国企房地产开发投资与风险控制

张素梅

【摘要】在实际工作中研究探索房地产开发投资控制的方法及措施、识别投资风险，并积极主动采取防范与控制措施，实现投资开发效益，进一步实现国企房地产资产保值、增值。积极发挥国有企业勇于担当社会责任，为实现十四五规划和2035年远景目标做出贡献。

【关键词】国企房地产;开发投资;投资控制;风险控制与防范

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

作为国有企业，国企房地产一方面要实现国有资产的保值和增值，另一方面又要调节国民经济各个方面的发展以实现国家调节经济的目标。国企房地产既要发挥稳定房地产市场、平抑房价，又要实现开发投资效益，如何才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展，做好房地产开发投资控制、投资风险的防范和控制就显得尤为重要了。

笔者在实际工作中通过研究分析国企房地产与一般房地产企业投资与风险控制的差别，根据房地产投资的组成和特征、不同投资风险，积极主动采取措施达到控制房地产开发成本、防范转移和分散投资风险，从而获得投资收益。

1、国企房地产开发投资控制

国企房地产开发投资与一般房地产企业开发投资基本相同，一般房地产开发企业更多地追求降低投 资成本，获取更大的利润，而作为国企房地产，在保证质量、品质的基础上，合理地控制投资，调节国民经济。

1.1房地产开发投资概念

房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益; 企业投资注重于利润指标; 购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资[ ]。

1.2房地产开发投资的组成

1.2.1土地费用

我国现行的土地获得方式主要有招拍挂，特殊情况的也有协议出让土地。土地费用成为开发成本的重要组成部分，主要包括：土地出让费、土地契税、土地使用税、印花税等，土地费用约占项目开发成本的35%-40%，因为土地资源的稀缺性，地价是趋于逐步上升的趋势。

1.2.2工程前期费用及规费

工程前期费主要包括放线、测量、地形图费、三通一平、地勘设计费、图纸审查费、招投标服务费、清单控制价编制费、城市基础设施配套费、人防费、地区配套费等，还有与建筑物相关的防雷检测费、沉降观测费等检测费用，办理产权登记房屋面积测量费用。工程前期费用及规费两类费用大约占建设总成本的10%左右，而且有降低的趋势。

1.2.3工程建设费用

主要包括：监理费、工程建筑安装费及设备费等费用。工程建设费用占建设总成本比例较大，大约占40%-50%左右。

1.2.4基础设施及配套工程费用

主要包括：室外道路、绿化、景观环境，围墙、门房、大门，给水、消防，排水、化粪池，供暖管网，开闭所及供电系统，监控智能化弱电系统，路灯，天然气，通信工程及有线电视等。

1.2.5不可预见费

房地产开发建设周期长，存在各种风险，该项费用用于开发建设过程中可能发生的变更、签证、不可抗力导致发生的费用等。

1.2.6管理费

房地产企业在开发建设过程中发生的管理人员工资、工会经费、交通费用、培训费用、办公场地费用等费用。

1.2.7财务费用

房地产开发企业为运作开发项目所需筹集资金发生的各项费用：银行贷款利息、发行债券、股票等融资费用。

1.2.8销售税费

包括销售过程中的各种税金和销售费用，销售费用主要是广告宣传费用、销售代理费用。

1.3国企房地产投资控制的措施

1.3.1充分做好投资项目可行性研究工作

此项工作与政府投资项目的限额设计工作原理相同，在确定开发建设项目后，通过市场调查分析研究，认真、细致地做好可行性研究工作，确定项目投资额（概算）。在施工图设计时，应力求做到技术先进、方案可行、经济合理，是控制投资的关键环节。设计院设计出来的图纸，要认真核对，组织召开专家评审会，对设计图纸论证技术与经济的合理性。在保证社会、经济效益良好的前提下，确定的投资额（概算）在招投标、工程发包、合同管理、工程结算中均不得突破。

