房地产企业开发成本核算探究

梅文杰

摘要：在坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求的大背景下，房地产企业传统的土地红利、金融红利逐渐消失。房地产企业通过精细化管理手段获取房地产新时代的管理红利。其中，精准的开发成本核算，在精细化管理中扮演着十分重要的角色。文章在分析房地产企业开发成本核算的重要性基础上，探讨了当前房地产行业开发成本核算中存在的问题，并针对性地提出了加强房地产企业成本核算的对策建议。

关键词：房地产企业;成本核算;开发成本

一、引言

早在1993年1月，我国财政部颁布的《施工、房地产开发企业财务制度》（[1993]财预字第6号）对房地产企业开发产品规定了六個成本项目。但每个成本项目具体核算内容不够详细，且该文件于2008年1月被废止，取而代之的是新企业会计准则。新企业会计准则对房地产企业开发成本核算没有进行明确的规定，这就使得房地产企业对开发成本的核算方法不统一。直到2009年3月，国家税务总局印发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，下称31号文），该文件对房地产企业开发产品核算进行了比较明确的规定，且可操作性强。目前大多数房地产企业参照31号文的有关规定，制定了开发成本核算办法，对开发成本进行核算。

根据房地产行业的特点，结合其经济性质和经济用途，可对开发成本设置六个成本明细科目，分别是：土地成本、前期工程成本、建安工程成本、基础设施成本、配套设施成本、开发间接费用。

（一）土地成本

土地成本是指房地产企业为获取土地而发生的各项成本支出，包括土地购置成本、拆迁安置费、土地契税、土地使用税、土地交易服务费、滞纳金、其他土地费用等。

（二）前期工程成本

前期工程成本是指房地产项目开发前期发生的咨询调研费、水文地质勘测费、设计费、政府行政收费、前期三通一平费用、其他前期成本等。

（三）建安工程成本

建安工程成本是指房地产项目开发过程中发生的建筑工程成本和安装工程成本等。

（四）基础设施成本

基础设施成本是指房地产项目开发过程中发生的园林景观工程、市政配套工程、安防智能化、中水系统、管网系统、生化池及安装、其他基础设施成本等。

（五）配套设施成本

配套设施成本是指房地产项目总规划内需配建的非营利性的且产权属于全体业主的，或需无偿移交给地方政府部门的设施，如人防工程、物管用房、居委会用房、社区用房、幼儿园、会所、配电室、垃圾转运站等。

（六）开发间接费用

开发间接费指房地产企业为开发项目所发生的不能直接归集到各成本对象中的各项间接费用，类似于工业企业产生的制造费用。例如：工程监理费、造价审核费、工程保险费、物业完善费、营销设施建设费、周转房摊销、借款费用，以及项目公司履行合同预算、研发设计、开发、工程管理等职能的部门所发生的薪酬福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、安全措施费等。

二、当前房地产行业开发成本核算中存在的问题

（一）开发成本对象划分不清晰

当前，房地产企业单一业态的传统地产开发模式走向尾声，多业态的综合地产、多元化的产业地产纷纷登上舞台。房地产企业多业态、多地块、多批次开发已经成为常态。业态、地块及批次的增加，给成本核算工作带来了极大的挑战。成本核算人员能否清晰划分成本对象，对成本核算的准确性、对项目后期所得税汇算以及土增税清算工作，起着关键作用。按照国税31号文件要求，成本对象由房地产企业在开工之前进行合理确定，同时报税务机关备案。成本对象确定后，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象，需征得税务机关同意。但在实际工作中，依然存在成本对象划分过于混乱，且随意进行变更，导致成本核算金额与实际造价金额误差较大，给项目成本分析、及后期税收工作带来极大的困难。

（二）开发成本核算金额不准确

房地产企业项目开发与产品制造业不同，房地产项目具有开发周期长，资金投入量大的特点。同时房地产企业在支付工程款时，是根据工程进度，以及施工单位所完成工程产值的一定比例进行支付。这就导致房地产企业每次所支付的工程款金额以及取得的发票金额与房地产项目所完成的实际工程产值存在差异。部分成本核算人员简单的选取工程款支付金额或取得发票金额对开发成本进行核算，将导致开发成本核算金额不准确。同时工程结算进度的滞后、以及公共配套设施施工进度的滞后，也会影响开发成本金额核算的准确性。开发成本核算金额不准确，将导致财务报表中的存货及应付账款金额不准确，使财务报表不能公允反映房地产开发企业的财务状况。

（三）开发成本归集与分配方法不合理

房地产开发企业开发成本应按制造成本法进行计量与核算，可将开发成本划分为直接成本费用与间接成本费用。企业所发生的能确定由某一成本核算对象负担的直接成本费用，应当按照所对应的开发产品成本项目类别，直接归集计入该成本核算对象。企业所发生的由两个或两个以上的成本核算对象共同负担的间接成本费用，应按配比和受益原则分配计入有关的成本核算对象。但是若成本核算人员对房地产项目施工现场不熟悉，缺少建筑工程及造价方面的相关知识，就很难确定某项直接成本费用具体应归集到哪个成本核算对象，导致成本归集不合理。同时对于间接成本费用的分配方法，不同的成本项目有不同的分配方法，行业内没有统一的选用标准。

（四）开发产品成本结转金额不准确

房地产项目通常是分批次开发，分批次竣备，并分批次进行交付。同时由于施工过程中存在大量的变更与洽商，导致房地产项目在开发产品交付时并不能与各工程单位就工程结算金额达成一致。工程结算往往会滞后项目交付数月的时间。房地产企业与各施工企业所签订的工程合同，如总包合同，通常是分地块或分期进行签订，一个工程合同涉及多个批次的开发产品。同时房地产项目的公共配套设施的修建也存在滞后性。这就对分批次交付的开发产品成本进行准确的结转带来了困难。若直接根据财务账上所核算的开发成本金额进行结转，将导致成本结转金额不准确。出现同一项目，同一业态，不同批次结转的开发产品单方成本波动较大，最终体现为不同期间开发产品毛利率波动较大，不能真实反映企业当期的经营成果。