试析房地产开发项目的土地价格评估

李继万 张鑫 孙华国

摘要：土地的价格会对房地产价格产生直接的影响，如何正确界定土地价值，成为房地产企业在项目投资过程中最重要的问题。土地作为重要的投资产品，由于位置的固定性、价值的连续性等特点，具有一定的升值空间。站在投资人的角度来看，房地产项目在开发的前期需要做好拿地的工作。对于房地产开发企业来说，土地的储备具有重要性与特殊性的特点，企业需要对土地的价值进行合理的评估，并且以入股、投资与抵押作为基础的决策依据。从土地权利人的角度来看，随着房地产市场的持续进步与调整，许多项目会因为开发建设工作，确认土地投资价值，是合理开发国土资源的基础条件，能推动房地产行业的持续进步与发展。

关键词：房地产开发;土地价格;评估

引言

国企改革是我国当前经济生活中的一件大事，在我国的国有企业中土地资产占企业总资产比重相当大，地价评估是一项关系到国有企业改制能否收到实效，具有较强的政策性、社会性的工作，土地评估的合理与否，关系到国有企业能否顺利转制，改变过去的经营模式，使之成为适应经济高速发展的现代企业。如果土地资产值过高，必然造成国有资产的份额增大，投资回报率下降，增加企业负担，影响投资者的积极性。相反如果评估值偏低，则会造成国有资产流失，弱化国家土地所有权在经济上的体现。企业改制土地评估是一项复杂而责任重大的工作，涉及到法律、经济和市场等多方面的相关知识，要求土地估价师有较高的业务水平、较宽的知识面和解决复杂问题的能力，需要土地估价师在工作实践中不断学习，总结经验，解决实际问题，提高业务水平和服务质量。本文结合实际工作经验，主要就国有企业改制过程中评估方法进行讨论。

1土地价格变化对房地产价格地区差异的影响

通过数据分析可以看出，大城市的房价会比小城市的房价高出很多，东部城市以及一些较为发达的中部城市的房价比西部城市的房价也会高出很多。这种房价产生差异的主要原因可能是由于城市基础设施的完善度、城市交通运输的便捷度、城市人均可支配的收入、产业发展及就业机会，人口集聚程度等因素造成的。城市房地产开发的程度及房价的高低变化在一定程度上会导致城市居住人口的增多或减少，从而导致城市的规模不断地发生变化，例如，像北上广这种大都市，其经济发展实力远超全国其他城市，生产总值基本位居前几位，其城市建设日新月异，经济产业发展突飞猛进，就业机会遍地可寻，从而吸引着广大的青年才俊来此创业和规划人生，而人才的大量流入，给城市注入新鲜的血液，城市发展更加迅速，从而带动着各行各业迅速发展。与此同时，因大城市和中小城市的城市建设规模的不同，直接影响到了城市土地资源的可利用量的紧张或宽松，进而引起供需关系的变化，从而导致不同地区的土地价格存在差异，并伴随着上下波动，相较于城市居民的可支配收入及城市基本设施和交通运输情况对房地产价格的影响程度，土地价格变化起着决定性作用，而正是这些变量的相互影响才导致了土地价格的变动，最终导致整个地域范围内房地产价格的变动，形成不同地区房地产价格存在差异，因此土地价格变化对于房地产行业地区差异的影响是最为重要的，也是起决定性作用的。

2房地产开发项目的土地价格评估

2.1合理应用预期收益

部分土地投资商，会在投资前对土地进行综合评价，并合理的进行土地价格评估，以此来确定投资预期收益。由此看来，城市土地价格评估对土地投资的预期收益有很大的帮助。在市场经济的大背景下，土地市场不断的发展，使得土地价格的高低决定了土地投资收益的大小，所以为了提高土地投资预期收益的准确性，保证投资人的利益，在土地价格评估过程中要将土地投资预期收益与土地原来的收益情况进行比较、分析，并结合土地市场发展潜力、趋势以及国家政策等进行综合分析。

2.2商业用地估价

L房地产公司想要取得总面积23982.8m2土地开发商业地产，年限40年。开发要求：建筑所占的总面积不能超过八万五千平方米，绿化区域不能低于四千八平方米，建筑物高度限高在16层以下，密度不能超过35%。对这宗土地进行估价。同以上案例，首先需要分别根据不同估算方法各得出对应的估算值，经计算采用剩余法得到的P1为7513万，通过成本逼近法得到的P2为8695万。因为这一土地是以商业用地进行开发，采用出让的运作模式，这种运作模式比较适合采用剩余法，因此剩余法的权重应为最高。采用剩余法虽然近期当地有类似的案例，但和这一项目的具体细则存在一定差异，因此也权重也会相对较低。最后成本逼近法更适合销售模式，因此主要是进行辅助计算，权重应当调低。综合这些因素，最终确定权重，剩余法的W1为0.30，成本逼近法的W2为0.70，带入到公式P=P1×W1+P2×W2，得出土地估价为8340.4万。根据以上的估价例子，不难看出根据开发用途、运营方式的差异，不同估算方法的权重是不同的。和案例更为契合的估价方法所占权重更高，综合确定每种估算方法的权重，得出更加精准的土地估价。

2.3保证土地有效使用

土地的用途具有多样性，不同的行业中土地扮演着不同的地位，同时也会带来不同的利益。这导致土地在不同的行业中利用价值有所不同，所以在土地市场交易中不仅要注重经济利益，还要保证土地利用率最大化，使土地资源得到充分的利用。在对城市土地价格进行评估时，要确保土地使用率最大化，保证土地资源科学合理分配，进一步推动土地市场的发展。

2.4要注意改制企業土地规划条件的改变

随着城市经济建设的飞速发展，规划部门会对城市的整体规划进行调整，尤其是旧城区。而改制企业往往都位于正在改造或即将改造的城区内，存在着规划与现状不一致的现象，如果在评估中忽视了这一因素，其评估结果往往不能客观地反映宗地真实的市场价值，违背了评估中需遵循的最有效利用原则和预期收益原则，因此，在改制企业的土地评估中，评估人员一定要了解改制企业所在城市的规划以及所待估宗地的规划条件。

2.5住宅用地估价

位于L房地产公司要开发一处房建住宅小区，开发的土地总面积是27198.7m2，年限为70年。园区建设要求包括：建筑物的总面积不能超过四万平方米，高度不能超过22米，绿化的面积不能小于九千五百万平方米，建筑物密度不能超过40%。对这样一宗土地进行估价。先分别采用以上的两种方法进行计算，剩余法得到的P1为3225万，通过成本逼近法得到的P2为2877万。根据当时地价水平来分析两种评估方法的权重。

结语

经过上文对土地价格和房地产价格之间的影响所进行的多方面和多角度的分析和探讨之后，我们可以得出，房地产行业可以参考土地价格对房地产行业的住宅价格进行调整，市场可以通过对不同地区存在的房地产价格差异的现状对该行业进行市场调节，以促进其市场竞争力的发展，同时政府也应该在制定城市土地供应规划时，着重考虑土地价格与房地产行业的住宅价格之间的影响关系。

参考文献

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