基于SNA的房地产开发企业利益相关者研究

李杨，段东凝，马锡媛

(华北理工大学 建筑工程学院，河北 唐山 063210)

房地产项目的开发过程包括前期准备、建设施工、销售经营以及物业管理多个环节，涉及众多的利益相关者。不同利益相关者所处的地位和环境各不相同，对项目的利益需求也不同，他们之间相互协作又彼此冲突，形成复杂的社会关系网络。房地产开发企业作为房地产项目的开发者和经营者处于这个社会网络中，必然会与其他利益相关者之间产生矛盾冲突，因此需要对房地产项目的利益相关方进行系统梳理并探究相关方之间的关系，以更好地实现房地产开发企业与其他相关方之间的协同合作。

目前许多学者已经关注从网络视角探究利益相关者的问题，王雪青等[1]通过社会网络分析(SNA)构建建设项目利益相关者社会网络，在此基础上对承包商与其他相关方的关系进行分析；孙琳等[2]结合SNA与博弈论探究特大型工程投资项目关键利益主体之间的冲突问题；彭怡文等[3]基于SNA分析复杂大型铁路项目利益相关者之间的关系并确定了核心利益相关者。以上学者主要是以建筑类项目为研究对象对利益相关者进行研究，对于房地产类项目利益相关者之间行为关系的研究还处于起步阶段，尤其是从网络个体成员的角度出发对利益相关者的研究仍显不足。该项目旨在对房地产项目这一特定领域的利益相关者进行研究，通过运用SNA构建房地产项目利益相关者社会网络模型，探究各利益相关者之间的关系结构及行为影响，并以房地产开发企业为主体对利益相关者进行分类，据此为房地产开发企业加强与其他相关方的协同合作提供对策和建议。

1社会网络分析法

社会网络分析(SNA)是一种借助图论和数学方法定量分析网络中行动者关联关系的研究方法，通过分析社会网络中行动者的关系对其行动结构的影响，以此描绘关系网络的组成要素和整体关系结构[4]。SNA主要由反映行动者之间关系紧密程度的网络密度、行动者权力的中心度、非冗余联系的结构洞三部分构成。

1.1 网络密度

网络密度表示网络中行动者之间实际关系总数与可能的最大关系总数之比[5]。网络密度越大，说明各行动者之间的联系越密切，信息交互和资源共享的程度较高，同时受到来自网络的约束也较大。网络密度的计算公式如下[5]：

(1)

式中：D为网络密度，N为网络中行动者的数量，L表示网络中实际关系数，N(N-1)表示此网络中可能的最大关系数。

1.2 中心度

中心度用来描述某行动者在社会网络中获得优势地位和权力的程度，包括点度中心度、中间中心度和接近中心度[5]。这3个指标都能反映各行动者在网络中的影响力，但其侧重点有所不同。

(1)点度中心度

点度中心度侧重衡量某行动者与其他行动者建立直接关联关系的能力[5]，分为外向度和内向度2个测量指标，外向度表示影响其他行动者的程度，内向度表示被其他行动者影响的程度。点度中心度的计算公式如下[1]：

(2)

式中：ni指第i个行动者，N为网络中行动者的数量，nn(ni)指的是与第ni个行动者有直接联系的关系数。

(2)中间中心度

中间中心度侧重衡量某行动者在多大程度上位于其他行动者的中间，处于这种地位的行动者能够通过控制或曲解信息的传递而影响整个网络[5]。中间中心度的计算公式如下[1]：

(3)

式中：gjk为行动者nj和nk之间的关系数，gjk(ni)则是gjk中经过行动者ni的关系数。

(3)接近中心度

接近中心度侧重分析某行动者对于信息资源传递的独立性或有效性[5]，依据行动者之间的距离来衡量，分为外向度和内向度2个测量指标，分别表示不对他人和不受他人控制的能力。接近中心度的计算公式如下[1]：

(4)

