北京市住房租赁市场发展的影响因素与对策研究

文/金占勇 夏爽 郭丽慧

引言

我国的住房租赁市场起步较晚，发展速度慢，一直处于房地产市场边缘，未受到足够的重视。近年来，中央政府出台了一系列政策来促进住房租赁市场的发展，以实现让人民安居乐业的目标。在供给侧结构性改革、党的十九大明确房地产市场的战略发展方向和推行“租购并举、租售同权”制度的背景下，对北京市这一住房租赁制度改革试点城市的住房租赁市场主体进行调查分析，对全国的住房租赁市场的健康发展具有重要借鉴意义。

一、影响因素提取

本文通过前期调查与文献整理，初步得到21个北京市住房租赁市场影响因素：X1，住房租赁市场供应情况；X2，住房租赁定价标准和管理；X3，中介机构提供房源信息的真实性；X4，中介机构合法经营；X5，相关利益主体的支持配合；X6，承租者消费观念改变；X7，北京市人口流动；X8，房屋日常监管问题；X9，房东/二房东合同违约情况；X10，租赁双方权利明确及维护；X11，承租者/出租者/中介人员收入水平；X12，住房租赁建设用地政策；X13，北京市限购政策；X14，长租公寓发展情况；X15，租售同权落实情况；X16，政府对承租者的住房补贴情况；X17政府对住房租赁市场金融支持政策；X18，不合法租赁现象处理情况；X19，住房租赁平台建设；X20，住房租赁渠道便捷程度；X21，房屋内部设施及外部交通环境。

二、北京市住房租赁市场发展影响因素实证分析

（一）样本选择及分析方法

通过问卷调查及数据回收分析的方法，对北京市住房租赁市场发展的影响因素进行解释。问卷设计主要包括以下两个方面：第一，个人基本信息调查，包括性别、年龄、收入、教育程度、户口所在地等，查询基本信息的目的是调查受访者是否为城市外来人口，了解其收入、学历等是否会影响其租房的价格、质量等。第二，量表题，主要涉及21个预选影响因素，调查人员可根据自身情况，为其进行打分，1-5分分别代表着非常不重要、不重要、一般、重要、非常重要。此次共发放问卷324份，回收有效问卷309份，有效回收率为95.4%。

因子分析法可对数据内部信息进行整合，提取具有高共同度的因子并对原始数据进行简化。由于北京市住房租赁市场影响因素数量较多，本文采用因子分析法对21个影响因素进行降维分析，将影响因素归纳为少数具有代表性的公共因子，公共因子可用于分析北京市住房租赁市场影响因素的。

（二）影响因素可行性检验

通过信度分析对数据的可靠性与有效性进行检验。本文采用“Cronbachα”系数来确定各指标的信度，结果显示信度系数值为0.795，大于0.7，说明研究数据信度质量良好，可用于进一步分析。

因子分析前通常需要进行适用性检验。本文对问卷样本数据进行KMO和Bartlett球形度检验以判断其是否适合因子分析。KMO值越大，代表变量间的共同因素越多，KMO值大于0.6即满足因子分析的基本要求。Bartlett球形度检验值小于0.05时，表明在0.05的水平上变量是相关的，适合因子分析。对回收数据进行分析，KMO值为0.832，大于0.6，可进行因子分析；Bartlett的球形度检验显著度为0.000，达到0.05显著水平，故本研究适合因子分析。

（三）影响因素因子分析

1.提取主成分。利用SPSS，得出主成分对应的主成分方差百分比，根据累积百分比得出累积贡献率，如表1所示。

表1 特征值、方差贡献率及方差累计贡献率

根据Kaiser-Harris准则，保留特征根大于1的主成分。本文提取5个公共因子，方差贡献率分别为25.491%、13.116%、9.805%、6.766%、5.190%，累计贡献率达到60.368%。在因子分析中，方差贡献率达到60%以上说明共同因素是可靠的，因此认为因子分析效果较好，所提取的5个因子在一定条件下可以代表这21个指标的评价信息。

