加强物业管理的基本原则和主要措施

刘占锦

摘要：加强和规范物业管理工作要坚持统一领导、分级管理、多种模式、分类管理、市场主导、政策扶持的基本原则。主要措施是加强物业项目配套设施建设与维护管理，加强物业服务行业监管，建立老旧住宅小区的长效管理机制，提高业主自治能力。

关键词：物业管理;基本原则;主要措施

1加强物业管理的基本原则

为提升物业管理水平，促进物业行业健康持续发展，打造品质城市，要进一步加强和规范物业管理工作。总体目标是建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的“市、镇（街道）、社区（村）”三级物业管理工作体系，强化物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区、商务楼宇等规范化、长效化管理，着力解决群众反映强烈的难点和部门监管中的“短板”问题，全面提升物业管理整体服务水平。要坚持统一领导、分级管理、多种模式、分类管理、市场主导、政策扶持的基本原则。统一领导、分级管理就是建立健全市级主管部门监督管理、属地镇（街道）负责、社区（村）协助落实、相关职能部门密切配合，上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制。充分发挥属地镇（街道）、社区（村）和业主自治组织的作用，增强物业管理工作合力。多种模式、分类管理就是根据新建商品房住宅小区、老旧住宅小区、小微型小区、商务楼宇、专业市场等运行管理的不同情况，实施多种模式的分类管理。市场主导、政策扶持就是进一步完善物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，通过扶优扶强，提高物业服务专业化水平，鼓励骨干物业服务业企业通过加盟、兼并、重组等方式加大市场资源整合力度，推动物业服务集约化、专业化发展。对因环境条件限制，难以实行市场化、专业化运作的住宅小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。

2加强物业管理的主要措施

2.1加强物业项目配套设施建设与维护管理

2.1.1落实物业项目承接查验和交付联合指导制度

将物业项目承接查验管理纳入商品房交付备案管理，由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。建立项目交付前联合指导制度，由住建部门组织属地镇（街道）、综合执法等相关部门对开发商和物业服务企业开展交付前集中指导工作。

2.1.2优化住宅小区前期物业服务

开发建设单位在前期物业招投标前，以项目总建筑面积为基数，按照6元/平方米的标准，支付前期物业服务开办费（开办费用于购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备及筹建人员经费，不含物业办公用房装修费用，物业办公用房由建设单位装修后移交物业服务企业），并由物业管理行业协会负责代收、代管，通过代管机制督促、指导前期物业服务企业履行前期物业服务合同的各项约定。

2.1.3强化停车设施建设及管理

住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。住宅小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，倡导开发建设单位或委托的物业服务企业向业主招租。合理设定停车服务费，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用，合理规划设置充电桩和非机动车停车场地。

2.1.4建立维修资金应急使用工作机制

物业项目共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全等紧急情况，经相关鉴定机构出具故障检测报告或经属地镇（街道）等相关单位证明的，可申请使用应急物业专项维修资金，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

2.1.5创新电梯安全管理方式

建立健全住宅电梯物业专项维修资金管理制度，保障住宅电梯首次更新改造。积极探索引入保险机制，对电梯运行和维保实施风险管理，构筑以市场力量为基础的矛盾纠纷解决新机制，保障业主人身和财产安全。

2.2加强物业服务行业监管

2.2.1通过招投标方式选聘物业服务企业

进一步规范前期物业服务招投标行为。新建住宅小区项目规划总建筑面积在2万平方米以上的，应当按照住建部门制定的前期物业服务招投标管理办法，通过招投标方式选聘前期物业服务企业。10万平方米以上的住宅小区项目，应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。鼓励业主委员会在业主大会授权下，通过公开招投标方式选聘物业服务企业。

2.2.2严格物业服务企业履职行为

物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。承接物业项目（前期物业服务项目除外）后，业委会可向物业企业预收该项目不超过1个月的物业服务费，作为物业服务履约保证金。提供物业服务时，应当在客服中心公示服務内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人;向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，制止物业项目内违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为，并及时向有关行政管理部门报告。同时履行社会责任，配合做好生活垃圾分类的有关工作。

2.2.3依法规范物业服务企业收费行为

物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。研究制定物业服务等级和收费指导标准，明确管理形式和费用构成，鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。我国经济学家郎咸平、刘劲哲、林毅夫、樊纲指出：要严格住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账，由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，并在住宅小区显著位置公示收支明细。

2.2.4强化物业管理日常考核制度

住建部门要完善《物业服务企业监督考核办法》，强化考核结果的运用，增加考核扣分后的约谈、诚信证明开具等内容，对考核较差、检查整改不落实的物业服务企业，要取消和限制其物业服务市场准入资格，并建议业委会按规定程序予以解聘。

2.2.5稳步推进行业信用体系建设

我国经济学家刘劲哲指出：要严格落实《物业服务企业信用信息管理办法》，指导和监督物业服务市场诚信体系建设，做好物业服务企业信用信息的采集、认定、公开、评分和使用等工作，加强与各职能部门、属地镇（街道）的联动，及时共享物业服务企业信用信息，实施守信联合激励和失信联合惩戒。

2.2.6规范物业管理项目退管管理

物业服务企业应按照合同约定做好服务工作，提高业主满意率和收费率，减少退管现象。退管时应严格按照《物业项目服务退出管理暂行办法》的规定，及时报告属地镇（街道）和住建部门，实施退管程序。物业服务企业须按“维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡”的原则，确保符合退管程序，并在镇（街道）的监督管理下，做好项目清算和资金、设施设备移交等工作。镇（街道）应加强退管管理工作，及时制定物业管理项目退管应急预案，督促物业服务企业按规范做好退管、移交工作，并在退管后至新物业选聘到位前的过渡期内，根据实际情况实施社区化准物业管理。住建部门应做好项目退出管理过程中的业务指导和监督工作。

3结语

在城市的发展建设中，提高物业公司的管理水平是提高业主满意度的重要举措，只有将业主的地位放在首位，不断提高自身的业务水平，才能有效的促进我国物业管理的发展，有效的缩短与西方发达国家物业管理的距离。

参考文献

[1]费璇.探讨住宅小区物业管理主要问题及改善措施[J].经济研究导刊，2014（20）：69-70.

[2]张敏.关于旧居住小区物业管理的几点思考[J].商丘职业技术学院学报，2012，11（04）：36-37.

[3]鲍轶欣.住宅物业管理保障的必要[J].现代物业（上旬刊），2010（04）：46-49.

[4]施晓东.浅析促进物业管理可持续发展的主要措施[J].现代物业，2008（02）：88-89.

中汽研企业管理服务（天津）有限公司 天津 300300