当事人持法律文书申请登记的实务问题

刘翎艳

摘要：不动产登记实务中，当事人持生效法律文书申请登记的情形已十分普遍，在实务中出现的问题不少，形形色色的法律文书，各种各样的判决内容，很多不动产登记机构工作人员拿到当事人提供的法律文书后比较困惑，如能否依此直接办理登记、单方申请还是双方申请、如何审查法律文书等，就此类问题进行梳理。

关键词：不动产登记;生效法律文书;协助执行通知书;审查职责

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）09-0044-47 收稿日期：2021-08-05

1 用于不动产登记的法律文书范围

《民法典》第229条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第7条规定，人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解書，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《民法典》第229条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。

按照上述规定，法律文书的形式为仲裁机构出具的裁决书，人民法院出具的调解书、判决书、裁定书。对于登记机构而言，审查法律文书的关键在于把握法律文书的内容是否导致物权变动。民事诉讼可以分为三类：确认之诉、形成之诉和给付之诉。一般而言，能够引起物权变动的诉讼限于确认之诉和形成之诉。确认之诉，指确认当事人之间某种民事法律关系存在与否的诉讼，如确认原告对某处房地产享有房屋所有权和土地使用权的诉讼;形成之诉，指改变或消灭当事人之间的现存的民事法律关系的诉讼，如夫妻离婚析产、不动产继承的诉讼;给付之诉是一方当事人基于某种法律关系，要求对方当事人履行一定义务的诉讼，如房地产买卖合同纠纷，法院判决出售方继续履行合同，向购房人交付房屋的诉讼。法院确认房地产买卖合同有效，但并未改变房地产的权属状况。

还要注意用于不动产登记的境外法律文书，如香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区及外国形成的法律文书，应经中级人民法院裁定予以认可或执行。

2 如何判决法律文书生效

我国民事案件审理实行的是两审终审制。根据《民事诉讼法》相关规定，地方各级人民法院作出且法律允许上诉的一审判决，当事人未在上诉期内提起上诉的，上诉期限届满，判决即发生法律效力，而最高人民法院作出的一审判决、中级以上人民法院作出的二审判决和地方各级人民法院作出的不准上诉的一审判决，一经送达立即生效。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。一审判决书的生效日期是上诉期间届满之日的次日，判决书如不能同时送达双方当事人的，应以后收到判决书的当事人的上诉期届满的次日为判决书的生效日期，所以申请人向登记机构提供一审判决书的，应提供一审法院出具的法律文书生效确认证明材料。二审人民法院的判决、最高人民法院的一审判决以及判决书中有“此为终审判决”字样的判决，是终审的判决，无需提交生效证明。

民事调解书、仲裁调解书若确定经双方签字后即生效，申请人应提交法院复印的双方签字材料或者生效证明;民事调解书、仲裁调解书若确定自指定日期之日起生效的，申请人无需提交生效声明，调解书自指定日期之日起生效;若民事调解书、仲裁调解书涉及的双方当事人共同申请，则无需提交生效证明。

裁决书自作出之日起发生法律效力，申请人无需提交生效证明。

3 是否需要协助执行通知书

《不动产登记暂行条例实施细则》第19条第2款规定了依嘱托登记，依嘱托登记是指不动产登记机构依据有关单位的嘱托进行不动产登记。该条规定人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的，不动产登记机构直接办理不动产登记。协助执行通知书是法院出具的要求单位或个人协助执行已生效的法律文书所确定内容的文书。需要协助执行的生效法律文书通常应当由该法律文书做出机关的工作人员送达，送达时应当提供工作证件和执行公务的证明文件。例如法官携带工作证，向登记机构提供民事裁定书、协助执行通知书，要求登记机构办理相关登记，登记机构应当依据民事裁定书、协助执行通知书内容办理登记。所以，依嘱托登记与依申请登记的区别很大，他们的申请主体不一样。但是实务中，因法院人手紧缺，很多情况下法律文书和协助执行通知书是由当事人向登记机构送达的。这样就出现有的申请人提供生效法律文书申请登记，有的申请人提供生效法律文书及协助执行通知书申请登记，登记机构工作人员很容易将依申请登记和依嘱托登记混淆。有的工作人员为了简化实务工作，直接将协助执行通知书作为依法律文书办理登记业务的必收要件，这样的做法显然是错误的，加重了申请人的负担，浪费了司法资源。

