农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术研究

李鑫炎 刘海飞

摘 要：随着农村土地产权制度的改革，农村宅基地地籍调查和房产一体化调查工作逐渐成为农村不动产登记工作的具体表现形式，为了更好的获取调查结果，确保不动产权登记工作有序进行，需要加强确权测绘调查技术研究，以此把握调查技术路线。但是在实际的调查工作中，却存在工作量大、时间长、耗费成本高，且指界确权难等问题，严重影响调查工作效率和质量，对此可以采用倾斜摄影测量技术和移动地理信息定位技术、农村宅基地调查系统等新技术对其解决，以此确保调查结果科学可靠。

关键词：农村宅基地;房地一体化;确权测绘调查技术

为了更好的为农村产权制度改革提供技术支持，解决我国农村不动产确权问题，确保确权登记工作高效进行，我国各地区自然资源部门加强了农村房地一体化确权调查工作，在此工作过程中存在多种技术难题，因此需要科学应用现代化测绘调查技术方法，保证该工作质量和进度。笔者在湖南省永州市道县农村宅基地和集体建设用地房地一体项目开展期间，对农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术做了研究，本文结合道县房地一体项目工作经验探讨农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术。

一、农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术概述

（一）确权内容。确权测绘工作主要对各行政辖区下的所有农村宅基地的权属状况、界址、用途、四至等基本情况进行调查，将调查结果制作成为数据、图表、文件的形式。实地调查还包括宅基地上的建筑物、建筑构造产权情况，比如房屋所有人、权属性质、结构框架、建设时间、实际用途和规划用途、规划面积和具体面积等。在进行地籍测量时也需要对房屋进行测量，以此形成房地一体化调查成果。

（二）调查技术概述。农村宅基地范围广、面积大，宗地数量多，如果采用传统的调查方法，会耗费大量的时间、人力、物力等，因此可以采用航空摄影测量技术和数字化测绘技术在图件形成的基础上进行实际调查，该调查过程中需要用到的技术方法如下所示：第一，采用航测法成图叠加数字正射影像图来识别行政界线，以此对宅基地使用情况进行调查，以此绘制工作底图，在调查工作底图的基础上进行宗地指界调查。一般需要调查宗地权利人、权属范围、界址、土地功能，调查后及时填写相关文件、图表。第二，在完成地籍调查后，对宗地上的房屋和建筑物产权进行调查，并测量面积、绘制房屋草图，对于一些隐蔽区在航拍结束后将其作为新增的宗地，调查后，采用全野外数字测绘方式对房屋周围设施、界址等进行补测。野外调查结束后，根据调查结果绘制地籍图、宗地图、房屋分层图，以此精确计算宗地面积、房屋面积，最终计算房产面积，填制权籍调查表。第三，利用信息技术，建立权籍数据库，最终保证权籍调查结果的准确、科学、可行，便于后期开展农村宅基地房地一体化确权登记证发放工作。在以上项目调查过程中，常用的测绘调查技术有：以航空摄影技术为主获取调查区高分辨率的数码航空影像;利用地理信息技术进行地籍调查，将其作为权籍调查数据库的建设依据[1]。

二、农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术问题

（一）农村宅基地建设较为分散。当前，我国农村宅基地房屋建设混乱，房檐遮挡物较多，影响航空摄影测量工作，无法采集房屋信息，导致采集数据精确度不达标，需要人工对房檐进行调整、对房屋边长进行丈量，因此耗费时间和人力较大。由于房檐的遮盖，航空摄影测量成图过程中会存在以下问题：房屋图变形，比如，房屋边长不符、折线拐角不平整、房屋点位置不科学、房屋多余或者不足、宗地范围和界址点不准确、房屋植被和地形出现偏差。

（二）农村宅基地权利人身份不明确。当前，农村外出务工比例较大，农户户主不在家只有孩子和老年人等情况较为普遍，因此入户调查、确权指界、签字盖章、权属资料收集、等工作都难以进行，确权调查成果不完善最终影响房地一体化权籍调查工作。

