新型建筑工业化对房地产评估的影响

【摘要】我國加快新型建筑工业化发展，以新型建筑工业化带动建筑业全面转型升级，涉及装配式建筑、BIM技术、智能建筑等多方面因素，对房地产评估的价值、评估值计算方式、部分估值参数的选取和房屋残值的确定等将产生直接或间接的影响，本文将对上述因素进行阐释分析。

【关键词】新型建筑;工业化;房地产;评估

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

2020年9月，住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》（以下简称《意见》），提出要加快新型建筑工业化发展，以新型建筑工业化带动建筑业全面转型升级，打造具有国际竞争力的“中国建造”品牌，推动城乡建设绿色发展和高质量发展。

《意见》指出，新型建筑工业化是通过新一代信息技术驱动，以工程全寿命期系统化集成设计、精益化生产施工为主要手段，整合工程全产业链、价值链和创新链，实现工程建设高效益、高质量、低消耗、低排放的建筑工业化。

1、新型建筑工业化的内涵

长期以来，我国建筑业传统粗放型建设方式带来的能源浪费、环境污染以及安全隐患等一系列问题，导致建筑业在科技创新、提高效率、质量提升、减少污染与排放等方面急需改进。而新型建筑工业化融合了现代信息技术，通过精益化、智能化生产施工，全面提升工程质量性能和品质，是能够实现建筑产品节能、环保、全生命周期价值最大化的可持续发展的新型建筑生产方法和有效途径，是解决建筑行业发展模式粗放问题的必然选择。

我国加快新型建筑工业化发展，以新型建筑工业化带动建筑业全面转型升级，主要涉及以下领域：

1.1装配式建筑

装配式建筑采用标准化设计、工厂化生产、装配化施工、信息化管理、智能化应用，是现代工业化生产方式的代表。其与一体化的传统建筑方式相比，具有不可比拟的优势：装配化作业能减少建筑后期维修维护费用，延长建筑使用寿命;建造方式能够全面提升住房品质和性能，保证工程质量，降低安全隐患;施工效率有效提高，工期缩短;装配式建筑物防震、防火、抗噪音效果更佳;施工条件明显改善，施工人员更加舒适安全;有效解决传统建筑模式存在的精度差问题;采用可循环使用的钢模板等材料能大幅降低物料消耗，部品部件生产及装配过程可以有效减少粉尘和噪音污染，更好地保护环境。

装配式可以促进整个产业链从设计、部品部件制造、物流运输、现场装配等产业升级，实现各专业同步施工，进一步推动全产链协同发展。

1.2 BIM技术

BIM技术是一种应用于工程设计、建造、管理的数据化工具，自创立以来，已经在全球范围内得到业界的广泛认可。BIM技术可以提供建筑物的全部信息，可以充分利用社会资源，实现设计、采购、生产、建造、交付和运行维护等阶段的信息互联和共享，使工程技术人员对各种建筑信息做出准确及时的应对，为工程设计、建筑施工、运营维护单位等各方利益主体提供协同工作的基础;BIM技术可以提高信息化监管能力，提高建筑行业全产业链资源配置效率;在BIM技术的基础上整个设计、施工、运营的过程可以做更好的优化，节约成本和缩短建设工期;应用BIM技术进行设计和分析，可使建筑物更好地适应环境变化，提高能源利用效率，提高建筑设施的可持续性。

1.3智能建筑

智能建筑通过将建筑物的结构、系统、服务和管理根据用户的需求进行最优化组合，在建筑的全寿命周期内，通过智能控制等高新技术，提高建筑功能的效能，最大限度地节约资源和保护环境，从而为用户提供一个高效舒适、安全便利的人性化建筑环境。智能建筑可以提高建筑面积利用率，具有更先进的灾难控制能力和更环保的节能方式，可以实现设备运行监控可视化，简化运维工作流程，提高效率，节省人力[1]。

由于智能建筑契合了可持续发展的生态和谐发展理念，其环保性、实用性、先进性等特点得以充分体现。2020年7月，住建部等13部门联合印发《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》，指出：要围绕建筑业高质量发展总体目标，大力发展建筑工业化为载体，以数字化、智能化升级为动力，涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系;智能建造与建筑工业化协同发展，建立建筑产业互联网平台，推进建筑业数字化转型;推动智能建造与建筑工业化协同发展的工作任务。