2.主成分分析。通过上述分析，将北京市住房租赁市场发展影响因素确定为5个主因子。为使21个变量在5个主因子上具有较高的荷载，本文运用最大方差法对初始因子进行旋转，得到旋转后因子载荷系数如表2所示。

表2 旋转后因子载荷系数

由表2可以看出：公共因子1包括住房租赁建设用地政策、北京市限购政策、长租公寓发展情况、租售同权落实程度、政府对承租者的住房补贴情况、政府对住房租赁市场金融支持政策、不合法租赁现象处理情况，这些因素均与发展环境相关，故将其命名为“环境因素”。

公共因子2包括住房租赁市场供应情况、住房租赁定价标准和管理、中介机构提供房源信息的真实性、中介机构合法经营、相关利益主体的支持配合等5项影响因素，这些因素反映了市场层面的问题，故将其命名为“市场因素”。

公共因子3包括房屋日常监管问题、房东/二房东合同违约情况、租赁双方权利明确及维护、承租者/出租者/中介人员收入水平这4项影响因素，可以视为承租者、出租者、中介三方个人因素对住房租赁市场产生的影响，故将其命名为“个人因素”。

公共因子4包括住房租赁平台建设、住房租赁渠道便捷程度、房屋内部设施与外部交通环境等3项影响因素，将其命名为“技术因素”。

公共因子5包括承租者消费观念转变、北京市人口流动，故将其命名为“文化因素”。

三、促进北京市住房租赁市场发展对策

（一）环境方面

培育多主体供应体系。人口流动、家庭结构变化对住房租赁市场的影响逐步加深。大城市人口增长速度保持在较高水平导致住房压力增加，家庭结构小型化造成住房需求量增多，当前住房供应体系已不能满足人民日益增长的租赁需求，应加快培育多元供给主体，建立多层次供应体系。可通过激励手段鼓励社会资本参与住房供应，引导社会组织同租赁中介合作，共同服务于租赁市场；应引导社会组织同房地产开发企业合作，推动房地产开发企业向租售并举模式转型。

政策优化。政府在政策制定方面，首先要增强政策的针对性。我国目前住房政策体系尚不完备，应加强政策体系的针对性，根据不同地域实际情况，因地制宜优化政策体系，及时更新政策内容。例如，北京市设有专门的保障性住房管理机构，及时分析保障性住房现状，有利于政策的更新完善。政策实施方面，应在可行范围内进一步扩大保障覆盖面并提高住房保障水平，以解决中低收入人群住房问题。政策监督层面，需建立完备的监督体系，自上而下层层监督，规范住房租赁市场行为。

严控租金贷。租金贷是长租公寓暴雷的直接原因，而在租金贷业务中，住房租赁企业处于核心地位，是联系出租者、承租者、金融机构等多方的桥梁。因此，应制定行业规范，严格监控租金贷业务，同时发挥企业自律作用，以提升住房租赁企业规范化运营水平。

（二）市场方面

规范住房租赁经营行为。针对虚假信息问题，建立房源信息核验平台，房屋中介和承租者通过此平台对信息的真实性、有效性进行核验。针对租金贷款业务的突出问题，应监督金融机构进行备案，贷款期限与贷款发放频率应与租赁合同相一致，严控住房租赁企业以各种名义诱导承租者进行租金贷款。

建立租金监测制度，稳定租金水平。造成租金上涨的原因可以概括为三类：房屋品质改善、人为抬高租金、供需不平衡。房屋品质改善造成的租金上涨问题需要通过引导加补贴解决。对于房东人为涨租，要进行适当管控。对于供需不平衡造成的租金问题要进行合理调控，例如采取相应的激励措施保障小型公寓的供应，对开发小型公寓的开发商提供经济支持，在开发新住宅的同时鼓励空置商业地产改造。以住房租赁需求量大的地区为试点，建立租金监测制度，及时向公众公布租金信息，针对不同类型房屋设置合理租金上限，稳定市场预期。

