浅谈居住区规划设计步骤及要点

吕 程

广东省建筑设计研究院有限公司 广东 广州 510000

1 居住区规划设计步骤

总体而言，居住区规划设计主要步骤为：前期分析-楼栋强排-空间设计-路网与景观设计。在居住区规划项目中，最为重要的就是楼栋强排设计，直接关系到整个居住区的设计策略。因此在明确居住区整体定位后，最主要，也是耗时最多的工作就是楼栋的强排，在强排方案确定后，则是对居住区空间组团的进一步优化。往往强排方案确定后，整体空间和组团方案就已经基本确认。最后则是对居住区路网和景观进行设计。

2 前期分析

前期分析主要包含：规划条件分析，场地周边环境及现状分析，周边居住区竞品分析，同期开发楼盘竞品分析，产品策略及市场调研。

规划条件分析是对规划指标的解读，准确掌握地块的开发强度，并根据规划指标特点有目的性的找到开发策略。

场地周边环境及现状分析，主要是对用地货值的解读，将用地范围做出货值判断，例如能获得自然景观的区域，地块货值相对较高，面临主要城市干道的区域，地块货值相对较低。

货值分析对后期设计策略可以产生直接影响。

区竞品分析，是对周边楼盘的竞品解读，通过掌握周边楼盘的情况，了解市场环境，权衡利弊，做出正确的设计策略。在住宅项目中，竞品分析是不可缺少，尤为必要的分析步骤。

市场调研是根据开发周期内的市场趋势，选择合适的产品。可以主打稀缺路线，选择周边楼盘没有的产品，也可以选择周边楼盘去化快，供不应求的产品。市场分析由为重要，销售策略可以直接决定楼盘的定位[1]。

前期分析对任何一个项目的开发都至关重要，好的分析对设计具有明确的指导价值。

3 居住区强排设计要点

3.1 朝向—多南向，少北向

朝向一般是住宅强排策略首先需要考虑的因素，无论在北方还是南方，南向，东南向的户型售价更高，去化更快，市场认同度也更高。在市场分析中，南向，东南向的户型售价一般是北向户型售价的1.2倍。因此在强排时，尽量做到多南向，少北向，是强排策略的主要目标。但是当朝向和景观资源有矛盾时，应具体情况具体分析。同时，朝向的重要性，在北方和南方地区，也略有差别。

3.2 景观—景观均好性

随着居住环境不断提高，消费者对居住区的景观和环境要求也逐年增加，充分利用景观，做到景观均好性，是目前很多居住区强排的重要策略之一，景观价值可有效增加住宅的货值。

景观分为自然景观和人造景观。当有自然景观资源时，设计应充分利用自然景观，使更多的户型面向自然景观，增加楼盘整体价值；也可以在自然景观最佳的方位，设置小区的大户型和楼王。当没有自然景观资源时，则需要利用居住区内部的人造景观。例如大围合式的布局，就是基于充分利用围合景观，而形成的强排策略。

3.3 楼栋拼接形式—多单点，少拼接

单点式楼型与拼接楼型相比，户型的通风采光更佳，同时可以更好的避免楼栋间相互遮挡及噪音问题。

拼接楼型中，单边位户型相比拼接位户型，去化更快，售价更高。因此在用地条件允许的情况下，强排可多设置点式楼型。但在实际项目中，受到用地条件的限制，往往需要设置拼接楼型，设计时应尽量避免对拼接位的日照及视线遮挡，常见的做法，是将两翼户型设计为横厅产品，拉长面宽，减少阻挡。近年来也市场上也出现了很多优化楼型，例如“一”字型或者“Z”字型的T3楼型，市场欢迎度较高。

3.4 常用的强排策略—围合与阵列

在一般项目中，较常遇见的强排类型为：围合式、阵列式、围合与阵列式相结合。这三种总图布局，是目前较多居住区规划中采用的强排策略。

围合式布局，既住宅塔楼沿用地范围周边布局，中间布置景观。常用于用地范围较小、用地范围某个方向的长度较小或用地范围不规整的情况。当容积率较大时，场地东西侧常以法线错开的方式布置，以此增加更多的楼栋，适合高密度或容积率较高的用地条件。以下为围合式布局2个典型的案例。