以新型工业化变革生产方式、以数字化推动全面转型、以绿色化实现可持续发展是智能建造应用的重要标志。BIM技术、大数据、物联网、人工智能等新一代信息技术的广泛应用和发展，将推动工程建造从设计、施工到运维的数字化转型持续加快，并促使智能建造向智慧建造提升。

2、发展新型建筑工业化对房地产评估的影响

新型建筑工业化以装配式建筑为载体，推进智能建造与绿色建筑同步发展，促进BIM普及，促进建筑产业转型升级和高质量发展。新型建筑工业化的快速发展，不可避免的对房地产评估产生影响。

2.1房地产评估值发生变动

2.1.1房屋建造成本降低

（1）新型工业模式生产效率提高

现阶段装配式建造成本高于现浇结构，主要原因是建筑模式的变革初期投入大、技术不成熟及技术工人缺乏造成资源浪费、部品部件标准化程度不够、运输吊装成本高、钢材用量增加、市场接纳需要过程、市场推广成本高及配套政策不完善等多因素导致。各项目落地要经过项目规划、方案设计、工厂生产、运输安装等环节，缺乏统一协调及政策引导，导致各部门衔接脱节。后期随着工程总承包（EPC）管理模式的逐步推广，全产业链及多专业协同的加强，通过数字化设计手段推进多专业一体化集成设计，加强标准化生产并出台全国统一标准等措施逐步到位，预制构件及部品部件的生产商将集中化、建筑设计将标准化、相关配件及原料供应单位、运输吊装及质量检测和产品检验机构将专业化、管理将信息化，生产效率将大幅提高，相应各环节成本就会下降，整体工程造价将逐步降低。另一方面，装配式建筑方式的应用将导致用工人数大量减少，人工成本降低。

（2）部分工程造价相关费率降低或取消

随着新型建筑工业化的不断发展深化，部分取费将取消，部分建筑施工工程相关费率将发生变化，如：人工费机械费比例将降低;冬季雨季施工费及夜间施工费和环保费等将降低等。

2.1.2资金成本减少

（1）施工工期缩短

结合BIM技术，制定装配式建筑设计、施工和验收规范，完善部品部件标准，装配式建筑生产基地的建立，建筑部品部件工厂化生产的实现，可以缩短建造工期，减少工程变更，大大降低资金成本。

（2）投资融资渠道多样化

采用新型建筑工业化方式项目可以政府投资，鼓励支持社会投资或采用PPP及其他先进投资融资模式。支持新型建筑工业化企业通过发行企业债券、公司债券等方式开展融资，融资渠道拓宽，融资风险减小，融资成本降低，建设单位资金结构趋于更加合理。

2.1.3残余价值增加

装配式建筑残值率更高，残余价值高于传统的现浇建筑。

装配式建筑拆装过程不会对结构构件造成损坏，可以实现多次循环利用，特别因城建规划等原因建筑物经济寿命年限前提前拆除时，相当数量的装配式部品部件可再次利用，经济性及环保性大大提高。经济寿命到期后的建筑物各部品构件大部分材料均可回收，钢筋回收率更高。

另外，由于BIM具有可视化和模拟性的特点，BIM技术可以对拆除工程量的计算更加准确，有助于对拆除成本进行有效的控制。并且可以对拆除方案进行模拟，有助于发现拆除作业过程中存在的安全隐患，制定最佳拆除方案，降低拆除成本。

2.1.4房地产整体价值提升

与传统建筑相比，新型建筑周边环境和景观通常更加美观宜人，会吸引更高的人流量，提高了建筑物的附加值;新型建筑环境便捷舒适、节约能源，相同条件下售价高租金高，空置率低，维护费用低;能源消耗少，环保相关费用及税金支出少;可获政府补贴;污染程度降低会带来无形收益等优势将提升其整体市场价值。

2019年8月实施的国标《绿色建筑评价标准》，将绿色建筑按照“安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居”五大指标体系划分为基本级、一星级、二星级、三星级 4 个等级。绿色建筑等级的划分方式将影响建筑物的未来收益及现行市场价值，也为未来评估思路的拓展提供了方向性参考。

