一套二手房引发的艰难维权之路

王娇

拥有一套好房子，是现今社会很多年轻人的奋斗目标。而让人们趋之若鹜的商品——房子，有时不可避免地会出现一些瑕疵，这也是人们在买房时会精心挑选的根本原因。本文的主人公就因为一套房子而有了一段特殊的人生经历。

花园洋房，“梦”开始的地方

2020年初，陈先生的父亲退休了。为了让老两口能有一个更好的晚年生活，陈先生用多年积蓄买下了位于市郊的一座小洋房。虽然是二手房，但房子面积很大，明亮宽敞，南北通透，附近的基础设施也十分完善，超市、公园应有尽有。最重要的是，老两口特别喜欢花花草草，小区里刚好有一个大花坛。

陈先生说，自己当时在房屋买卖中介网站上看到这套房子就十分动心，立马就联系客服中介询问了价格，跟房东也约在附近的餐厅见了面。来人是一位年纪轻轻的小伙子，名叫葛齐（化名）。他穿着干净，满面笑容地跟陈先生介绍说这是他叔叔车俊荣（化名）的房子，叔叔婶婶因为打算移民所以决定把房子出手，所有的家具他们都赠送，房子唯一的问题就是卫生间的门坏了，所以他们给拆了，让陈先生自己安一个或者装修一下都可以。

“价格能不能再便宜一点？”

“这个价位不贵的，如果不是叔叔要移民国外着急出手，房子不可能这么便宜就卖了。要不这样吧，再给你让3万块钱，咱们谈得也挺好的，我叔又催我给他把房子卖了。”

“那行吧。合同就在这签吗？什么时候能办过户手续？”

之后，陈先生带父母去看了房。不出所料，老两口对房子很满意。于是，陈先生决定买下房子，并且签订了房屋买卖合同。双方很快到房产局办理了过户手续，从头到尾，葛齐的叔叔就只在房产过户的时候露过一次面，其余都是葛齐拿着各项委托手续配合陈先生办理。陈先生也不是没好奇过，但葛齐解释说叔叔因为办移民所以没什么时间，陈先生没怎么细想也就相信了。让陈先生没想到的是，他们一家人的“噩梦”也因为这套房子开始了。

时间过得很快，转眼装修完工，两百多平方米的小洋房焕然一新，陈先生和父母开开心心地搬进了新家。一开始，日子还过得有滋有味。可是后来发生的事情让这家人感到有些不对，陈先生和他的父母都隐约觉得周围人看他们的眼神不太对劲，还总喜欢一边指着他们一边窃窃私语，似乎大家都知道些什么但并没有告诉他们，这让全家人心里都不太安心。

“捡漏”捡到一座“凶宅”

一个休息日，天气很好，陈先生跟父母一起在小区里散步，偶然听见邻居们好像在议论着什么警察、凶宅之类的事情。

“那家凶宅，好像有人住进去了。”

“是呀，我那天也看见了。”

“出过那种事，居然还有人敢住，这人胆子挺大啊。”

“可不是，警察来的那天我还见过呢。”

“唉，你们说，他是不是不知道这事啊？”

“嘘——别说了。”

陈先生刚想走过去听一听，结果他们一看见陈先生靠近，就换成了别的话题。为了不让年迈的父母多想，陈先生也没说什么。后来，他也悄悄询问过认识的邻居。但邻居们似乎都本着多一事不如少一事的想法，选择了闭口不言。陈先生隐隐约约猜到点什么，不过还是抱有侥幸心理，认为不会就这么巧吧，自己买个房子还买到一座“凶宅”。

直到有一天。隔壁那对年轻小夫妻在楼下大闹离婚。陈先生和父母终于听得真切。

“你是不是也打算有朝一日像旁边那家的男的一样，拿刀砍死我啊？”

一段艰难维权路

原来，陈先生买的房子的原房主，也就是葛齐嘴里的叔叔车俊荣，前两年因为赌博借了很多高利贷，他的妻子执意离婚，闹得周围人都知道了这档子事。车俊荣觉得自己在邻居面前丢了面子，在一次争吵中，一怒之下杀害了妻子。凶杀地点就在卫生间，正因如此，卫生间的门缝内一片血污，很难清理，所以车俊荣在处理尸體的时候就索性将卫生间的门直接拆了。

后来，车俊荣在打扫干净之后就搬离了这栋房子，让侄子葛齐打理房产。当然，车俊荣之所以着急把房子卖掉也不是为了什么所谓的“移民”，而是想快速拿到钱逃亡，但很快东窗事发，在陈先生办理房子过户手续之后不久，他就被公安机关拘留了。

得知事情真相的陈先生大为震惊，立刻与父母搬离了这个地方，陈先生的父母也因为这件事受到了不小的惊吓，经常做噩梦。陈先生多次要求退房，但葛齐并不同意，陈先生也拿对方没有办法。为了解决这件事，在与对方争执了小半年无果以后，陈先生通过朋友介绍找到了我。

陈先生在回忆的时候无奈说道，“现在想起来，当时因为太喜欢这套房子，价格又很划算，太相信对方了”。

作为一名专业的律师，我向陈先生提出了专业的意见。

本案的焦点在于原房主车俊荣、受托人葛齐在出售房屋时是否有义务告知陈先生该房屋曾发生过凶杀案;中介在居间服务中是否尽到审慎义务、是否全面了解了房屋的情况，如果没有，该行为是否构成违约或者成为解除合同的理由。

第一，原房东是否有义务告知购房者实际情况，是否可以解除购房合同。住房作为我国普通家庭的一项重大资产，同时具有增值和居住功能，人们在购买房屋时也会避免发生过非正常死亡的房屋，这类房屋会给居住者带来不良感受也会影响到房屋的交易价格，构成重大瑕疵。因此，于情于理，售房的一方都应该如实告知购房者该套房屋的真实情况。

而本案的房屋买卖合同中，原房主车俊荣承诺该房屋未发生过凶杀、自杀等恶性事件。如隐瞒发生过此类事件，视为违约，陈先生有权单方解除合同，如因解除合同导致陈先生遭受经济损失，由车俊荣承担赔偿责任。显然，作为知情人的葛齐、车俊荣故意隐瞒事实，属于法律上的重大违约，符合合同解除的条件。

第二，违约损失如何主张。陈先生也问过我这个问题。需要注意的是，在我国，合同的解除并不影响合同中结算和清算条款的效力。虽然本案中的合同解除，但车俊荣作为该房屋的实际所有人、葛齐作为其委托人，违反诚实信用原则与陈先生签订房屋买卖合同，应该承担连带责任，对陈先生负有赔偿责任。具体的赔偿金额可以按照合同中相关条款确定。

第三，中介的责任。本案中的中介机构，作为房屋买卖合同的居间人未能对涉案房屋尽到审慎义务，也未能全面了解房屋的具体情况，致使陈先生未能及时获悉与该房屋有关的重要事项，构成合同违约，应该承担责任。

陈先生接纳了我的建议，我作为陈先生的委托代理人，基于以上三点，帮他打了这个官司。经过长达一年多的一审、二审程序，法院最终支持了陈先生的诉讼请求，解除了房屋买卖合同，并判决被告返还购房款、支付违约金。

编辑/周开明