新常态下从紧的利率政策对房地产行业的影响研究

王庆社

摘要：我国进入“经济新常态”之后，政府加大了对房地产行业的调控力度。中央银行为了调节购房需求和供给，给房价降温，主要采取调整基准利率和调整房贷利率这两种利率政策，都对房地产市场的调控起到了重要的作用，本文主要是针对新常态下从紧的利率政策对房地产行业的影响进行研究。

关键词：基准利率;房贷利率;房地产泡沫

一、前言

2014年国家主席习近平提出了“经济新常态”的概念，经济增长速度从高速放缓到中高速就是“经济新常态”这一概念的重要特征。我国的房地产行业生产总值始终与过去十几年一样保持着超过20%的高速增长速度，和我国大多数行业的发展速度有所放缓的情况相比较，这种情况是不合理的。这种高速增长的原因，部分可以归因于国家对房地产行业的宽松调控。2016年之前，我国的房地产政策都较为宽松，在“去库存”的大政策下，信贷资金源源不断地进入房地产市场，导致了房价暴涨。而在2016年9月30日之后，我国政府对房地产行业的调控力度才从宽松转变为从紧调控。

一、基准利率对房地产需求市场的影响

（一）基准利率对房地产市场刚性需求的影响

我国的房地产市场本来就是以需求侧为主导的。住房是刚性需求，每个家庭单位和企业大部分都有住房需求，我国城镇化将会使人口城镇集中化，将会引发人们租赁或是购买住房的刚性需求。此外人们对于改善居住环境也有着很大的需求，人均居住面积也呈增长的趋势。研究表明，增长的城镇人口的数量通常和房价正相关。

但是需求链一端缺口仍然在持续增加中，这是因为有限的开发土地并不能满足不断涌入城镇的人口。城镇人口的房产需求是持久的，国人的传统观念中，购房是他们人生规划中的重要部分，属于刚性需求。我国的居住观念一般以住房为家，即刚性需求为主。显然，我国当前的房地产市场的供给要小于住房的刚性需求。对于中高层收入人群而言，基准利率的降低直接导致了自住型住房借贷成本和还贷压力的降低，增强人们对未来还贷的信心。而对于低收入人群而言，降低的基准利率在通货膨胀的大环境下，可能会使得他们的存款贬值，因此他们会将储蓄投资在别处，楼市投资或许是一个让他们弯道超车，在城市站稳脚跟的机会。

（二）基准利率对房地产市场投资需求的影响

在中国经济快速发展阶段，我国长期使得通货膨胀率高于基准利率，形成了实际的负利率。而纵观全球，世界主要经济体如欧元区，日本等地方甚至已经把名义利率调节为负利率。实施负利率政策实际上刺激了居民的消费需求，同时通过降低吸收商业银行储蓄成本来达到降低购房贷款成本的目的，从而刺激了居民、企业投资房地产的热情。而基准利率的降低将无可避免地增加对利率敏感实体的投资需求，而房地产恰好属于利率敏感实体的一种，因而使得大量的“热钱”涌入房地产市场。

总而言之，基準利率调整的方向与房地产市场需求的方向变动是相反的。房地产市场的需求仍然以投资需求为辅，刚性需求为主。可以预测在未来，房地产行业的刚性需求将会呈现稳步上升的趋势，其投资需求可能会因为新兴市场比如互联网的崛起而有所下降。

（三）基准利率对房地产供给市场的影响

降低基准利率在供给侧也对房地产市场产生了影响。已有的库存和待开发的楼房组成了供给市场，房地产开发企业作为房地产市场的主导者之一，其库存量与基准利率之间的关系既密切，又矛盾复杂。如果提高基准利率，一方面，在售价方面无疑会获得更高的利润，但同时销量会降低;另一方面，房地产开发企业通常属于资金密集型企业，对资金的依赖性很强，提高基准利率就大大提高了开发的成本。反之，降低基准利率就是降低资金成本，刺激了各方投资的热情，但同时也降低了销售的利润。张莉，年永威，皮嘉勇，周越（2017）认为政府作为房地产市场的另一主导者，对房地产的开发项目，特别是土地供应起到不可忽视的作用。因为政府可以直接决定土地的供应量，从而间接影响到了房地产市场的供应量和供给结构，而政府对于中央的利率结构变化是敏感的，所以中央的利率结构也会影响地方政府对土地调控。

