房地产企业资本结构优化研究

周元钧

摘要：资本市场结构是指在一定时期内各种社会资本、企业及其比例关系的价值构成，是融资方式组合的结果。由于资金需求大、资金回报缓慢，通过自由资金来维持企业运转的房地产企业微乎其微，往往需要贷款实现持续发展。总体而言，房地产企业负债率较高，资本结构不合理。为了促进房地产行业健康发展，房地产企业必须优化资本结构。

关键词：房地产;资本结构;结构优化

自我国政府对房地产行业政策调控以来，房地产业正经历着快速的发展。但快速发展所带来的问题日益突出，主要表现在我国房地产行业的特征上。为了能够获取更多土地，房地产开发者通过举债等方式快速扩张开发规模，过度依赖债券融资，因此在我国房地产开发行业中普遍存在融资压力较大，面临着相对较高的运营和融资风险。如何才能实现房地产公司和企业良好可持续发展，有效优化房地产公司和企业的资本结构，成为了业界广泛关注的问题和焦点。本文对A集团资本结构的现状进行了研究和比较，包括债务结构比例、长期偿债能力和短期偿债能力，以及同类企业和行业平均数据的横向比较，从而得出优化企业资本结构的方法。

一、公司分析

（一）资本结构现状分析

从表1我们已经可以清楚地明显看出，2017年以来，公司固定资产价值呈逐年快速增长，由2016年末的8306.074亿元迅速成长，增加至2020年末的18691.77亿元，公司总资产负债由2016年末的8306.74亿元迅速成长，增加至2020年末的15193.32亿元。从下面的表1我们已经可以清楚地明显看出，除2016年外，A集团的平均资产负债率在过去四年一直处于相对较高的水平，前四年一直趋于稳步快速上升，由2016年的80.54%上升至2019年的84.36%，并且远远地要高于目前全国各类行业的平均水准52.89%。总的来说，A集团目前还仍然存在着企业融资渠道途径方式比较单一，资本市场结构不合理等诸多突出问题。公司应该在保持一个较低水平的财务风险同时尽量控制负债规模，合理调节企业的资金结构，保证企业的安全运转。

（二）偿债能力分析

偿债能力是一种用来衡量一个公司的经营情况是否良好或者坏的重要技术能力，其中可以划分为短期偿债和长期偿债两种。对于短期偿债能力，其偿付风险的能力很大一部分由于企业资产的流动性和其变现。而且企业的流动资产必须跟短期偿债的能力紧密地联系起来。通常这些资产的流动性很强，即一个资产可以通过变现来偿还债务的能力也很强，其短期偿债的能力随之增加。而衡量一个企业实现长期偿债能力最重要的指标之一即为资产负债率。一般来说，流动比率与速动比率与企业资产的流动性同呈正相關。而比率太高对企业发展会造成不良影响，应该根据同行业平均水平具体分析。根据同行业的平均水平，流动比率≥2、速动比率=1为宜。

A集团近五年现金流动比率的五年平均值约逐年下降至达到1.2，速动融资比率的五年平均值也只是0.5。据统计，房地产业现金流动比率和企业速动投资比率的全年平均值分别应该是1.92和0.63。由此可见，A集团在目前现有流动资金中的流动比率与资金速动率的比率都已经要明显地远高于行业平均值，同时A集团2016至2020年的资产负债率平均81.54%，且一直处于逐渐上升的状态。这就说明A的偿债能力相对较低，融资模式面临考验。一旦这些企业长期无法及时进行破产再融资或未来有效地彻底缓解其无法偿债的债务压力，发生企业资金链突然断裂的情况概率就非常高。

（三）现金流量分析

现金流就相当于一个公司的"血液"。通过经营活动所产生的资本和现金流量最稳定。通过投资活动产生的现金流量可以反映企业的自筹资金的生产能力。

2016-2020年，A集团在业务经营中的各项活动所产生的资本和现金流量净额波动较大，但均为正。2016-2020年A在外投资活动中所产生的实际现金流量净额小于零，说明A正处于快速增长的阶段，这一时期投入了大量资金。2016年至2020年，A融资活动中产生的经营性现金流为正或负，主要是因为公司目前正处于扩张时期，大部分的经营性现金流都是用来补偿投资性的现金流。这在很大程度上是与A的良好经营相联系的。对于A来说，要想进一步扩大其市场份额，如果一个公司需要投资的仅依靠其经营活动所产生的现金流量净额，是远远不够的。我们还是应该继续增加投资，筹集大量资金来补充需求。

