房地产调控政策分析

邓婧

摘要：自我国开始实施城镇化以来，一大批乡村人口不断向城市涌进，使得房地产市场获得了充分的发展。但近年来房价不断地快速上涨，也给许多家庭带来了沉重的负担。基于这些情况，我国出台了一系列房地产的调控政策。本文将从房地产的相关问题入手，对我国房地产调控政策进行简单的分析。

关键词：房地产;调控政策;分析

1、房地产的定义

房地产是指土地、建筑物和固着于土地、建筑物上不可分割的部分所共同形成的固定资产。包括物质实体和依托于实体上的权益。房地产是人民生活的必需品，满足人民对物质的需求，同时，房地产的健康发展也能促使国民经济的稳定上升。在我国，房地产往往在人民财产中占很大一部分，房地产不仅仅可以满足人民对居住生活的需求，还可以用来投资。在我国人民有多余的资金情况下，房地产往往会成为一个比较好的投资对象。政府对于我国房地产行业的调整和控制相对严格，具有垄断性。

2、房地产的政策调控

2.1部分政策“一日游”频繁上演

受到2020年新冠疫情的影响，许多地方出台了一系列政策，开启了项目绿色通道，保证房地产市场平稳发展。但是部分政策大多数是属于临时性的措施，部分的条款与当前的思路不一致，这也导致了很多政策出现“一日游”的情况。中央政府多次强调了“房住不炒”的定位，对楼市也加强了一定的控制，因此，不太符合相关规定的政策被“下架”也并不意外。在疫情的冲击下，各个地方房地产的压力倍增，情况也不容乐观。不仅如此，我国政府对于房地产产业的税收也是逐年增高，就2019年来讲，土地财政收入占地方财政收入较2018年上升了1.9个百分点。从被撤回的政策来看，不难发现中央的调控思路有以下几个特点：首先，只对需求端进行直接刺激。其次，不能与“三稳”目标相悖。最后，政府对于撤回信息都是公开发布的，消除了舆论的影响，能够平稳市场的预期。

2.2督导次数增加，新政出台提速

自2021年以来，全国各个地方的房地产都出现了冷热不均的情况，尤其是在经济发达的珠三角等地区房地产升温现象尤为明显。中央政府采取更加频繁的督导和约谈措施，保证这些热点城市执行严格控制措施。中央约谈、督导多个城市，要求夯实政府主体责任，提高政治站位，要求必要情况下采取针对性的调控政策措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。截至2021年五月底，全国已经有13个城市被住建部不同程度地约谈，但采取的形式还是有所不同。

2.3坚持“房住不炒”基调

由于全国疫情仍在持续的演变，外部的环境逐渐趋于复杂，国内的经济恢复仍然还不稳定、不均衡。中共中央政治局仍然坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康地发展。目前房地产仍然坚持“房住不炒”，落实“三稳”的基调，但对未来的形势和当前政府对租赁住房政策的支持来看，未来的租赁市场可能会加速地发展。目前已经有很多国家层面的文件频繁提到大力发展租赁住房，在政府进一步重视租赁行业的情况下，租赁事业将会迎来一个发展的最好时代，未来的租赁市场也会加速地发展。

2.4发布二手房指导价

自2021年上半年以来，许多城市都出台了关于二手房指导价的调控政策。二手房市场已经逐渐成为房地产市场的主战场，不少城市二手房的交易量甚至已经超过了新房的交易量。虽然官方提供的二手房价格不一定和真实的交易价格一致，但是对于市场的合理交易等都具有十分重大的意义。公开二手房交易价格可以有效地避免很多城市二手房小區业主抱团涨价，抬高二手房价格，能够降低金融风险。公开二手房价格还可以引导商业银行合理发放二手房住房贷款，防止利用信贷资金炒作房价的行为。随着未来的发展，二手房市场应该会逐渐占据主流位置，预计未来二手房成交参考价发布机制也会被越来越多的城市广泛地应用，相关的政策也会不断地完善。对于二手房价格的规范，表现了我国房地产市场调控政策也逐渐走向成熟。二手房指导价格政策出台之后，在市场范围的效果较为明显，估计在不久之后，全国各地城市都会相继出台有关二手房指导价格的政策，或者做出针对二手房的其他调控措施。

2.5严打学区房炒作

在我国，学区房一直是全国市场的炒作热点。由于我国对教育的重视逐渐加强，导致很多居民对于学区房的需求逐渐提高，大城市学区房涨幅尤为明显。学区房价格往往比普通房价高出很多，甚至出现逐年上升的趋势。为了防止学区房出现溢价的情况，全国各地都先后颁布了相关政策，抑制学区房价格的畸形上涨。对于学区房问题的解决措施，主要有以下两个：一是进行大学区招生。学校采取划区域进行招生，面对同一片区域进行招生，把强校和弱校搭配进行招生。取消学校自主招生环节，不再进行成绩选拔进校。二是加强教师交流制度。学校学生成绩的好坏，往往是跟师资力量息息相关的，因此，应该加强各个学校教师之间的交流和学习。可以通过专业能力强、工作经验丰富的老师以讲授公开课的方式供其他学校相对缺少经验的老师进行交流学习。虽然学区房是住房问题，但是其本质是教育资源分配不均匀，因此，国家对于教育这方面也应该重视。虽然现在学区房价格大幅度上涨的情况并不是很多，但是全国范围内还是有很多学区房价格相对其他普通住房来讲偏高，因此，国家对于打击学区房炒作的热度不能下降，打击学区房炒作的政策也会在未来相继出台。

3、结语

从可持续发展的角度来看，政府应该建立长期的房地产调控机制，房地产调控政策能够对房地产市场产生直接的影响。房地产调整政策应该根据房地产的情况及时做到修改，并且房地产企业还应该对未来的房地产调整政策做出预判，积极地调控下一步的战略。房地产调控政策与房价的波动是密不可分的，因此，对于房地产调控政策的研究与分析也是不可忽视的。研究房地产调整政策对我国房地产市场的影响，并从中提出基于我国国情的房地产调整政策是有着重要的现实意义的。

参考文献：

[1]李嘉珣.2021年上半年房地产市场调控政策特征分析与展望[J].上海房地，2021（07）：5-8.

[2]虞晓芬，冯香妮，张利花.房地产调控政策对房地产企业经营业绩的影响——国有与非国有上市企业比较分析[J].浙江工业大学学报（社会科学版），2021，20（01）：66-73.

[3]张淼.我国房地产现状以及政策调控分析[J].时代经贸，2018（29）：79-80.