新形势下加强物业企业财务管控研究

刘双

摘要：近几年，全国房地产企业大量交付新项目，物业企业作为房地产企业的基础，既有机遇更有挑战。物业行业起步较晚，财务管控水平相对薄弱，多数物业企业存在资金管控能力及财务人员综合能力不强，内部财务风险较大，财务体制不健全等问题，阻碍物业行业的发展。文章以此为切入点，在理论知识与实践经验相结合的基础上，提出如提升物业企业资金管控能力及财务分析能力，加强物业企业内部风险防控，健全物业企业财务管理制度等措施，以期能对物业企业有所帮助。

关键词：物业企业;财务管控;有效措施

对于物业这个新兴的行业，相关经验尚欠，发展历史较短，本身存在着一定的不足和漏洞。为了营造和谐、文明、智能的社区环境，在原有的管理水平上采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提升管理质量和服务水平。传统与现代化相结合，使得物业企业需有较高的管理机制，处于高风险的状态，此时财务管控在企业管理中更为重要。

一、物业企业财务管控概述

（一）物业企业财务管控的概念

物业企业财务管控是根据财务管理的权利合理分配企业资金，保障企业完成经营计划，进而完成战略目标。财务管控不仅仅是管控企业的合规性和有效性，而是通过财务管控一系列手段和方法，充分考虑风险与报酬，将企业资源发挥最大价值。财务管控是企业的核心及灵魂，根据企业战略及时调整经营方向，可以实现企业价值最大化。

（二）物业企业财务管控的重要性

财务管控是物业企业管理的中枢，影响企业的管理水平及经营方向。对于物业企业，现金流的流入以及流出是企业关注的重点。企业的筹资投资，资金的分配与使用都离不开财务管控，因此财务管控在物业企业中十分重要。财务管控能够发现企业问题的根源，寻找原因，提出一系列改进措施，为企业带来更多的经济利益。从企业长远规划到科学组织架构，从财务核算到财务内部控制，从预算管理到经营分析，都离不开财务管控。只有提高财务管控水平，才能优化企业的发展，物业企业才能走得更远。

二、物业企业财务管控存在的问题

物业行业虽然属于新兴行业，在财务管控上存在一定的漏洞与问题。

（一）物业企业资金管控能力不强

大部分物业企业资金管控能力不足，资金利用率不高。首先，企业对于资金管理不到位，没有很好地利用闲置资金，增加了资金的占用成本，造成一定程度的浪费。其次，有些物业企业在战略上偏向业主满意度，为了树立企业良好形象提高满意度的奖金比例，这让业务部门更加不重视催收工作。最后，物业企業成本不断上涨，导致物业企业盈利能力在较低水平徘徊。

（二）物业企业财务人员综合能力不强

物业企业财务人员大多数跟不上行业发展的脚步，停滞不前。企业在选拔财务人员时也不重视业务能力及综合素质，导致财务人员综合能力不强。主要表现为以下几点：第一，财务分析能力不强，经营分析不深入，没有落到实处，效果不佳，流于形式，使得领导无法准确了解企业的经营状况。第二，部分财务管理人员思想落后，固执无法听取他人意见，管理能力不强。第三，一些物业企业由于人员配置问题，财务人员从收费员或其他物业管理人员中选拔，未经过正规的培训，缺乏专业能力及职业道德。

（三）物业企业内部财务风险问题

物业企业内部财务风险较大且风险防控意识较差，同时企业未完善财务风险预警机制，导致企业内部财务风险问题不断增大。

1. 管理层不重视财务风险

物业企业发展历史较短，缺乏先进管理理念。管理层未充分认识到财务风险对于企业生存发展的重要性，对财务风险重视不够，迫于经营压力往往只注重经营结果而忽略了风险意识。

2. 员工风险意识薄弱

物业企业的就业门槛相对较低，且大部分管理较为粗放，企业基层员工的学历以及综合素质普遍不高，风险意识薄弱。

（四）物业企业财务体制不健全

物业企业随着市场的需要不断调整企业战略，同时伴随着财务架构以及财务制度的不断优化及完善，保持财务管理水平与企业发展相匹配，大多数物业企业财务体制存在以下问题。

1. 财务管理信息化缺乏统一架构

物业管理发展迅速，财务岗位职责不明确，工作重合，没有明确各职级的责权和考核依据。首先，集团与分子公司财务信息沟通渠道不畅通，传递信息滞后，各区域财务管理不统一。其次，物业企业业务相对繁琐简单、市场竞争力低、人员密集但大多专业性不强，劳动密集度高但缺乏专业人才，这不仅增加了财务人员的工作量，而且效率低下，容易造成人员流失，增加企业员工的不安全感。

2. 财务管理制度缺乏科学性

物业企业财务管理制度不够完善，资金管控和预算管理没有起到很好地控制作用。大部分物业企业在建立财务管理制度时未考虑执行时的难度，导致制度实施后标准不统一，业务执行与财务管理制度相矛盾。同时财务的监管力度不够导致财务管理制度流于形式，执行结果没有参考价值，业务部门与职能部门无法相互制约，加大了财务管理的难度。

三、加强物业企业财务管控的措施

针对物业企业在财务管控中存在的上述问题，提出相应的改进措施，以此加强物业企业财务管控。

（一）提升物业企业资金管控能力

1. 提高资金利用率

物业企业的现金流动性较强，为了提高企业的资金利用率，应建立货币集中管理制度。在提升业主满意度的同时加大催收力度，提高物业费收缴率。同时，建立多种经营奖惩制度，调动员工的积极性与主动性，以此增加多种经营收入。物业企业还应对现金的支配进行合理规划，在保证物业工作正常开展的同时适当延长应付账款的账期，增加企业资金周转。