二、A集团资本结构形成的原因

（一）资产负债率较高的原因

1、由于房地产行业的固有性质。与其他行业相比，房地产行业需要更多的资金，仅靠自有资金往往只能满足购地款，无法支撑整个项目。因此，许多项目都是通过债务融资的。作为房地产龙头企业，与其他中小型房地产投资企业相比，A开发和研究的项目规模更大，建设周期更长，资金需求也更大。

2、企业规模和发展的需要。A集团是一家规模大、资信高、银行贷款方便的房地产龙头企业。债务融资成本低于股权融资。A集团偏爱债权融资，负债率相对较高。近年来，房地产企业向市场传递的信息都是一种供不应求的状态，从而引发了房地产金融业的发展加速发展，A同样如此。随着规模的不断扩张，自有资金的增长速度与资金需求的增长速度不匹配，需要通过举债来投资和开发。

（二）短期债务占比过大的原因

与长期债相比，短期债具有成本低、易得、灵活的特点。对于A集团，通常需要大规模筹集资金，短期债务是节省时间和金钱的有效途径。

（三）银行借款占比较大的原因

中国金融制度体系还是不尽全面。金融业发展模式不合理，间接融资的占比太多，直接融资并购行动较少。在此一大背景下，A集团等房地产公司和银行都无法从中获得其他较为便捷、成本更低的融资方式和途径，导致多数只能依靠银行贷款才能获得。

三、资本结构优化建议

（一）减少负债融资比例，降低资产负债率。

目前，A集团的资产负债率低于行业水平显著较高，过高的资产负债率是不利于公司的治理和开发，相应的风险也无形增加。应降低其资产负债率在合理范围内，可以考虑直接投资，或与债权人协商债务转换成股權。这种方法可以帮助企业降低资产负债率，优化企业的资本结构，使企业更加合理的资本结构。同时，对行业的发展也具有重要意义。

（二）拓宽融资渠道

房地产行业对资金的巨大需求决定了其对金融的依赖程度。商业银行主要融资手段是短期流动性存款，即流动性短期借钱，无法满足相应要求。集团应使用其他债务融资来源，特别是长期债务融资。而A集团长期负债率偏低，资本链相对狭窄，容易产生财务危机。在这种情况下，A集团应根据企业的市场定位和发展需要来拓宽融资渠道，可以选择海外发行债券来缓解融资难度，降低融资成本。增加长期负债比率，让更多债权人积极参与公司管理，同时也要积极提升企业自身信誉，从各方面提升企业防控风险的能力。

（三）应注重内源资本的积累

首先，A集团应加快资金回笼和合理使用内源性融资，加强公司的积累资本能力。通过加快商品销售，利用预支账户加快资金回笼，缓解资金压力;其次，应适当增加股权融资比例，由于内源性融资的融资规模有一定的限制，对于大规模融资，股权融资的比例应该增加。

四、结论

从对A集团的分析中我们可以清楚地看出，目前我国房地产商品经营行业还是处于高速增长的阶段，普遍还是存在融资途径渠道单一，高资产负债率，依靠银行贷款等等问题。因此，优化内外部融资的结构，多元化的融资途径和渠道，合理地降低房地产企业资产负债率，成为了房地产企业进一步优化资本结构的合理解决办法。同时又对行业总体的稳定和可信度持续、健康快速发展具有比较重要的影响。

参考文献：

[1] 季聿阳.碧桂园公司资本结构优化研究[J]. 金融，2020， （14）：54-55.

[2] 徐丽军，高涵.万科集团资本结构优化的对策研究[J]. 现代商业，2020，（08）：105-106.

[3] 梁晓旭.财务杠杆对企业资本结构的作用分析[J].当代 会计，2019，（02）：159-160.

项目来源：

广西财经学院会计与审计学院2019年度会计类学生研究项目《房地产企业资本结构探究-以A公司为例》一般课题阶段性研究成果。