房企调级潮来临 谁拥有更厚“安全垫”？

宁蒲

近期新力、花样年、当代置业等“头部”房企美元债逾期，一众房企面临偿债压力，市场信心跌入冰点。10月18日，国际评级机构穆迪一口气下调了包括佳兆业、富力地产、合生创展、中国奥园在内的10家地产企业的评级。例如：将佳兆业企业家族评级由B1下调至B2，且将评级列入负面观察;将富力地产的企业家族评级由B2下调至B3，确认中梁控股集团有限公司的“B1”公司家族评级，将展望从“正面”调整为“稳定”等等。据不完全统计，仅今年10月以来，就已有近20家房企被评级机构下调信用评级。

不过，评级机构在对市场整体持悲观态度的同时，对于个别经营稳健、财务安全的房企也给予了积极肯定。在穆迪下调评级的房企名单中，中梁控股集团是为数不多被维持评级的房企，穆迪预计，中梁控股集团未来6-12个月将保持充足的流动性。

积极主动降负债 力保“稳定”

中梁控股集团近期对美元债大幅回购，据中梁控股集团公告，截至10月18日，本集团已购回2021年11月票据累计本金总额达3300万美元，占2021年11月票据初始发行本金总额约16.5%。公司在接受媒体采访时表示，对于存续债券，已经做好准备用自有资金来还款，未来，公司还将积极强力加大债券回购力度，坚决减杠杆。

从这里可以看出，在当下违约事件频发的市场环境中，中梁控股主动进行美元债管理、降低杠杆，表明了其对市场信用的重视，也是稳定市场信心的重要舉措。

目前而言，中梁控股集团在手现金充裕，拥有一定安全边际。根据公开数据，截至2021年6月30日，中梁控股集团拥有282亿元人民币的无限制性现金，而其短期债务为233亿元人民币，穆迪预计中梁控股集团未来6-12个月将保持充足的流动性。

从负债水平来看，截至2021年6月30日，集团的总有息负债约546亿元，净负债率约为56%;同时，加权平均融资成本降至8.3%，非受限现金短债比为1.2倍，2个数据较去年年底均有所优化，处“黄档”之列，公司预计“三道红线”将于2023年转绿。

当前，知名房企被大面积下调评级，而中梁控股集团此次“B1”评级、“稳定”展望背后，或是评级机构对于其积极主动降负债的认可，也一定程度体现了对于其未来6～12个月经营状态所持的乐观态度。

前九月销售业绩稳定增长狠抓回款、保障现金流

在穆迪的评级报告中，负面因素包括：“中梁控股集团将使用内部现金偿还部分到期债务，但此举将减少未来12-18个月内可用于其运营的资金。”确实，当前，降低债务和保障正常运营所需资金是所有房企面临的难题，而加快销售去化是解决这一难题的重要途径。

就中梁控股集团而言，其正在快速推进销售额和回款率的提升。据悉，今年国庆黄金周，中梁控股集团旗下200余热销楼盘，累计组织1000余场线下活动、500余场线上直播及推荐会，直接带动了销售额的稳步上涨，让下半年延续上半年稳增长的势头。

其半年报显示，上半年现金回款率达到85%，销售去化率达到70%。凭借在长三角积累的品牌优势，其延续了2020年的良好销售表现。今年上半年中梁控股集团核心业绩指标保持了双位数增长，实现营业收入329.1亿元，同比增长39%;实现核心归母净利润15亿元，同比增长15%。根据公司公告和克尔瑞数据，今年前9个月，中梁控股集团实现销售1311亿元人民币，同比增长14%，完成全年销售目标的73%，继续稳居行业20强。今年前9个月，公司累计新增85幅地块，这些土储预计将为公司未来业绩进阶提供支撑。

可以看出，一方面良好的销售回款为公司提供可观现金流;另一方面，中梁控股集团融资渠道通畅，保障了公司稳健运营。

值得一提的是，对于地产行业风险的暴露，央行出手定调：10月15日，中国人民银行金融市场司司长邹澜在第三季度金融统计数据新闻发布会表示，“大多数房地产企业经营稳健、财务指标良好，房地产行业总体是健康的”，再提“实现房地产市场平稳健康发展”，这被市场解读为释放维稳信号，房企融资的至暗时刻或将过去。

整体而言，当前房地产行业处于“多事之秋”，评级下调、销售回款不畅、债务压力等各种不利因素相互交叉，成为行业优胜劣汰的指标。而在行业跌落中，谁拥有更厚安全气垫，谁才能实现软着陆。而从目前中梁控股集团稳健的销售和财务状况来看，其安全、健康、可持续发展的基本面为穿越周期打下了坚实基础。