新形势下房地产企业并购重组的税务筹划探析

作者简介：盛明意（1981-），男，汉族，河南汝南人。要研究方向：税务筹划。

摘要：伴随我国市场经济的快速发展，房地产行业成为我国经济增长带动的中坚力量。今年政府工作报告继续提出“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”等定位，房地产三道红线”、银行房贷“五分档”管理和“集中供地”等调控持续升级，并购重组作为房地产企业的一种重要的拿地方式和资源整合方式，广为流行。在并购重组不断和税制改革的新形势下，面对竞争日益激烈的市场环境，房地产企业必须通过挖掘自身潜力优势，优化资源整合，提高经营能力和管理水平，实现跨越式规模发展，才能在竞争中立于不败之地。因此，文章针对房地产企业并购重组的税收筹划的新形势、常见问题，结合实际情况，提出有针对性的房地产企业并购重组税收筹划措施。

关键词：新形势;房地产企业;并购重组;税务筹划

随着信息时代的到来，税收信息实时共享，税收征管模式迈向新的历史阶段。营改增税制改革和国税、地税合并机构改革，营改增对房地产企业的减税效应显现并日渐明显[1];国家契税法、城建税法、资源税法、印花税法等一批新法相继颁布实施;房地产行业涉及的税费种类繁多，有增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、契税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税等等[2]，且计税环节繁琐;在新的时代背景下，房地产企业在并购重组过程中，做好税务筹划整体规划，合规节税，规避税务筹划风险，有利于减少并购的税务支出，减轻企业的现金流压力，实现企业持續、稳定、健康发展[3]。

1.税收筹划的新形势

1.1 税收法规变化

房地产行业的发展受宏观货币政策和行业政策的波动影响较大，随着我国税收政策的不断完善，营改增、国家地税合并、新税法颁布等税制改革为我国房地产企业的税收筹划产生深远影响。税收筹划是在特定的税收法律制度背景下进行的，有一定的时效性，而房地产项目的完整开发周期基本超过两年，因此，政策影响存在时滞性。国家税收政策的可能变化，随着税法完善或不明确之处的填补，或对税收法规政策的某项（些）条款或内容重新解释并更改适用范围时，旧政策下的税收筹划方案将不适应新的变化，甚至可能会出现税收筹划方案不合法的问题，这就会导致房地产企业并购重组税收筹划方案存在政策变动的税收风险。

1.2大数据创新

随着5G、大数据、云计算、工业互联网时代的到来，大数据创新应用广为应用，数据共享、流通融合不断加深，并逐渐渗透到包括房地产在内的各个行业。大数据时代的到来，标志着信息化在数字化阶段和网络化阶段之后，正在进入数据融合应用为主要特征的智能化阶段。大数据时代与传统的数据时代相比，具有巨大的优势，传统的税收筹划已无法满足其多样化、个性化的需求。结合大数据时代的特点，企业高层管理人员需要根据对行业市场现状、企业经济实力、现有税务管理方式等各项实际具体情况，依托于现代化的信息技术，构筑以大数据技术为基础，智能化、个性化的税收筹划体系，为企业创造更多价值。

1.3行业监管

2020年初的突发事件，打乱了房企的开发销售节奏，特别是下半年随着“三道红线”融资新规的出台，对房企的资金面带来沉重压力，即使是大型房企也更加注重流动性管理，长远来看融资新规将加速行业的分化与整合。楼市调控没有松懈、房地产融资监管趋严的背景下，一些资金链原本就紧张的房地产企业难以为继，随着融资渠道全面收紧，“大而不倒”的惯性正在被打破，收并购市场除了传统的“大鱼吃小鱼”，“大鱼吃大鱼”的现象也时有出现。现金流紧张、高杠杆运作的房地产企业在资金链紧张的情况下，无奈股权出让，断臂求生。2020年，共有149家房企参与收并购，其中百强TOP30房企收并购金额占比为23.1%，收并购宗数占比20.6%。房地产 企业的并购重组是一项庞大而具体的繁琐工作，在操作实施的过程中，除了考虑税收政策方面的因素，还要将会计准则的规定、企业并购融资方式和交易方式等各个 因素纳入税收筹划方案中。面对“大鱼吃大鱼”的企业集团之间的收并购，税务筹划风险陡增，任何一 个因素或一个环节操作失误，都可能产生巨大的税收风险。

1.4税务筹划的复杂性

我国目前的税收法律法规还在不断完善之中，房地产开发企业并购重组中尚存在未明确的税法盲点，且政策解读具有不确定性。实践中，并购重组业务本身交易模式、流程、环节复杂，并购过程中存在估值风险、财务风险、运营风险、管理风险和法律风险。同时，因并购重组业务发展具有地区不平衡性，存在税务执法人员对政策理解与处理差异，使相同的税收筹划方案，在不同地区难以顺利推动实施。鉴于这一情形，房地产开发企业在设计并购重组的税收筹划方案时，一定要事先咨询当地的主管税务机关，提前沟通并取得税务机关的认可，从而大大减少操作环节面临的执法风险。

2. 税务筹划常见问题

并购重组由并购与重组两部分构成，并购是手段，重组是目的，是企业间通过资产交易或者股权交易方式实现资源盘活的重要途径。并购作为一种手段包括兼并和收购。兼并也称为吸收合并，是指两个或者更多 的企业合并成为一家企业;收购又包括资产收购和股权收购，即一家企业用现金或者非现金的支付手段购买另一家企业的资产或者股份，从而获得目标企业全部或部分资产的所有权， 或获得该企业的控制权。通过并购重组，有利于收购方企业扩大自身规模、提升市场竞争力，是当前社会经济发展的必然选择[4]。但当前形势下并购重组的税务筹划，也存在诸多问题，亟待完善。

2.1税收筹划与企业战略不协同

选择并购重组税务筹划方案时，需要以企业发展战略为前提。离开战略谈税筹，无疑将难以平衡企业短期利益和企业长远发展的关系。因此，我们在衡量筹划方案是否成功时，不能只看到筹划后的节税效果，还要全面考虑并购重组中税收筹划对企业发展的总体影响。税务筹划方案需要与企业收入规模、综合实力、企业影响力、企业负债率、 业务范围的限制性等企业的经营战略相符合，以此确定是否达到企业并购的预期目的，而税收成本只是其中之一。不能出于短期的节税效益而制定与企业战略相悖的筹划方案，从而使并购活动不及预期。因此，科学的筹划决策，有利于促进并购重组业务的顺利开展[5]。