依申请办理登记还是必须依嘱托办理登记，需要登记机构工作人员准确判断，这对登记机构工作人员的要求比较高，工作人员需要对照不动产登记簿的记载，判断哪些是可以依申请登记的，哪些是必须依嘱托登记的。某些情况下，依申请登记不成的，会转化为依嘱托登记。例如原父母共有的房产，法院判决子女及母亲共同继承父亲的不动产权利，申请登记时子女与母亲对共同共有还是按份共有，按份份额等无法达成一致意见，这种情形下，案件可能会进入执行程序，由法院出具协助执行通知书，依嘱托办理登记。

4 单方申请还是双方申请

《不动产登记暂行条例》第14条规定，人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请。很多登记机构工作人员据此认为，只要当事人提供生效法律文书申请登记，都可以单方申请，无需当事人双方共同申请。如前所述，用于不动产登记的法律文书是能够引起物权变动的确认之诉和形成之诉，而判令被告履行给付义务的给付之诉，不能直接引起物权变动。给付之诉中确定当事人协助办理不动产登记的法律文书，不属于导致不动产物权变动的法律文书，不能由当事人单方申请登记，需要义务方共同申请登记。《最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见》明确指出：“《物权法》第28条规定的”人民法院的法律文书“应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动”。所以审判阶段的以物抵债调解书，不能由当事人单方申请登记，需要义务方协助履行，除非当事人向法院申请强制执行，凭协助执行通知书才能单方申请。

5 是否要提供完税凭证

有观点认为，依据《民法典》第229条规定，物权自法律文书生效时发生设立、变更、转让或者消灭的效力，因此认为登记机构无需审查申请人是否缴税。笔者认为，这种观点是错误的。按照《契税暂行条例》《土地增值税暂行条例》的规定，房地产权属转移的，当事人应当依法缴税。国家税务总局《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》第2条规定，无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。按照上述规定，办理不动产权利转移，依法缴纳税费是当事人的法定义务，登记机构无权免除当事人的纳税义务。且《不动产登记暂行条例实施细则》也将“相关税费缴纳凭证”作为相关登记的必要收件。因此，当事人申请转移登记时，应当向登记机构提供相关税费缴纳凭证。若当事人不提供相关税费缴纳凭证的，登记机构应依法向其出具“不予受理告知书”。

6 未登记的不动产如何处理

当事人申请登记的不动产未办理过首次登记的，若生效法律文书的内容是设立物权的，且符合首次登记其他条件的，登记机构应依据生效法律文书辦理首次登记。若生效法律文书的内容是转移或者变更物权，登记机构能否直接依据法律文书进行登记？未办理首次登记的不动产，在完善相关手续后具备首次登记条件的，不动产登记机构应按照生效法律文书予以登记，不具备首次登记条件的，不动产登记机构应当依法向申请人出具“不予受理告知书”或“不予登记告知书”，必要时向人民法院或仲裁机构书面说明情况。若人民法院收到书面情况说明后，仍向登记机构出具执行文书，要求登记机构依据法律文书办理登记的，登记机构应予以登记，并在不动产登记簿上记载基于人民法院生效的法律文书予以登记的事实。

7 是否有审查法律文书真伪的义务

最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第3条规定：“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项”。依据该项规定，登记机构对法律文书的审查职责为形式审查，不是实质审查。《不动产登记暂行条例》第16条规定，申请人对申请材料的真实性负责。申请人伪造或使用伪造的法律文书是非常严重的违法行为，涉嫌犯罪，这种情形在实务中比较少见，但确实存在。这种情形的后果非常严重，很可能导致不动产权利人的物权受到严重侵害，继而出现不动产权利人起诉登记机构，要求登记机构进行赔偿。不动产登记机构在办理不动产登记时，是否有审查法律文书真伪的职责？《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。依据该规定，判断登记机构是否承担赔偿责任的关键是登记机构是否尽到了合理审慎的审查职责。对于这类案件，法院的判决不完全一致，有的法院认为登记错误是由于申请人提供虚假材料造成的，应当由申请人承担全部赔偿责任;也有法院认为登记机构未识别出法律文书系伪造，存在一定的过错，应当承担相应的赔偿责任。各地法律文书版式各有不同，如何识别法律文书真伪，如何降低这类登记的法律风险？笔者认为，登记机构需要与法院共同建立信息共享渠道，使得登记机构能及时、准确地查询、核对法律文书的相关信息，确保用于不动产登记的法律文书的真实性和有效性。