式中：d(ni,nj)为行动者ni和nj之间的距离。

1.3 结构洞

学者Burt[6]用结构洞来表示非冗余的联系，认为它可以为其占据者提供更多的信息优势和资源优势。结构洞包含有效规模、效率、限制度与等级度4个指标。

2房地产项目利益相关者的社会网络构建及分析

2.1 房地产项目利益相关者的界定

房地产开发企业的利益相关者基于房地产项目形成一种社会网络关系，通过梳理已有房地产项目利益相关者研究的相关文献[7-12]，得到房地产项目利益相关者共11类，如表1所示。

表1 房地产项目利益相关者

2.2 房地产项目利益相关者的社会网络构建

由表1设计房地产项目利益相关者调查问卷，采取滚雪球的方式向房地产开发企业、政府相关部门以及合作方的管理人员发放问卷，对房地产项目利益相关者之间的关联关系进行判断，若认为处于矩阵行位置的行动者对列位置的行动者有影响关系存在则记为1，否则为0。对收回的78份问卷进行整理和统计分析，得到了房地产项目利益相关者关系邻接矩阵，如表2所示。

表2 房地产项目利益相关者关系邻接矩阵

根据表2的关系矩阵，运用UCINET6.0软件的Netdraw工具绘制出房地产项目利益相关者的关系可视化网络图，如图1所示。图中各个结点表示房地产项目涉及的各行动者，箭线表示各行动者间的关系及其方向，结点的大小代表点度中心度的大小。

图1 房地产项目利益相关者社会网络关系图

2.3 房地产项目的社会网络分析

(1)网络密度分析

运用UCINET 6.0得到房地产项目利益相关者的网络密度为0.322 2，说明利益相关者之间的信任度不够，资源共享、信息沟通和联系的程度较低，同时受到来自网络结构的制约较小。通过建立信息共享平台可以加强利益相关者之间的沟通交流和信任度，从而提升网络整体密度。

(2)中心度分析

运用UCINET 6.0分析房地产项目利益相关者网络的中心度，结果如表3所示。

表3 社会网络中心度指标

房地产开发企业具有最高的点度中心度和中间中心度，分别为88.889、77.778和28.833，说明他与其他相关方有着紧密的联系，各相关方对其均有信息资源的输入和输出，同时也是帮助其他相关方互换资源的"中间人"，在社会网络中占据优势地位，具有较强的话语权。勘察设计单位和其他利益相关者都具有最高的内向接近中心度为37.500，可知其在资源的输入方面不受到其他方制约的能力较强；政府相关部门具有最高的外向接近中心度为60.000，说明政府相关部门在资源的输出方面具有较大的自主性。

(3)结构洞分析

运用UCINET 6.0分析房地产项目利益相关者网络的结构洞，结果如表4～表6所示。

表4 冗余度

根据表4的冗余度可以看出，房地产开发企业和施工单位、金融机构、政府相关部门和消费者的关系都具有67%的冗余度，说明其存在67%的相同利益相关方。

由表5限制度可知，以房地产开发企业来说，施工单位对其控制最强为0.10，表明房地产开发企业必须重点关注施工单位的要求。

表5 限制度

由表6可以看出，房地产开发企业的有效规模最高为7.000，效率最高为0.778，限制度最低为0.342，说明房地产开发企业的控制覆盖面最广且不易受其他方的约束，因此房地产开发企业在社会网络中处于核心地位。

表6 结构洞指标

3房地产开发企业利益相关者分类

3.1 分类分析

从以上分析结果可以看出，房地产开发企业在社会网络中处于核心地位。为更好地认识房地产开发企业与其他相关方的关系，该项研究以房地产开发企业为主体，采用凝聚子群分析法对其利益相关者进行分类，从而对不同的类别采取不同的协同合作策略。