1.3.2规范和加强工程招标管理

对于依法需招标的工程建设项目，必须严格按照《招标投标法》、国家发改委16号令《必须招标的项目规定》、国家发改委843号文《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》、区政府令103号《宁夏回族自治区招标投标管理办法》规定执行。招标确定的招标控制价均不得突破可行性研究确定的投资额（概算）各分项指标，从而有效地控制开发建设项目的整体投资。

1.3.3严格规范合同管理

施工合同的拟定通常要采用标准的《施工合同范文》，为避免因合同表述不清、双方责权不明而引起的增加投资，施工合同的签订非常重要，在签订施工合同时要注意以下几个要点：

一是详细描述清楚承包范围以及合同签约双方的责权利和义务。

二是具体描述清楚风险的范围及分担办法。

三是明确工程量增减调整方法。

四是進度款的控制支付、明确支付节点比例。

五是违约及索赔的处理方法。

1.3.4加强变更签证控制

在施工阶段，是将设计图纸变成实实在在的房屋，尽量减少设计变更和签证。施工过程中的设计变更和签证费用不能超过工程造价的5%，因设计变更和签证增加的投资不得超过基本预备费的30%。在实际工作中应注意以下几点：

一是发生的设计变更，要标注清楚工程项目、位置、变更的原因、做法、规格和数量，最好是文字加图纸。

二是辨别事实签证和造价变更签证，不是每一个签证及每个设计变更都能计算费用。

三是在现场要关注工地上使用的材料、设备品牌，是否与投标相一致，必要时进行拍照，尤其是隐蔽工艺，要有影像资料存档。

四是土方工程需要第三方测绘报告。

五是降水护坡需要详细的现场资料，护坡支护最好有论证方案。

六是具体审核签证时，工程签证的内容尽量保证详细，包括签证的原因，位置、尺寸，缘由。

七是注意签证日期合理性、注意设计变更、签证单与竣工图的关系。

1.3.5加强工程竣工结算与竣工决算审计

竣工结算历来都是建设单位的重点工作，一般竣工结算审定值会审减6%-30%，是控制投资成本的有效措施。这里需要强调的是国企房地产更需要做好竣工决算工作。竣工决算是开发建设项目经济效益的全面反映，是核定各类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过竣工决算，一方面能够正确反映开发建设项目的实际造价和投资结果;另一方面可以通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投资控制的工作成效，总结经验教训，积累技术经济方面的基础资料，提高未来开发建设项目的投资效益[ ]。

2、国企房地产开发投资风险防范与控制

2.1房地产开发投资风险的类别

2.1.1决策风险

在前期决策阶段，由于市场调查不够充分，可行性研究不够细致、分析不到位，造成建设项目规模、定位不够准确，未准确把握房地产政策形势，造成决策失误，导致投资收益损失。

2.1.2财务风险

未按原定计划筹集到资金，建设资金不到位，不能及时支付施工单位工程款，会导致施工单位的索赔，从而影响工程延期，甚至会出现“烂尾楼”。

2.1.3经济风险

开发建设项目建成后，同地段、同类开发楼盘较多，形成较强的市场竞争，而居民的购买力有限，造成建好的楼盘销售情况不好，不能及时回笼资金，或遇到国家银行利率调整、政策变化导致建设成本上涨及其他费用的增加。

2.1.4技术风险

由于设计图纸选用的施工工艺、材料、设备不够先进，在建设项目竣工后已过时，或承建施工单位技术管理水平不高，造成建设项目存在质量缺陷或质量事故。

2.1.5管理失误风险

缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险[ ]。

2.2国企房地产开发投资风险防范与控制措施

2.2.1关注经济调控政策，及时制定应对措施

房地产开发建设，与国家经济调控政策关联度很强，政策调控对房地产投资影响巨大，国企房地产更应关注国家及地方的经济调控政策，并根据自身情况及时制定应对措施。

在坚持“房住不炒”定位以来，房地产市场调控效果逐渐显现，一线城市和部分热点二线城市房地产市场恢复稳定，三四线城市去库存取得明显成效[ ]。2020年9月，银川市政府为坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，全面落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，就加强市场调控，促进房地产市场平稳健康发展发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》[ ]。房产地产市场调控力度加大的情况下，国企房地产更要根据自己企业的实际情况，做好开发定位、调整开发规模来降低投资风险。