完善配套服务。伴随租赁人群的观念更新，租赁需求已由基本刚需转化为追求高品质生活，而住房租赁体系中，承租者长期处于被动地位，无法获得相应的租赁配套服务。究其原因，是中介机构将房源信息作为收益来源，忽视租户居住体验，导致租赁市场提供配套服务的动力缺失。相关部门运作应转向服务型模式，构建完善的运营管理系统，通过个性化、专业化的服务，满足承租者差异化、个性化的需求。

（三）个人方面

给予承租者话语权。相对于出租者而言，承租者处于劣势地位，双方之间的不平等关系会引发一系列矛盾。在政策的积极引导之下，给予承租者更多的话语权，可助力租赁关系的稳定。承租者要学会维护自身权益，租赁房屋时完成合同签订和合同备案，当遇到租赁纠纷时，及时向有关部门寻求法律援助，接受专业的指导和帮助，有理有据地解决租赁纠纷。

引导个体房东合同备案。合同备案与否直接关系到住房租赁市场能否稳健发展。在私人住房租赁市场中，进行合同备案意味着个体房东需缴纳个税，这是造成合同备案率偏低的主要原因，而且备案过程繁琐也会影响房东备案的积极性。针对此类问题，应完善相应税收政策，消除业主顾虑，简化备案过程，引导房东积极主动进行合同备案。

优化中介人员的从业素质。设立中介人员考核机制，增强其责任意识，做到遵从住房租赁市场各项规章制度，不提供虚假房屋信息，不欺诈房东租客，不泄露房主租客个人信息，依法、合法经营。

（四）技术方面

完善平台服务功能。建立统一数据库，实现租户信息与医疗、教育等部门之间的信息共享，便于管理部门进行统一管理，并借助网络平台技术实现线上线下信息交流，提高管理效率。进行租赁项目信息公示，统一发布空置房屋信息，包括其地理位置、房型及面积等，为寻租者提供官方信息服务平台。

完善住房租赁信息网络平台。当前虽然可以通过租赁机构官方平台进行房源基本信息的查看，但房屋周边环境、室内设施布置还不能做到一目了然。应进一步建立完善住房租赁平台，促进专门租房APP的软件开发，做到随时随地可用手机看房租房。租过房的承租者可以发表自己对房东、房屋内部设施以及周边环境的评价，向其他租客提供借鉴和参考。根据承租者的评价和反馈，房东可进行相应的房屋改善和服务改进。这有利于租赁双方租赁关系的和谐发展，可进一步推动住房租赁市场稳步发展。

（五）文化方面

培养合理的住房消费观。中国人“购买住房”的观念根深蒂固，但随着时代的进步，无房者尤其是青年无房者对租房的态度逐渐发生转变。应当充分发挥媒体的宣传作用，倡导健康合理的住房消费观，积极宣传住房租赁相关政策，增强人们租赁住房的积极性。

提高租赁群体的保障水平。租购不同权是国民购房意愿强烈的重要原因，受限于医疗、教育、养老等权益，即使面临财务压力，多数国民仍旧会选择购房。破除租购者权益的不平等，从根本上提高租赁群体的保障水平，使得租购同权真正落地，这是促进住房租赁市场健康发展的突破口。租购同权的落地是一个长期的过程，各地政府应因地制宜，寻找适合的保障路径。

四、结论

本文在“租购并举”、“租售同权”的背景下，以北京市为例研究住房租赁市场发展的影响因素。通过文献整理，建立影响因素预选方案，并运用SPSS工具对提取的21个影响因素进行因子分析，发现影响北京市住房租赁市场的关键因素有市场因素、个人因素、技术因素、文化因素、政策因素，并提出有针对性的建议。对于环境因素，本文从培育多主体供应体系、优化政策、严控租金贷三个角度提出建议；对于市场因素，本文围绕规范住房租赁经营行为、建立租金监测制度、完善配套服务进行对策分析；对于个人因素，本文分别从承租者、个体房东、中介机构的角度出发，提出住房租赁市场发展的完善建议；对于技术因素，本文认为应充分借助互联网平台，搭建服务与信息平台；对于文化因素，本文认为应加强舆论引导，并完善租购同权落地配套服务，以从根本上保障租房者的权益。