2.2工程造价的计算更加便捷

BIM技术可以简化工程量计算，并快速准确地计算出估价对象的工程造价。目前，房地产成本法评估主要是人工计算工程量及各项取费，过程复杂，误差较多。通过BIM技术建模可直接获得更加准确的实际工程量，结合相关造价信息和估算指标，数据调整更加便捷，依据更加充分，在没有图纸和预决算资料的情况下也能完成类似项目的估值[2]。同时，BIM技术使各阶段数据同步对接，可以批量修改、多项目同时操作、项目组成员多人同时操作，提高了估值作业的效率和准确性。

BIM技术的应用，还可以帮助评估人员完整准确的了解建筑中各构件各部位的基本信息，特别是对基础、地下构筑物、管线、结构及设备安装等隐蔽工程规格尺寸、材质、安装位置以及维修情况等予以直观化的了解，对其估值的分析及判断具有直接指导意义。

2.3不再单独计算装修部分估值

采用全装修的装配式建筑和成品住宅，所有功能空间固定面、住宅厨房和卫生间的基本设备、公共建筑的水、暖、电、通风基本设备、内外门窗采用一体化设计及施工，装修可随主体结构施工同步进行，不需要单独考虑计算此部分装修的评估值，评估程序及工作量减化，评估误差减少。

2.4部品部件商品化

装配式建筑的发展完善，将导致标准化的装配式建筑部品部件及成品住宅会像存货中产成品一样按照不同规格型号提前批量生产，并按需进行交易。房屋成本法评估的勘察成新率及理论成新率中结构装修设备占比也将因此受到影响，最终影响房地产评估价值。

2.5智能设备系统趋向于合并评估

智能建造是数字技术与工程建造系统的深度融合。新型建筑广泛配置的各项智能设备系统，能对建筑物内照明、电力、空调、给排水、防灾防盗等进行综合自动控制。

以往对此类配套设备系统的评估主要采用以单台（套）为计量单位评估，最后合计汇总。此种估值方式忽略了成套系统的协同效益及外溢价值。而基于物联网互联网大数据的消防系统、监控系统、温控系统、停车场管理系统和网络安全系统等按单一系统整体评估，工作量大幅减少，估值因素不易遗漏，甚至各项智能设备系统和房屋一体化评估成为可能。

2.6额外收益增加

为促进新型建筑工业化的发展，我国近年密集出台多项相应鼓励政策。如：装配式建筑企业相关研发费用可以在计算所得税时加计扣除;装配率达到一定比例的非政府投资项目予以财政奖励或直接补贴;经认定符合星级绿色建筑运行标识项目每平方米发放货币补贴;经认定为高新技术企业的装配式建筑企业，减征收企业所得税;增值税即征即退等。

以上措施的执行，在建筑业转型升级推广期将直接或间接增加相关企业的利润，加快其现金流转速度，更加有利于相关产业的长期稳定发展。

结语：

未来的城市发展方向将会是采用顶层设计的智慧城市，遍布高速网络基站、城际高速铁路等物网融合型的信息基础设施、绿色智能的装配式建筑，大数据中心、人工智能、工業互联网等诸多产业链交汇融合，具有生态化、数字化、智能化、信息同步化等特征的现代化经济体系，使区域互联、城际互联乃至世界互联成为可能。

建筑业的全面转型升级，涉及装配式建筑的推广，BIM技术的应用，智能建筑和绿色建筑的倡导，新型智慧城市建造及新型基础设施建设等多方面内容，未来新型建筑的价值在资产评估中如何得以科学充分地体现，涉及评估思路的改变、相关参数的选取、评估方法的选择及创新等诸多因素。资产评估理论及技术应与时俱进，以适应时代的发展，更好地服务于社会。

参考文献：

[1]冯俊.绿色建筑和智能建筑一体化发展关键要素探究[J].工程建设与设计.2021，（3）：20-21，27.

[2]徐铭，赵校.浅论BIM对工程造价行业的影响[J].建筑设计管理.2015，（5）：76-78.

作者简介：

吕洪业，男，出生日期：1969年10月，籍贯：山东龙口市，汉族，单位：山东守正资产评估事务所合伙企业（有限合伙）。