城市商业综合体营销与运营模式分析

作者简介：魏诗倩（1990— ），女，汉族，浙江余姚人，在读研究生。主要研究方向：工商管理。

摘 要：我国经济的良好发展为我国推进城市化进程提供了充足的资金，推动着我国城市规模的不斷扩大，在此过程当中相应城市服务功能也趋于完善，越来越向着综合化发展，这种背景之下相应的商业资源也越来越向着城市中心发展和聚集，逐渐在城市中心形成了城市商业综合体，以能够更加广泛地为人们提供更加具有综合性的服务。城市发展扩大过程当中相应城市商业综合体也需要能够根据城市的不断发展而进行相应的调整，能够更加充分地利用商业资源，设置出全面的营销和运营模式，推动相应城市商业综合体的良好发展。

关键词：城市商业综合体;营销;运营

在计划经济时代，由于受到国家政策干预等效用影响，商业发展建设对于政府计划的依赖程度逐渐加深，各个行业的发展也逐渐受到了相对严格的规模控制，房地产业也并未形成真正的商业地产。在进入到改革开放时期之后，经济体制改革以及市场经济的作用，令市场意义的地产开始随之出现。文章主要对城市商业综合体营销与运营模式进行了分析。

一、我国商业综合体发展历程

（一）以配套为主的商业建设

在这一时期阶段，国家刚刚开始改革开放建设，商业项目建设以及居民的生活需求之间存在着十分显著的差距。由于生产力水平较低以及商品资源严重缺乏等方面的问题出现，会在一定程度上严重限制商业网点的建设。而伴随着城市化发展建设速度加快，为促使人们的日常生活需求得到满足，政府积极开展了商业网点的小规模建设活动，逐渐将一些临街的建筑合理更改为餐饮、商店等服务行业，多数行业都是为实现城市居民生活的保障，商业的发展水平整体较低，也并未形成系统与完善的商业地产。

（二）商业快速发展

在20世纪80年代到90年代初期，城市商业的发展速度逐渐加快。这一时期城市化的发展速度不断加快，经济发展也开始变得更加明显，城市周边郊区在建设新型商业区之时，城市内部的商业区开始进入到相对大规模的改造阶段。在新区建设与旧城改造的双重作用下，城市化的建设速度逐渐加快，商业网点逐渐在所有城市区域得到广泛普及。这一时期阶段中，商业地产大体表现在有关商铺的选址角度，但是总体而言并未形成完整与系统化的商业地点概念。

（三）商业规模扩张建设

在进入到20世纪90年代中期之后，我国传统百货随之进入到了高速发展的时期阶段，并且也出现了主动规模较大的商场，跳出了原有传统商业格局的影响，甚至还在逐渐朝外扩张。在这一时期阶段，快速发展的经济令许多新型商业业态随之产生，举例说明，各种各样的超市、步行街以及购物中心开始出现，摆脱了以往单一化的建设以及传统的发展模式，发展规模日渐扩大，商业建设开始逐渐朝着多元化经营模式转变。

（四）商业地产开发建设

进入到20世纪90年代的后期阶段，商业地点开始不断开发与建设。商业开发的市场化，有着十分显著地开发经验，同时也筹集了一定的资金与土地资源的地产开发企业，逐渐涉及到了商业地产建设工作。随着我国零售业的开发与发展，市场发展开始逐渐呈现出了全球化的趋势。国内对商业需求的日渐拓宽，极大推动了商业地产的建设力度，商业地产的模式也随之开始变得更加完善与健全。

二、城市开发商业综合体必须遵循的原则

（一）刚性规划

在不断推动城市商业综合体开发时，要严格地按照城市的刚性规划要求进行设计，以能够更加充分利用城市内部的交通、商业、生活资源，更加良好地将整个城市商业综合体融入城市的发展规划当中，从而减少整个商业综合体开发给城市造成的影响，同时也能够更加良好地帮助城市功能定位，有效的保证整个商业综合体与城市发展的配套性，充分发挥商业综合体的重要作用，有效提升城市发展的质量。因此在城市商业综合体开发过程当中，就需要能够对城市发展的规划进行分析，合理创建城市商业综合体建筑项目内容充分利用该区域的相应土地资源，实现城市改造和城市文化内涵的共同结合发展。在不断推动商业综合体营销和运营工作时，也要适时地根据整个城市的发展规划进行合理的调整，保障当前商业综合体的营销与运营模式，更加与城市的发展步调相一致，从而充分地运用城市当中的各项资源，带动商业综合体的良好发展，为商业综合体带来更加丰富的经济效益，也不断提升城市的经济发展水平。

（二）以人为本

城市商业综合体的建设最终是为了向该区域的居民、消费者以及到该区域旅游的人民提供服务的区域，因此在整个商业综合体的设计当中，无论是整个商业综合体的外观设计以及内部空间的设计，都必须要能够满足人的相关需求，因此就必须要提升商业综合体的人性化服务功能，在设计商业综合体的外部建筑空间景观以及园林绿化时，要能够严格按照整个城市的规范要求进行，同时也需要更加全面的对城市当中的相应交通状况、整体市政配套设施的分布状况进行合理的分析，充分地利用这些资源设置商业综合体，有效提升商业综合体的便利性，能够为人们提供更加便利的服务。整个城市商业综合体内部设计过程当中，不仅要能够给予该区域商户经营便利，同时也要更多地给予再次进行消费的相关消费者便利，以能够不断满足消费者的相关需求，同时也要更多地在商业综合体当中进行各项设备设施的完善工作，保障该区域相关行人通行的顺畅性和安全性，同时为了能够不断拓宽商业综合体的服务范围，需要加强相关设备设施的完善工作，如合理地布置城市商业综合体区域盲道的建设，合理地设置残障人士出行区域，为残障人提供更加便利的服务，同时也需要结合商业综合体所在地的实际交通状况合理地保证该区域通行，加强商业综合体区域周边停泊设施的建设工作，以良好的促进该区域交通的顺畅运转。

（三）投资共赢

在城市商业综合体建设当中，不仅仅包括休闲、购物、居住等功能，还具有商业街、住宅、酒店等功能，因此在对整个城市商业综合体进行设置之前，充分地对城市内部的各项配套设施进行综合性分析，更加充分地与该区域的交通条件以及市政配套设施相结合，这就表明了在整个商业综合体建设当中所需要进行的投资成本相对较高，保证整个商业综合体建设能够有充分的经济效益，在开展建设之前要能够进行较为严密的市场调研工作，并对所进行的相应规划设计，以及设置出的产品项目类型进行综合评估，对整个项目开发的周期以及相应回报的方式进行预测，从而借助所归纳出的各项数据信息，不断推动城市综合体当中项目规模布置，配置的合理分布，保证城市综合体投入运营之后能够获得丰富的经济效益，实现投资共赢。