浅议竞争性磋商在物业服务政府采购中的运用

段逆?朱泠泠

随着《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》的发布，竞争性磋商的采购方式应运而生。物业服务的范围比较广、涉及领域较多，目前存在很多不规范行为。本文拟通过分析竞争性磋商采购方式在物业服务项目中的应用，以及成功案例的介绍，为后期改进物业服务采购做出经验。

一、序言

《中华人民共和国政府采购法》（中华人民共和国主席令第14号）作为我国政府采购完全步入了法制化、规范化轨道的标志，对节约采购资金、提高采购效率以及促进廉政等方面都有着重要意义，其采购行为包括货物、工程及服务等。随着物业服务管理的市场化改革推进，越来越多的中央预算单位通过购买外包式的物业服务，开启物业服务社会化的管理模式。

本文的物业服务采购，是指本单位无法完成的、需对外委托的物业采购服务，如电梯、空调、停车设备、消防服务、安防监控、配电室的维保运行服务，以及保安服务、保洁服务、停车管理服务、会议服务、绿化养护等服务采购行为。

二、物业服务采购的现状

物业服务作为需要细化量化的管理服务，相比仪器设备、工程施工等采购项目，有其不同的特点。一方面是区域性较强。物业服务由于较多涉及人员雇佣、车辆调度等，往往是本地供应商参与。另一方面，部分物业服务具有較强的专业性，如配电运维、电梯及车库维保、消防服务等，需要根据采购人的地址、物业面积、建筑物情况、车位情况等综合考察，量身定制服务方案。

由于物业服务的范围比较广、涉及领域较多，目前缺乏标准统一、可参照执行的法律法规及行业政策。从采购人角度来说，物业服务项目的执行期长，监督管理较为困难;在评选服务商的标准上，主观评价占比较多，客观可量化的标准不足。从服务商角度来说，物业服务的准入门槛较低，服务商数量多、规模小，服务质量参差不齐，在一定程度上存在“鱼龙混杂”的市场状态。部分专业化程度不强、竞争力较弱的服务商，偏向于采取低价中标的经营策略。从政府采购严重违法失信行为记录中可以发现，物业服务采购领域的服务商围标、串标、与采购人或采购代理机构恶意串通等情形时有发生。

另一方面，物业服务采购项目的费用测算科学性有待提高。物业服务采购项目通常涵盖多项内容，如停车管理服务，要明确工具、耗材等问题，还有车库服务人员工作内容是否涵盖车库保洁、秩序维护以及立体车库的简单维修等;再如树木绿化养护服务，需明确绿化工具、种子化肥等标准。这不仅影响物业服务采购项目中费用化支出的测算，而且对配备的人员数量也有一定影响。如果采购人不指定人数、只提供服务内容和标准，将会使服务商报价的偏差非常大。

三、竞争性磋商的特点

根据《政府采购非招标采购方式管理办法》（财政部第74号令）规定，政府采购的非招标采购方式包括竞争性谈判、单一来源及询价等方式。由于竞争性谈判采取最低价法，在实际运用中存在服务商为了片面的、一味的追求低价中标，降低服务质量从而导致恶性竞争的可能性，其不足之处日益凸显。同时，为了深化政府采购制度改革、推广PPP模式等工作需要，随着《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》（财库[2014]214号，以下简称“214号文”）的发布，竞争性磋商的采购方式应运而生。

（一）竞争性磋商与公开招标的区别

与竞争性磋商相比，公开招标在邀请供应商方式、采购文件澄清及修改时间、发放文件日期规定、报价机制及采购周期等方面都有不同。

公开招标是通过发布公告的形式以邀请不特定的供应商来参与投标，招标文件中需确定采购项目的技术要求、服务标准等。自招标文件开始发出至投标人提交投标书不得少于20日，如果需要对已经发出的招标文件进行必要的澄清或修改，若其需要澄清或者修改的内容可能会影响到供应商文件编制的，则至少应在投标截止时间15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人;如果不足15日。则应当顺延供应商递交投标文件的截止时间。公开招标中，服务商进行密封的一次性报价，并以此为基础，由评标委员会按照评标办法进行评审，最终形成中标人。

竞争性磋商除了发布公告外，还可由采购人、评审专家分别作书面推荐，或者是从省级以上财政部门建立的供应商库中随机抽取等方法邀请供应商，从竞争性磋商文件发出至供应商提交首次响应文件截止不得少于10日;如果需要对采购文件进行澄清或修改，应当在交首次响应文件截止之日至少5日前 ，以书面形式通知所有获取磋商文件的供应商，若不足5日，应当顺延供应商递交首次响应文件的截止时间。竞争性磋商中，服务商进行两轮报价，磋商小组按照评分标准进行综合打分，按分值排序确定成交服务商。

由此可见，竞争性磋商的采购文件澄清及修改时限明显短于公开招标，不仅使采购效率提高，而且降低了由于时限过长造成各潜在服务商沟通的可能性，从而降低了围标串标的风险。

（二）竞争性磋商与竞争性谈判的区别

竞争性磋商和竞争性谈判最大的区别在评选方式上。竞争性谈判采取类似低价中标法，而竞争性磋商采取综合评分法。

因此，相比竞争性谈判，竞争性磋商办法则更适用于更多元、更复杂的情形。依据“214号文”，政府购买服务项目;技术复杂或者性质特殊，不能确定详细规格或者具体要求的;因艺术品采购、专利、专有技术或者服务的时间、数量事先不能确定等原因不能事先计算出价格总额的;市场竞争不充分的科研项目，以及需要扶持的科技成果转化项目;按照招标投标法及其实施条例必须进行招标的工程建设项目以外的工程建设项目可以采用竞争性磋商方式开展采购。《政府采购法》和财政部第74号令规定，招标后没有供应商投标或者没有合格标的或者重新招标未能成立的;技术复杂或者性质特殊，不能确定详细规格或者具体要求的;采用招标所需时间不能满足用户紧急需要的;不能事先计算出价格总额的的货物或者服务，可以采用竞争性谈判方式采购。

竞争性磋商、竞争性谈判和公开招标都是政府采购的法定方式，在使用上如何选择主要根据项目特点和采购人需求确定。相比公开招标，竞争性磋商的周期较短，采购效率较高;相比竞争性谈判，竞争性磋商避免了一味的低价中标情况。竞争性磋商适用于具有特殊要求、技术比较复杂、需要综合考量服务商的商务、技术和价格等相关因素的采购项目。在评选方法上采取综合评分法，在一定程度上避免了恶意低价排挤对手的情况;在采购程序上，发布采购需求、提交响应文件以及专家组与服务商商谈环节，类似竞争性谈判;而综合评分法的评审方法，类似公开招标。因此，竞争性磋商更像是公开招标和竞争性谈判的结合体。