公租房融资模式新探索

自党的十九大以来，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促進房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给等政策深入人心。尤其是在最近半个月的时间里，中央层面就房地产调控和住房保障问题多次表态，并召开了加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议。其重点是强调以人口净流入城市为重点，落实城市主体责任，加快发展保障性租赁住房。然而保障性租赁住房资产规模大、投资回收期长的问题，一直困扰着公租房的发展。

8月18日，全国首单公共租赁住房类REITs产品在北京成功发行——“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”（下称“专项计划”）。专项计划为公租房资产开展私募REITs融资所涉及的各个环节包括资产估值、资产转让、税务处理等方面，为公租房资产合法合规开展REITs融资开启了新篇章。

专项计划得到了北京市政府和相关单位的高度重视与大力支持，得到了证监会、上交所等主管部门的悉心指导。由国家开发银行和北京金控集团担任统一协调人，北京保障房中心担任专项，底层资产为北京保障房中心持有的远洋沁山水公共租赁住房。发行总额为4亿元，其中，优先级规模3.8亿元，次级规模0.2亿元，期限18 （3+3+3+3+3+3）年，优先级证券评级为AAA。发行时获得银行、公募基金等投资人踊跃认购，最终，本期产品优先级票面利率3.35%，创今年以来不动产资产证券化产品新低，创公租房资产证券化产品有史以来最低。

作为担任专项计划资产服务机构的北京保障房中心，资产总额超1200亿元，所有者权益超520亿元，持有公租房项目120余个，房源近13万余套，投入运营项目百余个，代持共有产权住房政府产权份额近5万套，累计帮助20多万居民改善了居住生活条件，是全国最大的保障房建设投资企业。在全国持续推进保障性租赁住房发展中，此举将产生重要的引导作用。有利于进一步探寻发展公租房政策落地平台和实施平台，增加各类保障性住房的有效供给，提升公租房、保障性租赁住房、共有产权房等运营管理能力。特别是在解决好大城市住房突出问题的投融资中发挥重要作用，为提升城市竞争力提供坚实保障。