（三）宅基地建设政策的影响。当前，我国农村宅基地建设上实施无偿使用宅基地的政策，住户对宅基地权籍调查工作认识不足，也缺乏宅基地登记权利意识，在实际的工作中，农民配合度不高，影响入户调查工作的进行。

三、农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术问题解决对策

（一）倾斜摄影测量法。考虑到我国大部分农村宅基地房屋建设不齐整、房檐存有遮挡物，需要用到大量人工时，工作人员可以在以上地区采用倾斜摄影测量法，该方法采用的是无人机，在无人机上安装倾斜摄影机，从多个角度获取航空影像数据，以此保证房屋数据信息的完整性，可以有效解决以上问题。获取数据后，需要通过系统进行处理，以此生成正射影像，最终通过摄影测量软件输出正射影像，利用三维技术建立三维数据影像模型，以此对宅基地信息进行调查。倾斜摄影测量法可以保证精度和效率，有效解决测量困难的问题[2]。

（二）RTK-全站仪、测距仪测量法。对于一些摄影测量不到位、不精确的宅基地测量问题或者新增房屋，可以采用RTK-全站仪、测距仪测量法进行修补、完善，以此保证测量结果全面、精准。该方法也可以用在无法进行航测需要整改的房檐测量工作中，通过测距仪内的专业技术工具，可以把握房檐条数、变数、转角等，最终绘制出标注宽度和尺寸的工作底图。

（三）移动GIS农村地籍调查系统和指纹记录调查法。在进行农村地籍调查时，工作人员可以采用平板电脑，安装移动GIS农村地籍房产调查系统和指纹记录系统、调查工作底图，依次入户调查，要求户主现场填写地籍调查表、签字盖章，上交权属、房产、地籍等资料。对于户主长期不在家的，可以邀请村干部或者其他代理人集中签字确认，或者要求代理人将指界证据资料进行拍照、录音、录视频等，以此上传到地籍调查数据库中。

（四）簽字盖章法。对于以上农民认知不足，不配合的情况，可以采取集中签字盖章的方法解决，比如，在宅基地调查确权工作中，遇到户主不配合情况时，可以邀请村干部作为代理，携带宗地图和权籍调查表等资料后，地方政府和村干部在农村专属办公室内集中进行签字确认、盖章等，以此保证该工作的顺利进行，也可以及时发现错误。

（五）完善法律法规制度。我国政府部门和自然资源部门需要不断完善农村宅地基确权调查工作相关法律法规，以此全面解决调查问题，一方面，需要强化农户基本的宅基地确权、地籍、房屋产权等概念认知，并对其进行公开标准，制定分户原则，避免出现一户多宅的问题。且还需要对多余宅基地进行管理，将其纳入农村集体资产中，降低户主分歧现象的发生。另一方面，需要提高农村宅基地使用率，探索农村宅基地的流转制度，并优化农村宅基地审批程序和管理机制，以便更有序的开展农村宅基地确权登记工作[3]。

四、结束语

总之，通过以上农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术应用发现，倾斜摄影测量法、RTK-全站仪、测距仪测量法、移动GIS农村地籍调查系统和指纹记录调查法、签字盖章法可以有效解决传统农村地籍房屋调查问题，在保证调查准确性的同时，也可以提高工作效率。以上技术方法的有效应用不仅可以高质量完成农村宅基地房地一体化确权测绘调查工作，也可以有效总结当前农村宅基地现状问题，为后期完善农村宅基地和房屋管理制度提供依据。

参考文献：

[1] 杨远芳， 师俊峰. 农村房地一体化权籍调查方法[J]. 城市建设理论研究（电子版）， 2018， No.257（11）：36-36.

[2] 陈永立， 赵彦荣， 王菁. 农村房地一体确权登记发证有关问题的探讨[J]. 测绘与空间地理信息， 2015， 000（012）：213-215.

[3] 陈磊. 房地一体农村建设用地使用权调查方法探讨[C]// 云南省测绘地理信息学会2016年学术年会论文集. 2016.