监管层这一微调利于坚持“房住不炒”

葛丰

人民銀行、银保监会近期联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。这是金融监管部门时隔两天再度重申。

这绝不意味着“房住不炒”基调发生松动。事实上，本轮房地产调控显著不同于以往的一点就是，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，因此，这就从根本上排除了房地产政策在短期内出现一松一紧明显反转的可能性。

当然，房地产调控与任何重大战略部署一样，需要在保持战略定力的同时，不断依据形势变化适度调适。这种调适的目的，是为了更好地实现预定的目标。而金融监管部门在当前形势下审时度势及时作出的前瞻性边际微调，其与“房住不炒”不仅不矛盾，而且更利于贯彻落实“房住不炒”，依据在于：

首先，当前房地产调控的整体政策框架日益巩固，金融监管部门此次重申的“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”落脚在这种稳固的政策框架内，将起到的是且只能是结构性调整的“滴灌”作用。比如说，当前涉房贷款集中度管理及“三条红线”等政策未发生变化，涉房贷款的“总闸门”仍在有序掌控中，当前监管部门提出的要求不可能导致“大水漫灌”副作用。

其次，房地产调控的目的从来不是要将房地产一棍子打死，居有其所、共同富裕的最终目标实现，必然需要房地产市场在坚决守住不发生系统性风险的前提下，保持必要的市场活力与适度的供给能力，而目前的微调体现了这种有保有压、精准调控的灵活思路，可以更有效地避免“误伤”乃至“踩踏”，使房地产调控在具兼容性、持续性的有利条件下深入持久推进。

第三，在有保有压思路下，目前的微调有利于促进市场优胜劣汰，使真正优质且心系消费者合法权益的房地产企业通过兼并、整合等方式，进一步提高供给能力进而大幅加速行业整体效率提升。

这种看似结构性的调整，所产生的宏观效应很可能将是开创性的。因为在此之前，我国房地产行业集中度的快速提升，主要依靠的是头部企业通过加杠杆方式“跑马圈地”，其效率优势相比其他企业并不突出，由此导致的整体结果就是，这种集中度的快速提升并未同步伴生行业整体效率提升。而监管部门微调的利好对象，将是财务稳健并具有真正效率优势的房地产企业，这类企业的发展壮大，将成为房地产市场平稳健康发展并且最终造福于民最稳固的微观基础。

当然同时也要看到，要真正落实好“房住不炒”，金融监管部门与金融机构还有大量工作要做，其中尤其要在能力提升方面花大力、下苦功、见实效，要能够从以往排浪式的金融供给模式中迅速切换到精准供给的要求上来，要能够准确筛选并且有效满足真实居住购房需求以及优秀房企合理资金需求，从而在金融供给端为房地产市场平稳健康发展保驾护航。

（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第19期）