凝聚子群描述的是一个具有相对较强、直接、紧密、频繁联系的子集合[5]，该项研究基于"相对频次"的角度考察凝聚子群，即关注子群内部行动者之间的关系频次相对于内、外部行动者之间关系的频次。根据我国学者陈宏辉[13]提出的利益相关者分类方法，将房地产开发企业的利益相关者分为核心、蛰伏和边缘利益相关者。通过Ucinet 6.0软件的CONCOR进行凝聚子群分析，设定最大的分组值为3，得到如图2所示房地产项目凝聚子群分析与分类结果。

图2 房地产项目凝聚子群分析结果与分类

由图2可得，核心利益相关者为施工单位、消费者和物业公司；蛰伏利益相关者为政府相关部门、监理单位、供应商和金融机构；边缘利益相关者为勘察设计单位和其他利益相关者。

(1)施工单位是项目的直接生产者，负责将项目通过施工建设转化为实体建筑，消费者为最后产品的使用者，物业公司的前期介入对房产的质量和使用价值具有一定的提升作用，其与房地产开发企业处于社会网络的核心地位，在项目中承担较大的风险，属于房地产开发企业的核心利益相关者。

(2)政府相关部门决定项目的基本审批条件，监理单位对建设施工进行监督管理以保证项目质量，供应商为房地产开发企业所供应的材料设备质量直接影响项目的进度和质量目标实现，金融机构为房地产开发企业提供的大量资金是项目得以实现的前提，其与房地产开发企业有较为紧密的利益关系，在项目中承担一定的风险，属于房地产开发企业的蛰伏利益相关者。

(3)勘察设计单位和其他利益相关者在社会网络中处于相对边缘位置，他们经常被动地受到房地产开发企业的影响，在项目中承担的风险较少，属于房地产开发企业的边缘利益相关者。

3.2 协同合作对策和建议

项目的顺利完成需要利益相关者之间保持良好的协同合作，房地产开发企业在开发过程中应当注意与不同类别的利益相关者进行不同程度关系的维系和增进，在项目的推进过程中体现出利益相关者的利益均衡，以达到高效的协同合作。

(1)对于核心利益相关者，施工单位直接参与房地产项目的实施，是工程质量目标实现的关键主体；消费者是房地产开发企业的主要利润来源，其满意度直接影响房地产开发企业的生存和发展；物业公司的前期介入贯穿项目的各个阶段，他们从消费者的角度结合物业管理的经验对规划设计等缺陷提出修改方案，从而提升消费者的满意度，良好的物业公司对房地产的销售价格及房地产开发企业的品牌形象有重要影响。核心利益相关者在整个房地产项目开发过程中均扮演着不可或缺的重要角色，因此房地产开发企业务必要重视与三者之间关系的维系，及时满足核心利益相关者的利益需求。

(2)对于蛰伏利益相关者，他们在一定程度上为房地产项目的开发提供必需的资源和帮助，房地产开发企业应积极维持与其之间良好的信息沟通和资源共享，从而获得对项目必要的投入与支持，保证项目的顺利实施。

(3)对于边缘利益相关者，勘察设计单位为房地产开发企业提供设计图和施工勘察，其他利益相关者在社会中起到一定的监督作用，他们的诉求能极大地影响到政府的决策和企业形象，因此房地产开发企业应适当关注和考虑边缘利益相关者的需求。

4结论

(1)运用SNA构建房地产项目利益相关者的社会网络模型，从网络密度、中心度以及结构洞3个方面对网络中利益相关者之间的关系进行分析，通过凝聚子群分析法将房地产开发企业利益相关者分为3类，根据分类提出了加强房地产开发企业与其他相关方协同合作的对策和建议。

(2)通过SNA构建的网络模型可以很直观地反映利益相关者之间的关系，借助定量指标进行分析使结果更加科学可信。

(3)该研究在处理利益相关者之间的影响关系时采用的0-1关系矩阵，未来研究将考虑利益相关者之间关系的强弱程度以及项目各个阶段利益相关者的动态性。