分层次开发建设工程或分期竣工等宗地规划、施工许可等，其房屋办理首次登记出现的各种权属来源问题层出不穷，造成这种现象的主要原因在于土地的产权审批还没有达到应有的标准和要求。

2、不动产统一登记背景下的土地权属解决策略

2.1完善产权登记模式

为了确定土地的权属问题，需要建立完善的产权登记模式，避免权属信息发生缺失，保障产权登记的效率。产权登记实施流程如下：首先，需要对土地权属问题引起重视，保证数据资料收集的全面性，使权属信息与土地实际情况一致，使不动产得到有效地管理。其次，需要应对不动产变更的影响，当不动产发生变更时，土地权属者需要做好登记工作，到有关部门对权属信息进行更改，使土地权属更加地明确，避免产生土地纠纷问题。最后，需要做好不动产资料保管工作。一方面，需要将纸质资料转变成电子资料，方便资料的保存与备份，防止资料丢失现象发生。另一方面，需要对资料进行整理，做好权属资料的分类，提高产权登记的办事效率。

2.2统一法律登记依据

为了保障不动产登记水平，需要做好法律政策的管理工作，提高登记依据的统一性，对土地所属权进行统一管理。首先，需要避免出现登记错误现象，保障不动产登记的准确性，并且做好土地权属问题的验证工作，保证土地权属信息的正确性。其次，需要对不动产信息进行整理，对同一产权下的信息进行合并，保障土地权属登记的统一性。最后，需要做好法律政策宣传工作，使土地权属者能够了解法律，合理对不动产进行转让，做好土地权属登记工作，提高不动产登记管理水平[3]。

2.3统一登记配套措施

我国一大部分地区不动产权过于繁琐，数目较多，而且登记工作具有一定的难度，所以，想要提升不动产登记工作的质量水平，最需要重点关注的就是构建出完善的登记信息管理基础平台。登记信息管理平台的作用在于可以帮助不动产具体事宜进行科学合理的分配和深化管理，并在一定程度上提升登记工作的质量水准和效率，还可以在第一时间进行管理和优化登记信息和数据内容，有效提高登记工作的质量。另外，通过登记信息管理基础平台的帮助有效开展登记工作后，可以减少工作中出现二次登记、内容错误、登记信息缺失等问题的发生概率，重点将不动产登记工作朝向科学化、信息化的方向逐步发展。地方政府和相关部门还需要结合实际情况定期组织登记人员的培训学习和指导教育，力争提升登记人员的工作能力和自身综合素质，并在此基础上加快我国不动产登记工作的发展进程。如果想让更多的社会力量加入其中，可以采取相应措施提升社会群众进行不动产登记的积极性和主动性，通过新经济时代下最受欢迎的网上服务如网上支付、咨询和查阅等方式深化不动产登记的改革。

2.4解决产权重叠问题

需要重点排查出不动产登记数据库中所含有的一切土地第一次登记的相关信息和数据，主要内容中包括房屋登记数据，此地的权属状态需要及时设置为“历史”状态。通过数据和信息的无限储存，可以一步一步将宗地的现势信息加以核实，并明确出该宗地位置是否还存在与房屋登记有关的数据信息，也要及时排查出土地第一次登记数据中有无含有合格的查封信息和抵押信息，针对一些并没有实行查封和抵押的土地首次登记信息需要将其权属状态及时改变为“历史”，有效避免出现产权的重叠现象。针对土地第一次登记数据中涵盖查封等信息内容时，可以将其上报于法院，此类数据归属于历史数据，权利和房屋登记数据便可以一起进行登记，与相关法律部门和法院深入协商沟通后，可以将权属状态更换为“历史”。针对土地第一次登记数据中含有抵押信息的内容时，可以在第一时间与银行通信，并将其物权法相关内容加以告知，并劝告其相关企业在还清债务后要及时解除抵押状态。相关企业无法在规定时间内还清债务的需要重新构建抵押物后解除抵押登记，并将权属状态更换为“历史”。另外，不断优化并完善不动产登记系统的多方面性能，在实现“房地一体”的第一次登记过程中会由系统自主将其数据权属状态变更为“历史”，其他无法实现自主变更权属状态的需要工作人员实行人工手动操作将其状态更改。

2.5强化产权审批流程

强化产权审批流程是解决土地产权审批问题的有效解决办法。首先，可以利用证明登记的操作手段，证明此宗地的所有权利人，明确时间、方式和许可等关键要点，并注明出此项宗地可以依据规范标准办理规范许可和施工许可。还可以通过开放式、共享式信息手段向地方政府和相关部门提供与土地权属相关的来源信息和数据内容。另外，还可以在此宗地的建设基础上实现建设用地和房屋所有权登记证书中所表明的一切事宜内容，有助于后续房屋在租售后可以继续开发建设，并办理科学、合理的登记事项。

结論：

综上所述，不动产登记是解决土地权属问题的关键，可以解决城乡发展中的土地权属问题，使土地权属问题更加地明确，保障不动产登记的有效性。在不动产登记过程中，需要保证登记体制的完善性，提高审批流程的合理性，使不动产能够得到准确地登记，进而提高城乡规划的发展水平。

参考文献：

[1]叶立，张冰玢.不动产统一登记背景下的土地权属问题研究[J].测绘与空间地理信息，2021，44（03）：188-189+194.

[2]陈珍珠.不动产统一登记制度下农村不动产登记存在的问题及策略研究[J].财政科学，2019（11）：146-149.

[3]胡涛.土地整理规划设计中的土地权属问题研究[J].河南农业，2019（26）：47+49.