图1为中海观澜府项目，位于广州市海珠区，项目采用围合式布局，同时运用了法线错开的方式，形成围合感，充分利用用地。图2为华润路劲金茂桐悦，位于广州市花都区，由于用地进深不足以分布3排以上的塔楼，因此项目主要采用双拼楼型，沿用地周边围合分布。

图1 中海观澜府

图2 华润路劲金茂桐悦

阵列式布局，既住宅塔楼成排，阵列分布在场地内部。常用于用地范围适中，用地范围的进深，满足3排楼以上的规划退距情况。实际项目中，板式或多栋拼接的楼盘常采用阵列式。通过阵列布局，可以使每栋住宅均能朝南，户型做到南北通透。阵列式楼盘景观相对分散，与围合式布局形成鲜明对比。以下为围合式布局2个典型的案例。

图3为中建天骄项目，位于广州市花都区，项目主要采用了板式楼型，阵列式布局，通过法线错开的方式，打破过于规整的空间形态，形成错落的多元化的景观组团。图4为万科热橙，位于广州市花都区。项目主要采用了双拼楼型，阵列式布局。

图3 中建天骄

图4 万科热橙

围合与阵列式相结合，既以上2种分布方式结合，用地周边采用围合式，中间采用阵列式，常用于用地范围较大的情况。该布局方式，场地周边一般采用梯户比相对较高的楼型，例如T5，T6，T8等楼型；场地中间则采用梯户比相对较低的楼型，例如T2，T3，T4等楼型，以此拉开同一小区内不同楼型的货值。以下为该布局的典型案例。

图5为品秀星图项目，位于广州市增城区，项目占地约41万方。由于项目用地较大，采用了周边围合，中间阵列的布局方式。周边围合的楼型以T6，T8楼型为主，内部以T4楼型为主。

图5 品秀星图

在实际项目中，根据用地的开发强度，用地形态，产品定位来选择适合的强排策略。

3.5 常用住宅楼型的强排特点

常见的住宅楼型主要为：T2楼型，T3楼型，T4楼型， T5楼型，T6十字楼型，T6蝴蝶型。T2～T4楼型，主要用于品质相对较高的豪宅或轻奢楼盘，T5、T6楼型主要用于刚需楼盘。T2楼型的户型主要为南北通透的大户型，因此在强排时主要以阵列的方式排布。T3～T6楼型通常以双拼或单点式围合的方式排布。

总体而言，强排设计是居住区规划的灵魂所在，在满足各地区规划条件和消防要求的同时，设计应更好地体现住宅货值，充分利用场地，同时也要满足居住区对人性化和舒适度的要求，避免因过度满足货值最大化，而牺牲良好的居住空间。

4 居住区空间设计要点

居住区空间设计与强排布局是紧密结合的，空间设计环节更多的是在多个满足规划条件的强排方案中，对更优的空间进行选择并深化。好的居住区空间应具备以下几个特点：

1.集中的组团景观，开阔的景观视野。既能满足户户观景的需求，也能为日常人员活动创造交流空间。

2.具有辨识度的居住区入口空间。通过楼栋的摆放以及结合公建配套的设计，形成具有辨识度的入口空间，增强住户对小区的归属感，提升归家仪式感。同时，好的入口空间可以增强小区的展示性，不仅具有入口的功能属性，也有较强的精神属性。

3.良好的空间序列，多重院落空间。从居住区入口到入户大堂，通过园林和空间的设计，形成良好的体验感。强化归家流线设计，打造富有层次的空间体验。

4.架空层设置泛会所，成为整体园林的次级空间，为住户提供多元化的休闲场所。泛会所的设计已经成为近几年广泛应用的设计手法，结合架空层设置居民健身设施或儿童娱乐设施。

5 路网与景观设计

在确定好强排方案和整体空间设计思路以后，进行路网与景观设计。

1.路网设计。居住区路网设计首先要满足每栋住宅的可达性和便利性，其次满足消防的需要。地下车库的流线应该尽量做到人车分流，保证小区内道路使用安全。

2.景观设计。景观设计可采用分级处理，大小组团，宅旁绿地，提供不同层级的休闲场所。并且相互渗透。通过不同主题和功能设计，增加园林的利用率和趣味性。