房贷利率上涨，月供压力增加

严跃进

“从7月2日开始调整，首套利率5.9%，二套利率6%。”近期，杭州房贷市场传出房贷利率上调消息，在中介朋友圈疯狂转发。

房贷利率上涨的原因是什么？房贷收紧和利率上涨有什么具体表现？购房者以及房东等应该如何客观看待此类现象？本文对此类颇受关注的问题进行分析。

关注房贷政策背景

关于房贷利率收紧的现象，需要基于“房贷集中度”的政策改革背景进行分析。2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。此次通知明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

具体来看，根据此次发布的通知，监管部门将考核的银行业金融机构划分为五档，包括中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行，以及非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行。对这五档银行，政策规定了房地产贷款占比上限，分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%。其中个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

从时间上看，2021年恰是房贷集中度落实的第一年，各地银行需要梳理房贷的投放情况和存量情况，严格对照标准进行收紧。所以从房贷集中度的角度看，类似收紧符合预期，说明商业银行对于房贷业务尤其是个人按揭贷款业务进行了规范。

当然，类似房贷收紧的现象也和市场行情及房地产调控等有关。对于市场行情来说，2020年疫情期间，房屋交易市场是比较反常的，或者说房屋交易热度是超过了市场预期的，各地购房抢房现象很明显。从原因上说，这是因为资金避险情绪在增加。尤其是在资产品投资市场表现不好的情况下，居民家庭更愿意持有房地产，进而使得一些大城市的购房市场明显活跃。在类似交易活跃的背后，其实也就衍生出对房贷资金的需求。部分商业银行也能感受到客户带来的压力，比如说在今年上半年处理的部分房贷申请单子中，有一部分就是属于去年签约的购房合同，所以银行重心在于消化存量信贷需求，自然会对今年新增加的信贷需求进行适当管控。

另一方面，从此次信贷利率收紧的情况看，更多的是集中在房屋交易偏热的城市，尤其是一些重点城市。比如广州、杭州、合肥、西安等一二线城市，近期信贷利率确实在上调，此类城市往往也是房价炒作力度较大的城市。以合肥为例，其在今年上半年明显收紧了二手房的贷款，实际上和一些二手房尤其是学区房炒作的背景有关。当然，除了此类城市，一些三四线城市也有收紧的现象，如浙江金华的房贷收紧现象也较明显，其都和购房需求积极释放、银行额度略紧等有关。

收紧现象呈现不同表现

狭义来说，房贷收紧就是指每个月的按揭贷款利率上调了、月供压力增大了。而广义来说，房贷收紧还包括贷款额度压缩、贷款轮候的周期拉长等情况。所以要结合房贷利率收紧的市场现象，对当前全国房贷收紧等情况有较为全面和清晰的认识。

从一二手房的市场划分来看，房贷利率收紧主要是指二手房或二手住宅，类似情况基本符合预期。从过去银行信贷的惯例来说，二手房在获取信贷资源方面确实要弱于一手房。而一手房的房企因为和银行合作关系较好，相对来说收紧的可能性要小。从实际过程看，在办理贷款方面也会有各类差异。部分城市会规定，二手房的办理只能在周一到周五进行，而一手房可能就允许在周一到周日办理，类似情况其实都是一些比较间接的收紧现象。

从首套房和二套房来看，二套房收紧的情况也较为明显。从当前房地产的调控政策看，首套房往往属于金融政策积极鼓励的领域，本身收紧的可能性较小。而二套房的信贷政策明显和购房政策挂钩，部分城市政策收紧，那么首先就会针对二套房进行管控。

从物业属性看，以二手房来看，不同的二手房结构也会影响贷款的获批。如果二手房属于带电梯的，那么获取贷款会比较容易，反之则比较困难。同样的，如果二手房房龄比较长，那么其在获取贷款的难度方面就要超过房龄短的。如果信贷资源比较宽裕，那么类似情况就很难看出来。但如果信贷额度有限，那么类似房源获取信贷的难度就会增大。

从区域市场看，部分城市也会对市区和郊区的物业进行差异化对待。比如说市区的房源可能在获取贷款方面比较从容，而郊区市场则容易被收紧。这也说明，相对来说，市区的房源交易金额要高，信贷方面会给予较为充分的保障，且此类项目数量相对较少，银行更容易满足贷款需求。而郊区的楼盘则会面临一些压力。

诸如此类的收紧表现是全方位的。尤其是结合当前房地产金融风险防控的工作要求，各地管控动作较多，包括严查首付资金的来源等。另外，贷款的周期也会拉长，过去可能属于“1个月申请+4个月审批”，而现在则可能会调整为“1个月申请+6个月审批”。换句话说，除了利率上调外，其他领域的收紧也是存在的。

理性看待信贷收紧的风险

无论是购房者还是房东，都需要客观理性看待此类信贷收紧的现象。各类市场参与者既要关注到信贷收紧的风险，也要注意各地政策短期调整的机会。尤其是要结合上面提及的信贷收紧政策大背景、差异化的贷款政策等，合理有序申请房贷或加快售房款的回笼等。

对于购房者来说，要获取此類贷款，就要积极和房企或房东进行协调。尤其是在新房交易中，一些购房者存在误区，可能会认为，贷款办理是房企的事。虽然在实际交易中，房企会协助办理此类贷款，也会做好各类服务，但严格来说，能否及时获得贷款、能获得多大额度和成本的贷款，最终是需要购房者自己负责的。这里做这样一个提醒，是为了防范购房者出现各类违约的现象。尤其是在银行贷款拨付较迟、房贷利率超过预期的时候，购房者更需要注意相关的风险。

而对于房东来说，也要关注此类贷款政策所带来的变化。利率上升是一个外在的表现，其背后更多体现了房贷市场全方位的收紧。房东要注意此类市场变化对其房屋出售的影响，进而合理安排售房计划。第一，如果房贷收紧，尤其是针对二手房领域的收紧，那么此类房源的房屋挂牌和出售就会面临压力。从买卖的角度看，房东需要做适当的降价。尤其是对于一些急于出售的房东而言更是如此。第二，要关注信贷审批放缓下各类资金回笼的情况。一般这种情况下，房东的售房款回笼确实会面临滞后的风险。类似风险在连环交易中更是容易出现和放大。对于房东而言，如果急需拿此类资金去认购第二套住房，就需要密切关注此类信贷收紧所带来的负面影响。

当然，除了谈及信贷收紧的层面，大家也需要看到一些宽松的地方。就房贷市场来说，对于合理的、刚需的、首套的，一般来说政策面并没有收紧的可能。要注意到，在疫情的特殊时期，金融市场的总基调依然是宽松的。数据显示，LPR利率市场方面，一年期为3.85%、五年期以上为4.65%，其已连续保持14个月不变。所以目前的收紧也主要是一些大城市和特定的物业。各类市场参与者需要积极关注市场动态和政策风向，真正对房贷利率等收紧现象有科学、清晰的认识。