2.2.2认真做好市场调研

前期决策阶段的依据是项目的可行性研究，可行性研究的科学性、准确性直接决定着投资决策的准确性。要重视可行性研究工作，在人力、物力、财力、时间上加大投入。充分做好市场调查，分析市场供给和需求，同类项目竞争情况，运用科学的方法调查、研究、分析，尽量做到投资项目决策的科学化。

2.2.3降低负债融资风险

房地产开发周期长、资金投入大，需要银行贷款、发行债券、股票等融资方式，就要合理地安排好项目资金。按照建设项目的总施工进度计划，编制相应的资金支付总计划，再编制年度资金支付计划，根据资金支付计划的付款时间和金额，统筹安排资金。要严格做到防止突破计划支付，造成资金短缺，平衡建设过程各阶段资金使用，降低融资负债风险。

2.2.4加强工程质量管理和企业品牌建设

只有过硬的工程质量才能保证房地产具有良好的口碑，才能逐步树立企业品牌。

一是建立健全、严格执行工程管理制度

工程行业施工单位的人都知道，中房的活最难干。中房公司形成的口碑，使得进入到中房干活的施工单位，会自觉主动地抓好工程质量。国企房地产都应制定自己的工程管理制度，不能流于形式，而是要真正做到像中房公司一样严格执行到位。

二是逐步向标准化生产建造工艺发展

银川市政府今年正在大力推广装配式建筑的发展，装配式建筑可集约化生产、缩短工期、保证质量。最近，万科一个项目在行业内引起一阵轰动。这个项目现场实现了标准模块化作业，从图纸深化优化设计、到集中加工、再到专业流水施工，实现了集约化生产管理。国企房地产更需要降低内效，提高规范化管理，逐步向标准化生产建造工艺发展，保证工程质量，树立品牌效应。

2.2.5不断加强与相关部门的协调沟通

主要包括内部协调沟通和外部协调沟通。内部協调沟通，就是在房地产开发企业内部，按照前期部、规划设计部、工程部、预算部、财务部各部门职责明确责任目标和权限，通过信息共享、沟通，做到部门了解项目整体全局，并能够及时调整、信息通畅。外部协调沟通，在房地产开发建设过程中，对土地、规划、行业主管等政府主管部门的协调沟通，对咨询公司、设计院、施工单位、监理单位、销售代理公司、物业公司的沟通，这些环节不论哪一个出现问题，都会引起风险，房地产开发企业就要整合这些资源，达到预期的管理效果。

结语：

研究探索房地产开发投资控制的方法及措施、识别投资风险并积极主动采取防范与控制措施，并在实际工作中加以运用。笔者所在房地产开发公司是银川市的国有企业，公司开发建设的揽秀苑人才社区建设项目中，在前期的可行性研究、设计、前期工程等积极采取了投资控制的措施、投资风险防范与控制措施，尤其是在招标、合同管理、工程管理方面已初步取得成效，较好地实现投资开发效益。为努力实现国企房地产资产保值、增值，积极发挥国有企业勇于担当社会责任，为实现十四五规划和2035年的远景目标做出贡献。

参考文献：

[1]李伟民.金融大辞典.黑龙江人民出版社，2002-11

[2]全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.工程计价与控制.中国计划出版社，2013.5.

[3]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产开发经营与管理.中国建筑工业出版社，2005.

[4]搜狐网.房产最新政策，2020-7-13.

[5]银川市人民政府网.银政办发（2020）89号.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，2020-9-30.