深化农村宅基地改革 拓展农民致富渠道——昆山市规范农村宅基地管理的经验

■ 庄社明

宅基地事关农民切身利益，事关农村社会稳定和发展大局，昆山市始终高度重视农村宅基地改革和管理相关工作，昆山市抓住被列为国家级农村宅基地制度改革试点地区的契机，积极完善农村宅基地管理相关政策体系，推动落实宅基地所有权、资格权、使用权三权分置，严格规范宅基地资格认定管理，切实维护好农民和农村集体各项权益。他们的具体做法：

一、开展宅基地基础调查

组织专业队伍，全面启动对全市现有宅基地和宅基地资格户基础信息的调查摸底，对宅基地权属关系、利用现状和地籍信息进行全面调查登记。由市资源规划局牵头，对全市宅基地和农房开展权籍调查和不动产测绘，由市农业农村局牵头开展宅基地权属关系和利用现状调查，全面摸清全市宅基地规模、利用等基础信息，同时对于闲置宅基地和农房，要了解分析闲置原因和农民盘活利用的意愿及遇到的困难。在此基础上建立宅基地基础信息数据库，数据库实行动态更新机制，实现对每宗宅基地相关信息的全面掌握和数字化管理。

二、严格宅基地资格认定

在全面调研和梳理各区镇宅基地农房翻建和增宅相关政策的基础上，市农业农村局牵头起草了《昆山市农村宅基地资格权认定管理指导意见（试行）》，明确农村居民宅基地资格和宅基地资格户的认定标准，规范资格认定程序，指导各区镇开展宅基地资格户的认定，同时建立宅基资格户数据库，充分保障农村居民的宅基地使用、农房翻建、增宅安置等相关权益。

三、规范宅基地审批和闲置宅基地流转

为实现宅基地的规范管理，市农业农村局还牵头起草了《加强和规范农村宅基地管理工作实施办法》，落实区镇在宅基地审批过程中的主体责任及区镇各相关部门的具体职责，指导区镇组建农村宅基地和房屋建设管理办公室，作为宅基地管理专职部门，牵头开展宅基地审批、管理等相关工作，规范农户申请、村级审核、镇级复审的宅基地申请审批流程。指导村级集体经济组织建立宅基地协管员队伍，加强宅基地的日常监督管理。

为实现农村闲置宅基地和农房的规范流转，充分保障房租贷双方的权益，市农业农村局统一编制了宅基地及农房租赁交易项目审批表、转让承诺书、共有权利人同意书等流转交易标准材料格式，同时积极对接江苏省农村产权交易平台，拓展平台农村宅基地流转交易功能，通过平台流转加强对宅基地和农房出租交易监督和管理，6月11日，全省农村产权交易平台首宗农村闲置宅基地和农房流转在昆山淀山湖镇农村产权交易中心交易成功。

四、加强农房翻建过程管理

坚持设计先行，比选确定60余套农房设计图免费供农户选择；严格规范流程，明确农房翻建审批和验收流程，分6个阶段对农房建设进行验收管控；加强农房建设管理，建立优质施工企业“名录库”，加强施工企业库的动态管理考核；开发农村房屋建设管理平台，建立“一房一档”电子档案，实时掌握、查询农房建设进展，实现农房建设全过程信息化管理。同时积极推动宅基地规范执法。主动对接省、苏州市有关部门，拟通过法律法规规定程序，推动省有关部门出台正式规定，明确将宅基地执法权赋予镇（区）人民政府（管委会），同时加强宅基地执法研究，优化宅基地执法程序，加强对区镇宅基地执法的业务指导，提升宅基地执法水平，避免宅基地违法违规现象发生。

五、推动宅基地登记发证

在全面摸清底数、严格审核把关的前提下，全面推进房地一体农村不动产登记颁证，一方面对于极少数因历史遗留问题而未登记的存量农房，通过三级确认程序或依据历史遗留问题处置指导意见等方式办理不动产登记；另一方面，对于新翻建农房，根据竣工验收进度和集体经济组织成员身份认定工作进度，加快推进新翻建农房的不动产登记颁证工作；再一方面，对于权属关系明确的农村宅基地，积极推进房地一体农村不动产登记颁证，赋予宅基地和农房清晰的权属证明，目前已发放房地一体农村不动产证书158本，另有800余本正在办理中。

六、拓展宅基地及农房抵押融资权能

市农业农村局联合市金融办、人民银行昆山支行等部门起草了《昆山市农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，探索允许农民将农民住房所有权、使用权及所占宅基地使用权作为抵押物，向金融机构申请金融贷款，支持农民利用资金发展乡村新产业、新业态，促进富民增收，提升农村人居环境质量。

七、加大农村基础设施建设

坚持以特色田园乡村作为农房翻建示范村，在村庄农房翻建基本完成后，持续推进村庄道路改造、三线入地、公共建筑等基础与配套设施建设。同时，根据《昆山市特色田园乡村建设试点项目资金奖补办法》，对符合申报条件的特色田园乡村试点建设项目按投资额给予不同比例奖补（省级试点60%，苏州级试点50%，昆山市级试点40%）的市级奖补，截至目前，已累计拨付10个特色田园乡村试点建设项目奖补资金7907万元。

目前全市已初步打造了淀山湖红星村以房扶贫、淀山湖永新村以房入股、周庄镇祁浜村村企合作、张浦镇金华村村集体建设等多个闲置宅基地和农房盘活利用模式，下一步，昆山将继续依托国家级农村宅基地制度改革试点，进一步推进闲置宅基地盘活利用。一是拓展农房盘活利用路径。探索村集体及成员通过自营、出租、入股、合作等方式流转闲置宅基地和农房途径，制定闲置宅基地和农房不同盘活方式的标准流转程序，推进昆山市农村宅基地信息管理系统与省农村产权交易平台数据共享，实现闲置宅基地的规范流转。二是调整完善乡村新产业新业态项目市场准入政策。积极协调文体广旅等相关部门，研究出台市场监管、消防、特种行业经营等领域便利市场准入机制，加强行业全流程监管，促进新业态项目规范运营。三是加强和推动农村宅基地规范化管理。健全和完善宅基地管理政策体系，建立制度更加健全、权能更加完整、利用更加有效、管理更加规范的宅基地管理机制，更好地维护农民群众的基本利益。□