不动产非公证继承转移登记问题浅析

摘要：针对无法获取被继承人父母死亡证明材料、获取亲属关系证明材料较难、持有公证遗嘱申请办理不动产非公证继承登记是否需要其他法定继承人到场核验、不动产非公证继承转移登记是否适用于承诺办理等问题进行分析，为不动产登记办理提供借鉴。

关键词：不动产;非公证继承;转移登记

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）07-0040-42 收稿日期：2021-06-01

2016年7月5日，司法部发布通知，明确废止1991年《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称《通知》）。之前，按此《通知》规定“继承房产，应当持公证机关出具的继承权公证书和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续”，即房产部门在办理继承或遗赠房屋产权登记中，当事人须持有房屋继承公证书，否则登记部门将不予办理房产继承转移登记。该《通知》被废止后，适用了25年的“强制公证”规定作废。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第14条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料，遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。在办理不动产非公证继承登记中，原由公证处出具公证书认定的继承人继承顺序、亲属关系、死亡时间以及遗嘱能否采用等问题，一直是不动产登记机构工作人员遇到的难题，笔者在几年来不动产登记实践中，就遇到的一些问题进行浅析。

1 无法获取被继承人父母死亡证明材料的问题

根据《民法典》第1127条：第一顺序继承人包括配偶、子女、父母;第二顺序继承人包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承;没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。因此，在不动产继承登记实务中，不仅要弄清楚产权人的死亡时间，而且要弄清楚产权人的父母，甚至祖父母、外祖父母的死亡时间。通常死亡证明主要有：户口本上的死亡注销证明;医疗机构出具的医学死亡证明;殡仪馆的遗体火化证明;公安机关在刑事、交通等案件处理中出具的死亡证明;应急管理机关在处理消防案件中出具的死亡证明;人民法院宣告死亡的判决书等。而有些被继承人的父母或祖父母、外祖父母因去世时间久远，部门设立、政策变化等原因，以上证明均无法获取。笔者认为，可通过核查被继承人或被继承人父母人事档案、查询工作履历、拍摄墓碑照、存放档案的相关行政事业或国有单位、居委会（村委会）出具的证明作为死亡信息佐证。有些地方，对确实无法获得以上证明，被继承人死亡时年龄较大（如年满80周岁以上）的，继承人无法提供被继承人父母死亡的情况材料，可由所有法定继承人，签订承诺书，明确被继承人父母是否先于被继承人死亡。此种做法，对于减轻当事人提供材料的负担，解决群众困难做了一些有益的探索和尝试。

2 获取亲属关系证明材料较难的问题

在不动产继承登记实务中，登记机构办理因继承产生的不动产转移登记时，对申请人（继承人）资格的审查是重中之重，通过核查户口簿的记载或亲属关系证明材料，查清申请人与被继承人的关系，判定其是否属于法定继承人的范围，或属于行使继承权顺序中的继承人，其作为继承转移登记申请人是否适格，从而确定其申请的继承转移登记是否受理。继承人（申请人）与被继承人之间的亲属关系证明材料主要有：户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明、公安机关以及村委会、居委会被继承人或继承人单位出具的证明材料以及其他能够证明相关親属关系的材料等。在登记实践中，由于一些地方的居委会、村委会或继承人单位不给予当事人出具亲属关系证明材料，这些问题困扰着登记机构工作人员对继承人亲属关系的认定。有些地方以市人民政府的名义，将亲属关系（监护）证明纳入城区村（社区）证明事项保留清单，由当事人所在城区人民政府、乡镇人民政府、街道办事处、村（居）委会等单位做好相应的调查配合工作，出具居民的死亡证明、亲属关系证明等材料，这无疑是一种比较好的做法。

3 持有公证遗嘱申请办理不动产非公证继承登记是否需要其他法定继承人到场核验

根据《不动产登记操作规范（试行）》第1.8.6.2条规定：受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。登记实践中，经常有当事人持公证遗嘱前来办理继承登记。按《民法典》规定，遗嘱分为自书、代书、打印、录音、公证等遗嘱。公证遗嘱是否属于《不动产登记暂行条例实施细则》第14条及《不动产登记操作规范（试行）》第1.8.6条规定的“经公证的材料”并不明确，实践中存在扩张解释和限缩解释两种情形。限缩解释认为“经公证的材料”只能解释为继承权公证，而不能扩大到遗嘱公证，因此持公证遗嘱申请继承登记的，仍需全体法定继承人到场核验。笔者认为，登记机构可凭《民法典》第1142条第3款规定，立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。《民法典》的规定排除了公证遗嘱的优先效力。因此，尽管某当事人持有公证遗嘱，仍无法确定其是否为被继承人最后一份遗嘱，从审慎角度出发，需要全部法定继承人到场接受询问，对遗嘱无异议，方可按遗嘱继承登记。如法定继承人拒绝到场的，可告之当事人向人民法院提起诉讼，要求房屋其他继承人协助办理过户登记，或者请求确认不动产权利归属，再依生效法律文书办理继承登记。

4 不动产非公证继承转移登记是否适用于承诺办理

根据2020年11月9日国务院办公厅《关于全面推行证明事项和涉企经营许可事项告知承诺制的指导意见》（国办发〔2020〕42号）规定，要按照最大限度利民便民原则，有针对性的选取与企业和群众生产生活密切相关，使用频次较高或者获取难度较大的证明事项实行告知承诺制。直接涉及国家安全、国家秘密、公共安全、金融业审慎监管、生态环境保护，直接关系人身健康、生命财产安全，以及重要涉外等风险较大、纠错成本较高、损害难以挽回的证明事项不适用告知承诺制。笔者认为，由于不动产登记涉及群众重大财产安全，一旦登记的不动产处分（买卖、抵押）后，再行纠错难以对抗善意第三人，将给群众造成重大财产损失。因此，在不动产非公证继承登记中，如死亡证明、亲属关系证明等重要材料缺失，仅凭当事人承诺不宜办理不动产登记。但对产权人死亡时年龄较大（如年满80周岁以上）的，其父母因死亡年代久远，继承人无法提供产权人父母死亡的情况材料，当事人未婚未育、离异后未婚、小孩夭折等无法获取证明材料的情况，可核查当事人的履历档案，辅以全部法定继承人的承诺，实施有条件的承诺制度办理不动产继承登记手续。

作者简介：郑羡云，桂林市不动产登记和房产交易中心。