二、结论与建议

（一）利率政策调控房地产行业的局限性

1.利率政策调控过于频繁

2016年之后，各地政府调控房地产行业的力度得到了前所未有的加强。各地都纷纷出台相关的调控政策，甚至有些地方政府出台多部政策，调控的次数过于频繁，产生了诸多不良的后果。政策的频繁变动会导致政府的公信力下降，也会使得一些政策的实施由于政策变动而中途而废。再加上利率政策对房地产行业的调控具有滞后性，当房地产行业出现问题时，需要一定的时间制定相应的政策，实施政策和产生效果都需要时间。利率政策调控房地产的效果在短时间内难以体现，频繁的政策变动会使得已实施的利率政策起不到预期的效果，甚至起到相反的作用。

2.利率政策调控步伐不齐

我国疆域辽阔，各地区发展水平悬殊，使得利率政策对房地产行业的调控步伐不一致，城乡差异显著。往往一个区域限制第二套房子的购买，而另一个区域却为第二套房的购买提供的优惠政策。各地的政策缺乏统一的指挥，容易被投机分子钻漏洞。但是，利率政策调控步伐一致并不是全国各地都实施同样的政策，政策调控政策的制定应该更多地考虑照顾不发达地区，尽量减少城乡差距。

3.利率政策调控限制过多

近年来我国也存在着利率政策对楼市的限制过多的问题。诚然市场经济存在盲目性和滞后性，需要政府进行干预。但是过度的政府干预会削弱市场的主体地位，降低资源的配置效率，影响房地产市场的正常运行。我国的一些地方政府没有把握好利率政策调控的力度，过多地限制楼市，扰乱了市场的运作规律，导致调控的结果背离了调控的初衷，使得房价不降反升。同时调控过多也容易导致政府权力膨胀，使得腐败现象滋生，缺乏严格的监管等问题。这样一来容易导致权力的滥用，不仅没有起到稳定楼市的作用，反而阻碍了“新常态”下我国楼市的供给侧结构性深化改革。

（二）相关政策和建议

1.提高利率政策制定的长期性和科学性

政策制定应当要兼顾稳定性和有效性，不应当频繁实施新规。建构房地产行业长效调控机制，增强调控政策的续航能力，在长期内推动多渠道保障，多主体供给的住房制度。政府应当把目光放长远，不要局限于一时的发展状况。此外，制定利率政策要以科学为依据，全方面地考虑各种影响因素，处理好房地产开发的社会效益，经济效益和生态效益三者之间的关系，科学引导居民理性投资房地产，建立全方位、多角度的房地产管理机制。只有保障房地产政策的严肃性和科学性，才能推动房地产行业达到良性的健康持续发展。

2.增强利率政策调控的整体性和针对性

利率政策的制定应该从大局出发，统筹兼顾，做好整体的规划，这样才能全国上下一盘棋，提高政策实施的效率。应该建立完善的政府内部沟通体系，互相交流经验，避免矛盾政策的制定。此外，利率政策制定需要有针对性，切忌懒政。不同的地区实行不同的利率政策，同一地区不同发展阶段也要与时俱进地更新对房地产的宏观调控政策。政策实施的准确性越高，经济稳定性就会得到更好的加强，从而更好地促进我国经济的增长。对于已经出现房地产泡沫的发达地区，应该降低它的信贷规模量，通过抑制它的投机性需求来稳定房价;对于欠发达地区，应该扩大它的信贷规模量，加大扶持力度，解決居民基本住房保障问题，改善居住环境，减少贫富差距和矛盾。

3.坚持市场为主体，限制政府权力

政府在调控楼市的过程中难以掌握适度原则，容易越位。市场本身具有自我运行的机制，政府无需时时紧盯市场的动向，这不仅增加了政府部门的工作量，也会破坏市场的运行规律。政府应该坚持“抓大放小”原则，小的问题交与市场解决。此外，政府的干预房地产市场缺乏严格的监督，所以我国应该完善政府的监督系统，限制政府的权力，既防止政府调控的缺位，也保证政府管控不越位。利率政策调控房地产行业还需要净化行业环境，需要相关的部门配合整顿房地产业的不规范行为，双管齐下，监督利率政策的实施情况。

参考文献：

[1]曹协和，黄翠玲，黄静慧等.房贷利率政策对海南省房地产业的影响分析[J].经济研究导刊，2016，（7）：65-68.

[2]钞志峰，胡胜.经济新常态下房地产企业去杠杆化研究[J].经济研究导刊，2018（27）：12-14.